01 上海放開外地人二套房新政策(全國不需要社保買房的城市)

因城施策加大落地：41城下調二套房首付比例，多地調整限購政策

在“保交樓、穩民生”主基調下，各地“因城施策”節奏正在加快。

9月26日，甘肅省慶陽市發布樓市新政，全面落實購買普通商品房“不限購、不限價”政策，“十條”新政力度基本已達到限購政策調控前水平。

甘肅省慶陽市只是這一輪進行樓市政策優化中的一城。9月以來，寧波、天津、濟南、鄭州、青島、蘇州等熱點城市都在出臺相關政策，激活樓市。

據中指研究院監測，今年以來全國已有超25個省份優化調整樓市政策超700次。除三四五線城市突破“四限”的放松政策頻次提高外，一二線城市也逐一打開了政策工具箱。

從各地“因城施策”力度來看，在降低首付比例、增加貸款額度、降低房貸利率等調整方式上，近期部分城市開始傾向于通過調整限購方式助力房地產市場回暖。

中銀證券認為，在各類政策合力加碼下，近期新房及二手房市場出現觸底反彈勢頭，高能級城市率先企穩復蘇，銷售拐點初現，預期后續對居民合理購房及企業融資需求的支持或將加速。

調整限購進行時

9月16日晚，天津七部門聯合出臺12條樓市新政，從限購、信貸等多方面支持剛需和改善型需求，二套房首付4成、認房不認貸等多項政策可謂“誠意十足”。

“這一周市場買粉絲量上漲約40%，主要以和平區、南開區和河西區的二手房買粉絲居多，大多是有落戶轉學需求的客戶群體。”天津某房產中介工作人員說，但受疫情影響最近帶看量變化不大，“十一”假期預計會出現小高峰。

近期放寬樓市政策的城市不止天津，還有蘇州和青島兩個熱點城市。蘇州9月14日傳出消息，全市取消首套房限購，下轄的6區交易中心已開始執行該政策。青島9月15日發布的《我市動態完善房地產政策》中提到，二手住房不再限購。不過，這兩個政策都出現了“一日游”情況。

國家統計局數據顯示，1~8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%。

市場下行壓力下，樓市全面調整限購政策被不少城市寄予厚望。

“取消認房又認貸”“鼓勵親屬來鄭投親養老購房”，今年3月1日，鄭州在全國打響放開限購限貸第一槍，隨后大連、唐山、東莞、九江、廊坊等多城跟進調整限購政策。

截至目前，全國范圍內已有37個城市在年內出臺放松限購相關政策，9月新晉全面或部分取消樓市限購政策的都是熱點城市。

寧波早在9月8日就已全面放開限購，家庭購房不再限制套數。鄭州在9月13日實現“零門檻”落戶后，直接降低了外地人在鄭州購房的門檻。9月15日，濟南限購區域從此前的8個區調整為二環以內的歷下區、市中區2個區。青島在9月16日第二次縮小限購范圍，只在市南區、市北區實行限購政策，明確本地戶籍和外地戶籍在非限購區域都可購買3套及以上房產。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前樓市成交量仍舊低迷，不完全是限購政策造成的。樓市的困境，表面上是需求觀望，預期不好，但本質上是供需錯配，即高房價與低收入無法彌合的鴻溝。調控政策不可能全面退出，只能是積極探索新模式，糾偏錯配的供需。

克而瑞地產研究中心預計，隨著蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸，青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購，新一輪地方優化政策來襲，并將在需求端加碼救市政策力度，直至弱二線及三四線城市全面取消“四限”，但由于政策核心訴求在于促進市場回穩，而不是刺激市場非理性回暖，全國性重磅政策較難落地。

41城下調二套房首付比例

各地松綁樓市政策正以“組合拳”式高頻小步邁進。

9月17日，海南樓市也“松綁”了，全省實施二套房首付比例4成、二手房“帶押過戶”登記試點新政，這份有“保質期”的松綁，有效期至2022年12月31日。但海南最受矚目的限購政策并未改變。

