01 上海外灘和前灘的區別(上海寫字樓租金持續走低，空置率達四成，為何絲毫未影響到當地商品房價格？)

上海前灘和外灘有多遠

上海前灘和外灘有11公里

上海浦江前灘禧悅開車到上海外灘中心（開平路）需40分鐘左右

前灘太古里是去年建成開幕的一座綜合性商場，也是浦東前灘地區新的標志性建筑

上海浦江前灘禧A開車到上海外灘中心,需要多少時間

駕車路線：全程約17.2公里

起點：前灘禧悅銷售中心

1.從起點向正北方向出發，行駛60米，右轉進入聯航路

2.沿聯航路行駛360米，左轉進入三魯公路

3.沿三魯公路行駛900米，左轉進入江月路

4.沿江月路行駛1.1公里，右轉進入浦星公路

5.沿浦星公路行駛5.5公里，直行進入濟陽路

6.沿濟陽路行駛4.6公里，右轉進入耀華路

7.沿耀華路行駛1000米，左轉進入長清北路

8.沿長清北路行駛310米，直行進入打浦路隧道

9.沿打浦路隧道行駛2.5公里，右前方轉彎進入打浦路

10.沿打浦路行駛100米，右后方轉彎進入中山南一路

11.沿中山南一路行駛140米，稍向右轉進入中山南一路輔路

12.沿中山南一路輔路行駛110米，進入打浦路

13.沿打浦路行駛200米，右轉進入龍華東路

14.沿龍華東路行駛210米，調頭進入龍華東路

15.沿龍華東路行駛50米，到達終點(在道路右側)

終點：上海外灘中心

上海太古里星巴克到外灘有多遠

你說的是興業太古匯那家甄選烘焙吧？？不遠，地鐵2號線

公交線路：地鐵2號線，全程約3.9公里

1、從興業太古匯步行約500米,到達南京西路站

2、乘坐地鐵2號線,經過2站, 到達南京東路站

3、步行約970米,到達外灘觀景大道

上海寫字樓租金持續走低，空置率達四成，為何絲毫未影響到當地商品房價格？

最先趕到了上海虹口區的北外灘地區辦公樓群，這兒坐落于黃浦江畔，新老辦公樓林云。在中介公司的領著下，新聞記者趕到了一棟早已開張三年而且整體自然環境不錯的辦公樓，這兒各層的租賃總面積為2700平米，新聞記者一行各自看過19層和32層的總面積600平方米的租賃模塊。

而在周邊的另一處辦公樓，新聞記者被帶看的用以整棟租賃的37層處在閑置情況，50層的絕大多數地區一樣閑置著，15層的460平方米精裝修公司辦公室也在出租。中介公司表露，現階段這幢辦公樓總體出租率在40%上下。而在上海徐匯的關鍵辦公樓版塊，對外開放租賃的寫字樓就相對性較少。上海市某房產中介工作員：市區像虹口、盧灣、徐匯區全是出租率較為低的，出租率在10%上下，北外灘的出租率是30%，前灘和大虹橋是接近40%。

問到出租率那么高的緣故時，中介公司稱：由于新造的樓多。2020年與以往不一樣，受肺炎疫情危害，許多辦公樓并不易租賃，她承擔的一棟辦公樓一部分樓房如今每平米每日價格九元多，比上年要低了一元上下，而且現階段的價格也有能夠商議的空間。中介公司稱，一些新樓盤就算價錢上好談室內空間并不大，免租卻能夠適度增加，等同于減少了房租。

數據信息顯示信息，2020年第三季度上海寫字樓增加新項目規模總共37.一萬平米，另外，凈吸收量也修復到21.六萬平米。另外，2020年第三季度，上海高品質辦公樓出租率為20.4%，對比第二季度提高了0.五個點。除此之外，2020年上海市寫字樓租賃持續走低，第三季度房租相比于第二季度下挫1%，但下滑有一定的下挫。

買房套路深?看懂規劃圖這幾點才恍然大悟!

