01 02 挑戰給粉絲買房(多地發文鼓勵農民進城買房，農民進城會面臨哪些新挑戰？)

大了本地房產市場的需求，為橫店房地產開發提供了市場支撐。由于橫店經濟起步較晚，早期房地產開發項目較少。近幾年隨著橫店經濟的快速發展，房產開發投資熱度也逐漸上升。自2010年以來，已經陸續有六、七個較大的樓盤入市，不過房價仍停留在“小城鎮水平”之間，均價3000元-4000/㎡。而且多以本地居民為消費主體，以剛性需求和改善住房為主。由于橫店流動人口較多，外地及周邊鄉鎮居民來此購房置業的占30%-40%左右。

◆萬達東方影都 影視巨頭明日之星

2013年對于青島西海岸來說是不平凡的一年，在它的發展史上出現了一個新的詞匯——文化產業。中國著名商業地產巨頭萬達集團在此畫了一個“圈兒”，圈起376萬平方米的土地變成影視帝國，建立起總建筑面積540萬平方米，包括影視產業園、電影博物館、影視會展中心等多個項目，將打造影視拍攝、影視制作、影視會展、影視旅游綜合功能的全產業鏈的“東方好萊塢”。

當年9月22日的啟動儀式上，隨之而來的是國內外各路大咖的紅毯走秀，引來了前所未有的粉絲潮前來朝圣，甚至有影迷專門從外地來青一睹群星芳容，向來地廣人稀的黃島區前所未有的閃耀。在東方影都啟東儀式上，萬達董事長王健林表示，東方影都的建設將提升青島文化產業水平，提高青島旅游檔次，甚至改變青島城市定位，使之成為世界影視文化旅游名城。

隨后東方影都全面開工建設，影視產業園、會展中心以及相關配套的樓盤也都拔地而起。2013年冬天，東方影都推出了適合旅游、投資置業者購買小戶型精裝公寓及鉑金旺鋪，開盤就被搶購一空，其中精裝公寓均價10911元/㎡，鉑金旺鋪均價31477元/㎡。連續19個月蟬聯島城銷售冠軍的稱號，目前在售的精裝公寓均價已經漲到12000元/㎡。

從目前中國已有的這五大影視文化基地來看，文化產業的落地確實給當地的政治、經濟、特別是文化帶來巨大的發展動力，反饋在樓市上最直接的表現就是當地房價大增。相比來說，東方影都首先的起點就不低——位于青島西海岸新區，有豐富的海景資源。再者，黃島區“升級”為全國第九大新區之后，規劃方面、財政支持方面會加大力度，發展走勢更好。

盡管規模宏大、規劃甚好，但如此巨型的東方影都不是能夠一天建成的，暫時還不能與上海影視樂園、橫店影視城相媲美，未來的發展前途未定。但萬達的示范效應很大，據業內專家介紹，文化產業有著獨特的運營方式，發前景還要長期觀望人氣、旅游效應。這個周期至少三到五年，中期可能要十年到二十年才會有起色和收獲，但對于青島新海岸新區的萬達東方影都，大部分業內都十分看好，也許“范爺”只是個先行者，日后會有越來越多的明星也將落戶青島西海岸。

多地發文鼓勵農民進城買房，農民進城會面臨哪些新挑戰？

我國各個縣區市提出鼓勵農民進城優先購房政策，多個市縣區給予購房的農民多種優惠補貼。這一政策剛一發布，就引起熱議。政府發布這項政策主要是為了應對房地產行業的壓力，同時為農民的購房提供一定的保障，為房地產行業培養潛在的用戶。另一方面也在試圖用房子把農民工留在城市緩解當地的一些人口流失和城鎮化情況。

現如今在我國的東北地區，西南地區和中部大部分的市縣區人口流失的壓力還是很大的。人口問題沒有得到解決，房地產就缺乏一定的資源，導致房地產業急劇下滑，消費人群也在降低。那么就必然影響國家的財政以及稅收的情況，經濟發展就會造成前所未有的破壞。所以就會有專家指出要讓農村人口進行城鎮化率，這就表示要加大推進農村轉移城市的水平。

