01 1997年上海外灘房價(新外灘花苑為什么便宜)

新外灘花苑為什么便宜

新外灘花苑的房價相對較低的原因可能是由于以下因素的綜合影響：

1. 地理位置：新外灘花苑位于黃浦區打浦路，雖然靠近黃浦江，但是地理位置相對較偏，可能對房價產生影響。

2. 建筑年代：新外灘花苑的建造年代為1997年，相比近年來新建的樓盤，房齡較大，可能對房價產生影響。

3. 物業管理：新外灘花苑的物業服務相對較差，可能對房價產生影響。

4. 周邊環境：新外灘花苑周邊環境相對復雜，可能對房價產生影響。

5. 樓內設施：新外灘花苑的樓內設施相對簡單，可能對房價產生影響。

6. 樓層高度：新外灘花苑的樓層相對較低，可能對房價產生影響。

7. 房屋質量：新外灘花苑的房屋質量相對較低，可能對房價產生影響。

8. 交易價格：根據市場供求關系，價格可能會對交易產生影響，新外灘花苑的房價可能因為房齡較大等因素而相對較低。

需要注意的是，房價會受到多種因素的影響，這些因素可能互相作用或對房價產生綜合影響。

上海哪個區最好？

上海作為我國的繁華大都市，是我國的經濟交流中心

上海的市轄區分為黃浦區、徐匯區、長寧區、靜安區、普陀區、虹口區、楊浦區、寶山區、閔行區、嘉定區、浦東新區、松江區、金山區、青浦區、奉賢區、崇明區，共16個

浦東區是16個區中最繁華的一個

對城市住宅分布趨勢的分析與研究

一、對城市化概念的理解

對城市化這一現象和過程，不同學科有不同的解釋：經濟學認為，城市化是各種非農業產業發展的經濟要素向城市集聚的過程，同時城市化與產業結構非農化是同步發展的；人口學認為，城市化是指人口城市化，即農村人口逐漸轉變為城市人口的現象和過程, 威爾遜（Christopher Wilson）在其主編的《人口學辭典》中的解釋是："人口城市化即指居住在城市地區的人口比重上升的現象" ；地理學認為，城市化是居民聚落和經濟布局的空間區位在分配，并呈現日益集中化的過程 ；社會學認為，城市化是一個城市生活方式的發展過程，它意味著人們不斷地被吸引到城市中，并被納入城市的生活組織中去 。綜上所述，我們可以從四個層次去理解城市化的定義：第一，城市化是鄉城人口分布結構的轉換；第二，城市產業結構及其布局地域結構的轉換；第三，城市化是傳統價值觀念與生活方式向現代價值觀念和生活方式的轉換；第四，城市化是人們聚居形式和集聚方式及其相關制度安排的變遷或創新。但就城市住宅業而言，研究城市化對住宅業所帶來的效應，首先要從城市化所導致的結果--鄉城人口分布結構的轉換入手。

城市化這一概念在"人口學"角度看來大多被定義為農村人口向城市集聚的過程，或城市人口占總人口比重逐漸提高的過程。然而，發達國家城市化的實踐以及我國一些大都市（例如上海、北京）的實踐表明這一定義已經顯得過于狹窄，事實上人口城市化的過程從人口學上來講不但有人口集中的過程，更有人口分散的過程（就是所謂人口郊區化）。因為人口郊區化本身就是一個人口流動的動態過程，既然是人口流動就會有"流出"和"流入"，就會有"拉力"和"推力"，所以它是一個合作用的過程。要探討人口郊區化的原因，首先就應弄清楚人口流動的原因。關于人口流動的原因歷來有各家之說：馬克思學說認為人口流動的根本動因在于社會分工和生產社會化 ；而西方學者像：E.S.李（Everett S.Lee）在其《人口遷移理論》（A Theory of migration）中認為決定人口遷移的有四個因素：第一是遷出地因素，第二是遷入地因素，第三是中間障礙因素，第四是遷移者介入因素 ；庫茲尼茨則認為人口流動是為適應技術進步而導致的經濟機會變化的結果 ；舒爾茨等人認為人口流動是人力投資的五個主要方面之一，是一種投資行為，由成本與受益決定 ；托達羅的預期收入理論認為欠發達國家的人口流動決定于兩個主要變量：一是城鄉實際收入差距，二是城鎮中就業概率，這兩個變量決定了流動者在城鎮中的預期收入。綜合各家之說，筆者認為人口流動的根本原因在于社會經濟的發展所導致的區域收入差距以及對品質生活的向往和追求。