買房套路深，我要回農村。

作為一個沒有購房經驗的小白，當你踏入售樓處的那一剎那，置業顧問就已經準備好無懈可擊的銷售說辭、完美的樣板間在等著你。

置業顧問拿著激光筆在規劃圖上圈圈點點，慷慨激昂地跟你吹，項目配建多少所小學和幼兒園，旁邊還有幾所省一級中學，地鐵站開設在小區哪里，周邊多少購物商場，多少個規劃預計xx年就能落地。

正所謂，挑完產品挑地段，挑完地段挑配套，精挑細選的背后是對舉手無悔的熱切盼望，畢竟誰也不想吃虧上當，那么選配套的標準，你到底心里有數嗎？

可是，你看到的、聽到的，都是提前設計好的。這種情況下，如何不被輕易被迷惑？

一個很簡單的法子：看規劃圖。

一座城市、一個片區是什么樣子，很大程度上就由它的規劃圖決定。

要清楚，我國的房地產市場受政府的影響很大，這里不是指政策調控，而是指政府對一個地方的經營投入、花費的建設成本，規劃不同，直接影響整片區域的房價和升值潛力。

對于我們買房者而言，學會看規劃圖遠比聽置業顧問的吹噓來的靠譜得多。

中介、購房顧問可能會對你吹得天花亂墜，廣告五花八門也許會瞞天過海，但是控規圖永遠不會騙人，規劃局一筆一尺丈量測距畫出的每一個板塊，每一條道路，都是我們買房過程中最真實、最準確、最權威的標準。

那么，什么是土地規劃圖？

所謂“規劃”，一般指的就是政府對城市5年到10年內的土地利用、空間布局、道路規劃等做出的指導性政策，就和政府的“十三五”“十四五”規劃一樣，屬于城市發展的綱領性文件，一般在城市規劃局的網站就能找到。

土地規劃圖范圍主要有三類：城市總體規劃、地塊控制性詳細規劃、項目規劃。

通常情況下，政府每開發一片區域，都會相應地繪制一張控規圖。

打開百度搜索“土地規劃圖”，映入眼簾的就是——

可以說是花花綠綠迷了眼。

那么對于我們這些只想買房的普通老百姓來說，規劃圖怎么看？

很簡單——看顏色。

規劃圖一般都自帶圖例，里面標注的不同顏色就代表了不同性質的用地類型，而我們只需要重點關注幾個顏色：

紅色：代表商務、商業用地；

黃色：代表居住用地

棕色：代表工業用地

綠色：代表公園綠地

其中最重要的是紅色和黃色，商辦用地和居住用地通常都是一個板塊中占比最大的兩個用地類型，這兩類用地的比例，決定了未來這個地塊的發展。

原因很簡單，我們拿廣州珠江新城花城廣場來舉例：

很明顯可以看到，花城廣場這一塊，中間整個地塊全部標紅，也意味著這個地方全是寫字樓，必定有大量企業入駐和就業人群。而旁邊的黃色住宅用地，必然價值上存在不可替代性。

而事實是，這個區域內聚集了廣州一大半以上的五百強、金融、大國企總部，而這個地方的房價也是全廣州均價最貴的地方。

現在說珠江新城房價貴當然是馬后炮，但我們應該清楚的是，當拿到一個區域的規劃圖時，看第一眼后我們心里就應該有個預期，這個地方板塊顏色分布情況怎樣，基本上房價就怎么樣。

除此之外，我們還要注意一點：

同樣是用紅色表示，但商業用地和商務用地（也叫商業性辦公用地）是有區別的。

因此，在看規劃圖的時候一定要注意區分，看看標注的到底是商業用地還是商務用地。

2

對于城市來說，城市規劃是它發展的根本。

從規劃圖看城市，可以從空間規劃的角度，大致了解到這座城市的發展情況，搞清楚城市重點發展方向。

而對于買房來說，我們只需要從城市規劃圖中弄懂：哪里是城市中心。

開發商在拿地的時候，會釋放很多的規劃利好，砸很多錢炒作區域，對于絕大部分購房者來說，很容易就陷入開發商宣傳的美好包裝里——

學會看城市規劃，哪里是商務區，哪里有什么規劃，一目了然。

學會看懂城市中心，才能知道這個城市真正有價值的板塊在哪。

比如，北京的城市空間結構是“一核一主一副，兩軸、多點、一區”，其中“一副”是新加上去的城市副中心通州，列在“一核”（首都功能核心區）、“一主”（主城區6區）之后，說明通州就是繼城六區之后的城市中心，需要重點關注。