要做到把農民都吸引到城市上來，加大城市的吸引能力，這是一個全面發展的大工程，光靠政府的補貼和優惠政策是不足夠的。農民到底愿不愿意在城市生活，最根本的問題在于能不能得到適合自己的工作，提高自己本身的收入水平，在這個條件的前提下才會愿意留在城市里生活。同時還要知道農民在城市里不是一個人進城生活，他們在進城的同時還帶著自己的家庭。他們想要自己的兒女得到城市里面更優質的教育，讓自己的父母過上更好的生活，享受更先進的醫療設備以及更完善的社會制度。

所以要想引入農民進城進城并且留住他們，城市就必須做好相應政策，不斷加強教育體系，完善養老等社會保障制度，提高醫療水平，讓農民既想進入城市也能留得下來，享受更加公平的待遇和更優質的服務水平。

房地產銷售技巧：把房產銷售當成談戀愛，一切手到擒來！

房地產銷售技巧

最好的樓盤，就好像偶像明星，萬眾追捧。最好的房企，通過宣傳創業故事、信念、儀式、神奇口號、標志、對手、領袖魅力等，集合起大量宗教信徒般的粉絲。明星找個崇拜者做另一半是容易的。最好的房企修建的最好的樓盤也一般是開盤即售罄。

而大部分樓盤的銷售，就和普通人找對象一樣，要耗盡心力，方能成功。具體來說，必須根據階段的不同擺出各種正確姿勢，具體有哪些姿勢？請看下文……

█ 求愛，不能一開始就肉麻地表白。

賣房，不能一開始擺出大甩賣的樣子。

小男孩小女孩剛開始戀愛的時候，往往控制不住自己的情緒，一開始就做肉麻的表白。這個時候成功率往往很低，就如同葉芝的詩歌里所寫，對于某些女人來說“一旦愛情有了把握，就好像想也不值得一想”。而很多人可能有另外的經歷：當你最終受不了等待要離開的時候，你一直沒追到的人反會撲進你的懷里。因此，愛情開始之初保持神秘感很重要，要讓對方逐漸對你有感覺后再進一步。

房產銷售也是這樣。深圳某樓盤，在市區，本來先天條件很優秀，卻一開始宣傳就打價格牌，擺出一副大甩賣的樣子，最終不可挽回。而“萬科十七英里”，第一次發布只有一句話“萬科十七英里，我能與這個世界保持的距離”，一個月后第二次發布，再兩個月后第三次發布。這種神秘感，讓項目保持了持續的關注度。

█朋友都是女神，你自然也是；否則，做公司山寨女神也很好。

周圍都是豪宅，你自然也是；不然，就要改變參照系自封。

如果一個女孩所有的朋友都是女神，她自然有機會認識女神身邊的男神，她自己也就是女神。以樓盤價格來說，離市中心的遠近不一定是可靠標準，周邊樓盤的市場價才是可靠標準。

以深圳而言，西麗屬于原“特區內”，但房價遠趕不上原特區外的龍崗、寶安中心區。沈陽鐵西區一環內不如二環外的長白島。有句話總結得好“你是誰不重要，你周圍是誰才重要”。

相信你的公司內部有過“本司范冰冰”、“本司湯唯”之類山寨封號，很是招蜂引蝶，這就是說，周邊沒有女神，找遠處的女神來類比一樣有效果。

同樣，樓盤地段如果不好，周圍沒有豪宅，盡可以把眼光放寬一點，和遠處的豪宅類比。這個做法的專業名詞叫改變參照系。舉例來說，深圳的“星河丹堤”在梅林關口，傳統的“關外”，不符合高端定位，但其定義自己為“西銀湖”，與傳統的豪宅區域銀湖相類比；別墅項目“圣莫麗斯”在龍崗區大眾陌生的地方建設，其定義自己為“香蜜湖上游”，與香蜜湖豪宅區類比。

█ 是初戀，就要讓她銘心刻骨；不是，就要給她創造新的需求。

是全新產品，就要充分宣傳；不是，就要挖掘出全新的特點。

許多人都對初戀銘心刻骨，即使后來閱人無數結婚生子，仍然難忘。其根本原因其實很簡單，就是在此前沒有類似的體驗，所有的第一次體驗都很容易成為標準。正如特勞特在《22條商規》中所說“成為一個創建定位者，勝過提供更好的產品”。房地產營銷同樣是這樣，創造一種全新的不可替代的產品品類，將獲得巨大的優勢。

房子和愛人一樣，在身邊才有用。當雙拼別墅、loft、大平層、辦公家庭一體化住房等第一次出現在一個區域乃至城市的時候，都將成為全新的產品。在某些三線城市，一個設計優秀的樓盤甚至可以創造幾十個“第一”。這些產品帶來的震撼和沖擊，和初戀一樣。