則可認為人口城市化過程的本質是由于社會經濟技術發展導致了區域生活差距而形成的人們對預期收入的期望和對城市品質生活的向往過程。那從詞性上講，人口郊區化應該是人口城市化的反義才對，但實踐證明"人口郊區化"始終是人口城市化的一種副產品，絕對不是字面上易使人理解的那樣：人口從城鎮居民變為鄉村居民成為人口流動的主流。因此，筆者認為人口郊區化的真正意涵可以從兩個方面去理解：一、它是"人口城市化"的一種人口重新分布的輔助現象；二是它是一個階段性的動態發展過程。本文的人口郊區化現象主要是指人口從原來的中心城區或近郊區以外的地方流動到中心城區的邊緣區和近郊區。

二、人口郊區化的實證性分析

一些學者 在研究了發達國家的城市化進程后將世界城市化發展過程分為集中型城市化，郊區化和逆城市化三個階段六個時期（如表1）。

研究表明當一個國家或地區城市化率達到75％的時候，城市化發展速度將進入相對穩定的發達階段 ，表明發展型城市化階段已經基本完成，此時城市化進入集中趨勢與擴散趨勢并存階段，以擴散趨勢為主的發展時期（核心城區進入衰退階段）。上海的城市發展從兩個方面證明了這種狀況：第一，核心城區人口的郊區化。自1980年代以來，市中心的盧灣、靜安兩區人口在1980~1982年間尚呈微增趨勢，平均每年增長1000多人，但自1982年以后即轉向持續減少，而且減幅大，平均每年減少5000~6000人，而位于市中心外圍地區的普陀、長寧兩區人口則幾乎一直呈猛增趨勢，平均每年分別增長1.82萬人和2.21萬人。1982年被專家 認為是上海地區人口分布與城市化發展的一個轉折點。到2000年，盧灣、靜安兩區（其他區見下表2）的人口已由1993年的50萬和42.04萬減少到32.89萬和30.54萬人，分別減少了17.11萬和11.5萬人，減少率達到34.22％和27.3％；兩區人口密度也相應地由1982年的每平方公里6.49萬人和6.69萬人 減少到1997年的4.67萬人和5.00萬人，減少到2000年的4.08萬人和4萬人。可以說，這些年來，上海中心城特別是市中心人口的郊區化現象相當明顯，核心城區人口主要是遷向中心城的邊緣區；從大的范圍來看，在1993－2000年期間，核心城區（黃浦、盧灣、靜安、虹口）的人口由251.4萬人減少到206.93萬人，較少17.7％，年均減少6.35萬人；核心城區的邊緣區（徐匯、長寧、普陀、閘北、楊浦），由1993年的389.25萬人增加到486.083萬人，增長24.87％，年均增長13.83萬人；近郊地區浦東新區和閔行、嘉定、寶山三區由307.36萬人增加到560.07萬人，增長45.1%,年均增長36萬人；遠郊地區則由346.13萬人增長到389.46萬人，增加11.2％，年均增加7.2萬人。