再比如，杭州的城市空間結構，已經明確表達市中心有兩個主中心——江北的杭州老城區，以及錢江新城和錢江世紀城，即使江北的人對江南再有偏見，也應該知道江南江北的大趨勢是平衡發展。

再比如，即使很多人認為深圳的“東進戰略”說明向東才是風口，但深圳的城市中心依然是福田和南山，西邊要優于東邊。

舉個實例，我們來看上海中央活動區的布局規劃示意圖：

很明顯可以看到，中央活動區北部黃浦江沿岸一大片紅色地塊，是整塊區域商業分布最為密集的地方。

現實情況是，這個地方囊括了外灘、人民廣場、陸家嘴等上海老牌商業活動區，是承載上海金融服務、總部經濟、商務辦公、文化娛樂、創新創意、旅游觀光等全球城市核心功能的主要區域，是上海CBD的核心區。

值得注意的是，從規劃圖中能看出，中央活動區未來商業發展的一個重要特征，那就是商業沿著黃浦江分布的趨勢越來越明顯，未來板塊的升值潛力很大。

紅圈標注的前灘-后灘-徐匯濱江區域，從規劃圖可以看出，這個地方保留了大量綠地，也是主城區的黃浦江沿線中預留土地最多的。

除了綠地之外，剩下大部分屬于商務、商業用地，住宅用地十分稀缺，也說明這個地方未來的規劃是建設成為現代化的商業活動中心，既有商業也有綠化，做了很好地結合，房子更宜居稀缺，房價升值空間很大。

而事實也是如此，目前的前灘-后灘-徐匯濱江，是整個中央活動區建設最晚、面積最大、歷史負擔最輕的區域，也是上海目前重點發展所在，未來將會安排大量重點企業入駐。

而這里的房價也早就聞風而動：前灘某號稱“前灘第一盤”的樓盤，三年前開盤時均價67086元/㎡，到了今年，二手房均價已達到134900元/㎡，短短三年漲幅達到了101%。而上海這3年來房價幾乎沒漲，這里無疑跑贏了上海這個大盤，所以學會看規劃圖是不是很重要？

3

與看城市總體規劃圖不同，當我們要具體分析一個板塊的發展潛力和投資價值時，通常看的都是地塊控制性詳細規劃圖，簡稱“控規圖”。

控規圖和城市總體規劃圖類似，只是范圍縮小到某一具體的板塊，也更加精準，不僅標注了每塊土地的性質，還會標明公園、道路、學校、醫院等基礎設施。

比起城市總體規劃，控規圖對我們買房挑選地段的作用更大。

控規圖怎么看？

首先，看土地顏色占比。

有些地方紅色板塊占比大，說明這個地方商業發達、寫字樓多，很可能是商業中心。

有些地方黃色板塊占比大，那么可能是以居住功能為主，說明這個地方很有可能是剛需市場，如果來這里投資，上漲空間注定不大。

再來看看下面這兩個板塊的對比，大家就能明白了：

左邊這個板塊，以黃色居住土地為主，零星分布著幾個紅色小塊。

很明顯，這是個以居住功能為主的“睡城”。

而右邊這一塊，滿滿的都是商務、商業用地，住宅用地就只有一塊，顯然就是走商業中心的路線。

如果要買房，選哪邊價值更大？

毫無疑問是右邊。

買房投資買的是什么——稀缺性。

上面這兩張圖，都是在廣州，左邊的是金沙洲，右邊的是番禺CBD萬博。

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