當然，不是每個人都是自己愛人的初戀。這個時候，就要創造一些嶄新的需求，比如帶她去潛水帶她去蹦極，做她從未做過的事情，或者每天睡前讀一首詩歌給她，讓她養成習慣等等。這些全新的需求被創造后，將形成依賴。

房子也是這樣。特勞特在《22條商規》中還說“如果不能第一個進入某個領域，就創建一個新領域使自己成為第一”。或許有人會說，創造房子的新領域很難。其實在通風、采光、結構等關鍵方面，去掉一些添加一些都成新產品：深圳的“紅樹西岸”對“結構”去除夸張，成為“超大體量無梁板式”結構新產品；天津“朗鉅天域”將通風采光最大化，就成了新產品“十米洋房”；長沙“綠城青竹園”將景觀裝修創新，就成“庭院精裝修別墅”新產品。至于新科技更是可以成為創新點。

█ 求愛，要把自己的優缺點有序展現出來且不斷創造驚喜。

賣房，各種產品出場順序很重要且要不斷創造增值點。

男女交往的過程，是將自己的各方面逐漸呈現在對方面前，并為對方所接受的過程。如果你最差的一面在第一次見面就全部表現出來，就沒有然后了。你的優點也不能一次性展示出來，讓對方期望過高，后期就會失望。讓對方逐漸在你身上發現新的優點，交往才能深入下去。比如，對方最開始發現你有車，后來發現你還有房……或者起初發現你懂音樂，后來發現你還是個才子……優點缺點按比例搭配著出現，才顯得真實。

賣房子是這樣，一個樓盤把自己的優點展示出來的節奏，是決定樓盤銷售成敗的關鍵。具體來說，需要好壞產品線搭配著進行銷售。比如，低密度大戶型的明星產品和高密度的小戶型產品，按照比例搭配銷售，這樣不至于開盤就是最差的產品，也不至于高開低走最后賣差的產品。

樓盤銷售中間，要不斷給顧客驚喜，其專業名詞叫“分期增值點”，比如好的配套，好的景觀，好的服務等等。比如某度假樓盤，開盤后，高爾夫球場、水岸碼頭廣場、水岸風情和美食廣場、國際學校、商業中心、國際會議中心、地鐵站等陸續出現。

房地產銷售技巧

█ 戀愛，切忌殷勤太過婚前婚后差異太大。

賣房，要注意產品“均好性”不能讓資源被部分產品獨占。

有的夫妻離婚就是因為一方覺得“婚前婚后完全不同”，差別太大。

樓盤也是這樣，要注意“均好性”。不能好的產品過好差得太差。大連“眾益黃金海岸”，南邊有海景，北邊靠鐵路貨運站，公交出行便利，本來整體資源不錯。但其規劃成：靠南邊的是低密度的明星產品，北邊是高密度無亮點的超高層，還有鐵路的吵鬧。開盤后，低密度明星產品迅速賣光，高密度超高層全部滯銷，高密度產品占總面積的比例還很大，項目整體銷售可以說基本失敗。

█ 求愛，找不到“空窗期”就打敗對手。

賣房，做不了“補缺者”就做“追隨者”、“挑戰者”。

現實中很多這樣的例子，某女神，許多優秀的追求者追求，其都不為心動，突然某天嫁給了一個屌絲。這個其實也不難解釋，之前，眾多優質男追求她的時候，她身邊有更優秀的另一半。而屌絲介入的時候，正是她的情感空窗期。這就是“對的人不如對的時間”。

賣房也同樣是這樣，在做同區域調查的時候，如果該區域不成熟，則可能沒有同類樓盤，自己可以稱王。而如果同區域有類似樓盤，就要注意時機了，推盤檔期上的空白點，一定是存在的，抓住這個空白點，比與對手血拼省力多了。

當然，推盤檔期可能因為種種原因無法更改，項目只能與已經或同時開盤的類似樓盤競爭。這時候就只有做“追隨者”或“挑戰者”。

“追隨者”與愛情中的“備胎”類似，它的產品線可能與競爭對手類似，而且沒有優點，但它的價格更低，考慮經濟壓力的顧客會選擇它。這類似于愛情中的備胎的身段放得很低，女神和他在一起很自在很輕

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