01 03 粉絲買二手房(佛山二手房掛牌量2022)

1%，超過170平方的成交僅有4.3%，而超過200平方的才1.3%。

在二手房總價110-160萬、2室戶型面積75-90㎡和3室及以上戶型面積80-100㎡區間，有著最為密集的成交，我稱之為合肥房產的 剛需位點 。

在總價超過190萬、2室戶型面積超過100㎡以及3室及以上戶型面積超過140㎡的區間，成交大幅減少，并且有隨數值的提高成交量加速降低的趨勢，這些區間我稱之為 敏感位點 。

投資剛需位點附近，遠離敏感位點區域

玫瑰園產品是綠城進入合肥之后的第四個鼎立之作（公號“ 小易論樓市 ”《我為什么不投資合肥大牌開發商的房子？》），合肥物價局商品房備案價格查詢網站顯示，玫瑰園別墅（法式合院）2014年的備案均價在2.6w+，這個數據在2年之后變為2.4-2.8w，均價幾乎沒有發生什么變化。而它的高層產品均價則由9k左右，上升到近1.6w，升值75%。

別墅產品一套面積大概在500-1000㎡左右，以合肥目前的房價計算，基本都在1000萬以上。這種產品在合肥非常小眾，基本上只有居住價值，投資價值幾乎全無（公號“ 小易論樓市 ”《合肥的洋房別墅值得投資嗎？》）。

盡管別墅只是一種極端例子，我想表達的意思是，面積越大，總價越高，你的投資邊際收益就越小。應該選擇投資剛需位點附近的房子，遠離敏感位點的住宅。

一輛大眾 汽車 價格20萬元，與之配置相差不大的奧迪可能需要40萬元，盡管乘坐舒適性或者功能上有所提升，但品牌溢價要遠遠超過額外配置帶來的提升。豪車的消費市場很小，而且一般豪車的消費者通常喜新厭舊，對二手車不屑一顧，所以豪車相對于普通家用車來說保值性很差。

奢侈型住宅其實跟豪車是一個道理，一般豪宅消費者比較介意購買二手房，當你投資的豪宅進入二手房市場的時候，價格也會大打折扣。

這位粉絲朋友買了2套200㎡的房子，而合肥市場上面積超過200㎡的二手房成交占比僅有1.3%，試問這么大的房子你出手時候能賣給誰呢？這樣窄的需求面，如果想快速變現，恐怕得要大幅降低售價才有人問津。

一定要投資市面上需求量最大的房子類型，這樣你的房子才有可能找到充足的需求，你的投資邊際收益才有可能獲得最大。這位粉絲1套200㎡的房子，其實遠不如2套100㎡的小三房收益高。

合肥改善型住房的發展趨勢

隨著人們生活水平不斷提高，對住宅品質要求不斷升級，戶均居住面積也逐年增加，再加上合肥近兩年出讓土地的容積率下降了不少，市面上將會出現大量的洋房產品。

我觀察到有些洋房銷售價格相比同一小區高層的溢價并不算很高，大概10%左右，而且面積適中，一般都在120-140㎡之間，這是值得考慮的。

在140㎡以內的改善型住房，隨著面積的增加，均價呈升高趨勢，面積120-140㎡的這個改善區間，均價比其他區間更高，說明人們正越來越看重改善型住房產品的品質。

類似洋房這種改善型住宅，其主要使用價值就是改善，周邊環境惡劣、居住體驗差、配套設施不完善、溢價率偏高的洋房，投資價值依舊不高。

除了洋房之外，合肥一些戶型較好、面積適中、資源配置豐富的小高層或者高層，也越來越受到購房者的青睞。

政務區的大戶型成交已經接近區域總成交的60%，而且戶均成交面積在130㎡左右，政務區目前均價在2.09w（公號“ 小易論樓市 ”《 你在買改善型住房嗎？合肥改善型二手房的成交特點》），這意味著政務區平均每套大戶型總價在260萬以上。

在高端住房市場，環境、學區、交通、商業配套等核心資源，也成為決定大戶型改善性住房投資價值的重要因素（公號“ 小易論樓市 ”《資源投入對合肥土地價值的影響》）。

房價平穩時期，假設合肥普通家庭平均每年的積累可用于改善1個平方的居住面積，那么如果房價未出現暴漲，5年后我們的 剛需位點 和 敏感位點 或許會在現有基礎上抬升5個平方。

其實我們投資房產，若想獲得可觀收益，一般都需要持有5年左右的時間，那么我們可以將未來5年時間剛需位點的升級一并考慮在內。我認為改善性住房剛需位點的提升將會更加明顯，未來數年改善成交量的最大區間可能會移至100-110㎡這個范圍。

其實通過這段時間跟群里其他粉絲交流，我發現投資大戶型的群友還不少。希望這篇文章能夠讓你對大戶型房產的投資誤區有個大致了解，在選擇改善型住宅時，能充分考慮到后期物業的升值空間。

合肥的房子，升值空間最大的，是住宅房，多大的房子，升值空間最大，基本可以肯定是三室二廳100平方以上的房子。

為什么是100平方以上的房子，升值空間巨大。

一來，100平方以內的房子基本都是二室一廳或者是兩室二廳，這樣的戶型對于孩子小的時候，還是可以接受的，但是孩子只要長大了，換大房子，勢在必行，選擇來選擇去，還是選100平方以上三室二廳的大房子。因為，再不換房，什么都不方便了，大家應該都懂的。

二來，100平方以上的房子，三室二廳，對于居家過日子的一家人來說，是最好的選擇，老人，小孩，自己和愛人，都能有各自的私密空間。因此現在買房，流行一步到位，要么不買，要買就是大的。這也就造就了，三室二廳的房子越來越暢銷，越來越不經賣的原因。