“救市潮”下，放松限貸的城市也在進一步向強二三線城市擴容。不完全統計，惠州、蘭州、貴陽、湛江、南通等超60城首套房首付比例下調至20%；蘇州、廈門、鄭州、天津等41城下調二套房首付比例，其中約33城將二套房首付下調至30%。

“現在天津市場的首套房首付30%，二套房首付40%。”天津某國有銀行個貸中心工作人員向記者表示，首套房貸利率為4.1%，二套房貸利率為4.9%。

鄭州某銀行工作人員也表示，限購區域內二套房最低首付比例為40%。

與各地下調首付比例相呼應的是，房貸利率也在下行。貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，2022年9月份，103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%，二套房貸利率為4.91%，分別較8月份回落17個、15個基點，較2021年最高點分別回落159個基點和108個基點。

其中，廈門首套房貸利率下調幅度最大，達到45個基點，東莞和長沙首套房貸利率均下調35個基點。

李宇嘉預計，今年貸款市場報價利率（LPR）至少還有一次下調的窗口期，這也意味著，房貸利率將會隨之下降。“地產每次下行就松綁調控政策，刺激需求入市。現在必須要防止尾大不掉造成的債務風險、金融風險，當斷則斷。”他強調。

陳文靜認為，結合國常會提出允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策的表述來看，未來二線城市下調首付比例、優化認房認貸的可能性較大。

同策研究院分析師陳席林表示，政策利好并不等于市場信心的恢復和市場下行趨勢的扭轉，未來市場恢復應從供給端加大市區優質地塊供應，提高房企拿地積極性；從需求端打消購房者憂慮，保證剛需和改善性需求積極入市；政策端在放松限購、限貸、限價和降低首付等方面釋放上海等核心城市改善需求，從而帶動整體市場回溫。

“負面效應尚未消散，邊際調整政策一時難以見效。”有市場人士提到，8月份95.07的房地產開發景氣指數創一年來新低，說明房地產市場還在繼續降溫，即便取消限購，政策的持續性效果并不明顯。

以廊坊為例，8月5日取消限購，但當月廊坊的新房成交呈量價齊跌態勢。據克而瑞統計，8月廊坊商品住宅共成交3145套，成交套數環比下跌38.72%，同比下跌43.45%；成交均價為11010元/平方米，環比微跌0.63%。

另外可以佐證的數據是，9月最近兩周30大城市新房交易環比分別下降27.3%和24.3%，同比去年分別下降38.5%和59.8%。

在克而瑞地產研究中心看來，在新房銷售方面，各地紓困政策已經“應出盡出”，進一步的調控寬松對銷售表現的促進作用將愈發有限，預計四季度將延續三季度“二次探底”趨勢，“一強多弱”的地區間分化加劇，全年銷售規模同比降幅仍會達20%左右。

中信證券認為，隨著政策的持續落地，房地產市場雖沒有往年“金九銀十”的火熱情況，但核心城市房價需求總體有韌性，一二線城市穩定去化仍有把握。

業內觀點普遍認為，全國樓市仍在筑底過程中，真正回穩還需政策組合拳助力。各地發布樓市新政有利于平穩市場預期，對市場企穩復蘇有積極作用，但“房住不炒”仍是政策主基調。

北京何時放開二套房限購

北京8月5日放開二套房限購。

查詢北京政府官網顯示，北京市將從2021年8月5日起，實行新的買房限購政策，放開二套房限購。

北京，簡稱京，古稱燕京、北平，是中華人民共和國首都、直轄市。

外地人補繳社保即可買房，南京為了樓市有多拼

近日，網上流傳南京再次調整樓市限購政策，允許非本市戶籍人員通過補繳社保購房。

為此，中國新聞周刊致電南京市房地產市場交易中心，獲悉外地戶籍只要在南京連續繳納6個月社保，即可開具購房證明，社保可以補繳，征繳方式不做區分。

不過，該中心工作人員也表示，目前這一政策并沒有“官宣”，亦沒有具體文件。

南京市住建局一位工作人員告訴中國新聞周刊，近日他們也接到不少針對補繳社保購房的買粉絲，但由于具體政策沒有出來，他們也不清楚，“還是要去市政服務中心大廳和房地產市場交易中心的窗口，購房證明開得出來就能買”。