綜上所述，合肥100平方以上的三室二廳的房子，無論在居家居住，還是未來的改善用房，又或者出租給別人使用，可以說，都是暢銷的代名詞。

小三房比較合適，小兩房一般來說好多都是小年輕夫妻剛結婚買的初步婚房，小三房實用性比較強。房子的升值空間與地理位置有很大關系，以及周圍的配套設施，比如學校，醫院，購物商場等都有關系。

合肥的房子升值空間最大的我感覺是小區住房 商品房的話價格會很高 很多人會承受不了 現在只有一二線的房價被控制了下來 而3 4城市的房子仍有上升的趨勢 一般很多年輕人都會選擇自己成家立業以后來買房 為了以后的兒女著想 大多數考慮的是3室之上 個人感覺在130平方以上是最好的

買多大跟升不升值沒關系，也要看情況。你是自住還是投資，剛需的話。在升值，你也不能賣啊。要不然你住哪里呢！真正有錢得主，作為改善的，壓根不在乎升值，舒適度最重要，所以見仁見智

判斷一個城市未來房價是否有上漲空間，我們可以從如下四個方面看這個城市的房價是否 健康 有上升空間。下面我們來分析下合肥的房地產市場未來是否還有上漲空間：

一、市場透支情況。

1、房價上漲情況： 合肥從限購之后，全市整體房價一直保持較為穩定的上漲趨勢，所以，市場并沒有出現較為明顯的透支情況。

回顧 歷史 ，十年前的房價合肥房價不到六千元，在合肥新房房價1.8萬元，十年足足漲價了三倍，你后悔沒早買了么？10年前，30萬能在合肥買一套房子；10年后，這個預算連上車的首付都有點懸，目前看來這種上漲的趨勢還沒有改變。

可能也就是一些熱點板塊的房價過高，而配套還沒有跟上，所以存在一些房價透支的情況。

2、土地拍賣情況：

上月8月份，合肥輕松拍賣了近100億元土地。都說土地市場是樓市的雨晴表，蘊藏著房地產市場的信號變化。仔細觀察會發現，最近合肥土拍市場可謂是水深火熱，狼煙四起，市場的競爭進入到赤誠相見刺刀見紅的階段。合肥樓市正在迎來新一輪高潮。 開發商瘋狂搶地補倉，足見其對合肥樓市的信心。

未來新土拍的高價盤入市，合肥房價格局還會被刷新。現在看當下的合肥房價，也許就是未來五年最便宜的時刻。地價推動房價， 土地市場是合肥樓市的吹哨人 ，未來房價的走勢自然也不言而喻。盤算之下，合肥房價貴不貴，每個人心里都有了自己的答案！

同時，合肥土地拍賣也是采取了各種限價的措施，限制了最高價，達到最高價后競自持！所以一定程度上雖然土地成交成本上漲，但是也抑制土地價格猛漲導致房價猛漲！

二、人口情況。

通過近兩年合肥市人口的增長情況來看，形勢還是比較樂觀的。目前以每年10萬人的速度在增長。

僅通過小學生與幼兒園入學學生情況為例，根據市教育部門的統計，2018年合肥市城區預計新增中小學生9.4萬人，供給學位10.3萬個;預計新增幼兒園學生5.9萬人，供給學位5.92萬個。就說明合肥人口不斷的增加！

三、經濟情況。

合肥的經濟就更不用說了，2020年的目標就是突破萬億，經濟一直保持向好。

2019年的中國百強城市GDP排行榜中，合肥、蕪湖、滁州、阜陽這四城紛紛上榜，安徽在省份排名中位列第九，厲害了！大安徽！合肥超過西安排名，排名全國第21位！在5月29日，2020年新一線城市排名出爐，合肥首次躋身全國新一線城市。

近十年來，合肥絕對是所有省會城市當中經濟增長速度最快的城市，沒有之一。合肥未來兩年突破萬億元GDP指日可待，下一步超過濟南、東莞與泉州也只是時間問題的。

產業發展方面：合肥經濟本身內動力很強。冰箱、空調、洗衣機、彩電，家電四大件合肥已經是全球最大的生產基地，合肥未來會成為全國甚至全世界知名的制造中心。合肥還有芯片產業，量子通訊與量子加密兩個為例能夠影響全球的黑 科技 技術！

舉個栗子，以新型平板顯示產業為栗子，京東方、彩虹、樂凱、康寧、三利譜等70多家上下游企業聚集扎根，形成了涵蓋上游裝備、材料、器件，中游面板、模組以及下游智能終端的完整產業鏈，建成了世界最大的新型顯示面板生產基地這些產業都是勞動密集型與資金密集型的，會帶動很多人來合肥就業，為合肥創造財富。這些人要不要買房，肯定要！

四、區域與國家政策利好。

1、長三角戰略規劃：

從國家戰略角度考慮，長三角區域是國家經濟最發達的區域，合肥處于長三角區域，能夠很好融合長三角的產業發展并承接部分產業。

8月20日長三角一體化發展會議召開，當時江浙滬皖4省的領導都在場，而且就是在合肥召開的這次會議，政策指向性很強。

2、全國三大科教中心：

合肥的房地產市場發展潛力還是很高的。 綜上考慮：合肥未來房價還設有一定發展空間的，還是回持續上漲的，尤其是南邊熱點區域或者頂級學區房價格還會持續上漲的。

怕買錯買貴房？在合肥買房你需要一個【合肥買房參謀】，10年合肥房產一線經驗，跑過合肥在售90%以上在售新房，熟悉近十年來交付次新小區。可實地陪看房指明優缺點，讓你買房路上不踩坑，底價買房。目前已經為數百人成功安家合肥提供一對一實戰指導，只說對

很赞哦!（924）