一位業內人士告訴中國新聞周刊，南京此舉意在試探市場反應，“同時給自己留有余地”。

今年以來，隨著房地產市場整體下行，各地穩樓市舉措密集出臺，從購房補貼、寬公積金、土拍款緩繳到補貼契稅等，不一而足。

作為長三角中心城市之一的南京，其樓市一直以“穩健”著稱，但此次傳出允許外地購房者補繳社保即可購房，確實放出樓市限購松綁的信號。

此前多次出臺調控政策

長三角地區一直以來是我國最重要的房地產市場之一。據58安居客房產研究院數據顯示，2021年全國商品住宅新房銷售量15.65億平方米，而長三角41城銷售總量達3.47億平方米，占比全國22.2%。

作為長三角“最強二線城市”的南京，其樓市重要性不言而喻。

據中國新聞周刊不完全統計，從今年4月以來，兩個多月的時間里，南京已先后十余次出臺樓市調控政策。

如在調整限購方面，允許工作地點在限購四區內（鼓樓、玄武、蓁淮、建鄴）的南京本地居民，在原有限購套數上，可多購一套二手住房。同時，對限購四區外的地區，大范圍放開新房及二手房限購。

限售政策也進一步放開，由此前取得《不動產權證》滿三年后方可上市交易，調整為自合同備案之日起滿三年后即可上市交易。

此外，在首付比例和公積金額度上也有放開。其中，名下有多套房的，房貸已結清，新購房首付只需五成，利率可以按首套執行；首次使用住房公積金貸款購買第二套房，住房公積金最高可貸額度調整至50萬元/人、夫妻雙方100萬元/戶。

至于針對外地購房者的限制，其實在4月27日，南京就已做調整，將“3年內在南京連續繳納2年及以上社保或個稅”的購房門檻，降低為“1年內在南京累計繳納6個月社保或個稅”，但明確規定社保不可補繳，且離異買房仍追溯兩年內家庭購房記錄。

此次南京再度釋放消息，允許外地購房者通過補繳社保的方式，購買部分區域房子。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，這說明南京對購房政策進一步放松，有助于外來人口購房門檻的降低和購房需求的積極釋放。

“這也說明此前南京密集的樓市調控政策，對市場提振效果并不明顯。”嚴躍進進一步解釋道。

從“一房難求”到無人問津

據同策研究院數據，今年3、4月份，南京商品住宅成交面積分別為69萬和62萬平方米，同比分別下降59.49%和63.33%，下降幅度較大，且呈擴大趨勢。

南京市房地產學會副會長李子墨接受中國新聞周刊采訪時談到，南京的房地產經過這么多年發展，一直表現得較為穩健，其漲跌基本上和大部分一線、強二線城市保持同頻共振的節奏。但從去年8月起，南京樓市成交量開始下滑，整體處于下行態勢，疫情又加劇了這一現狀。

李子墨認為購房者的信心和樓市有著立竿見影的聯系，樓市要穩定發展，首先要提振市場信心。

與此同時，作為長三角城市群龍頭的上海，因疫情封控，整個樓市交易停擺近2個多月，也波及了周邊城市。

“江蘇至少有一半以上的房企總部或區域總部在上海。”李子墨對中國新聞周刊說，一些房企負責人由于被封控在上海，導致部分項目無法正常運轉，甚至一些交易鏈條被阻斷。

他說，最初只是南京郊區板塊賣不動，現在蔓延到南京最熱門的“辣子雞”板塊江北核心區，整個市場顯得尤為冷清。

疫情的多點蔓延也令南京在一定程度

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