比如：上海人口分布的總體趨勢是核心城區人口不斷外流，人口減少，中心城區邊緣區和近郊區人口急劇增長，承接著核心區外流人口和進城人口。據有關資料統計，1990年以來上海核心城區向外圍擴散遷移的規模平均每年約達10萬人左右。第二，核心城區人口遷移、分布的空間演變。從人口遷移和流動來看，遷入或流入人口的分布中心也之間由市中心向邊緣地區外移。以戶籍遷移人口為例，自1980年代以來，一方面人口凈遷移率與離開市中心的距離呈正相關（見表3），如1980年，1985年，1990年市內人口凈遷入率與離開市中心距離的相關系數分別為0.844、0.803和0.790，市外人口凈遷入率與離開市中心距離的相關系數分別為0.662，0.742和0.773；與此同時，隨著時間的推移，市中心人口凈遷出強度不斷增加，凈遷出的區逐漸擴大。從流動人口來看起分布也是如此。自1980年代以來上海流動人口比重各占12％～20％和60％左右，進入90年代這一比重轉變為5％～8%和75％左右。根據入人口主要集中分布在市區的邊緣街道和一般街道，所占比重都在60％ 以上；而且這一比重還有明顯上升趨勢。在1980年代上海流入人口分布在中心街道的和邊緣街道、一般街道的比 上海市第六次流動人口調查，中心城10區（核心城區和邊緣區）流入人口110萬人，占當地戶籍人口的11.4%, 寶山、閔行、嘉定、浦東新區等新市區流入人口122萬人，占當地戶籍人口的25.1％，其它郊縣地區流入44萬人，占當地戶籍人口的8.5％，寶山等新市區流入人口占當地戶籍人口的比重明顯高于中心城區和郊縣 。而且流入郊縣的比重也如郊縣人口一樣呈減少趨勢。三、人口郊區化對城市住宅業空間分布的影響

中外學者普遍認為相對于城市化的進程而言，住宅業的發展可劃分為3個階段： 初期階段。隨著工業在城市的集聚，城市的數量和人口規模逐步增加，由于城市化增速較慢，城市人口的基數低，城市住房的壓力不是很大；另一方面，較低的經濟發展水平和城市物質基礎，決定了大多數居民只能生活在較差的住區環境當中。加速發展階段。當一個國家和地區的城市化水平，即城市人口占總人口的比重達到30％之后，因工業化和經濟發展已打下一定基礎，受其慣性的推動，城市化的水平在短期內迅速提高，城市的數量和人口急劇增加，大城市驟然膨脹，對于突發其來的人口浪潮，城市的建房速度遠遠落后于城市人口的增長速度，從而出現住房緊缺的狀況。后期階段。其主要標志是：城市化水平超過70％之后，城市人口的增長速度趨緩，大城市中心區的人口向郊區擴散，出現所謂"郊區化"現象，工業對城市化推動的主導作用已被第三產業取代，整個區域形成大、中、小城市密切結合、分布有序的城鎮網絡，經過長期的建設積累，此期的城市已具有豐富的物質基礎和很高的經濟水平，住房的主要問題已由數量不足轉化為居住質量問題。筆者綜合各方面的資料可以得出一個城市化率、居民收入，住宅要素相關的圖表。上海目前人均GDP達到4000美元，城市化率已達到并超過70％，也就是說上海居民目前理應處在追求個性、時尚的消費結構階段，城市以服務型為主，住宅消費支出占消費性支出的比重應在16％以上，但實際上海居民目前住房仍處于第二和第三階段交叉，以第三階段為主的地步，一方面住房緊缺還沒有得到有效緩解，人有一間房的目標還有實現；另一方面大部分居民對住房的要求已經從數量轉移到數量和質量并重的階段，進入了追求個性化房屋的時代。 作為處在第三階段的重要特征人口郊區化對上海住宅業空間分布的影響可從以下兩個方面進行分析：

1、城市住宅布局的空間特征

商品住宅的空間分異是90年代中心城區居住空間結構演變的主要特征 。從1993年－2000年，上海市為改善市民的居住條件，對住宅建設每年都進行了大量投資，累計投資達1630.5 億元。自90年代，上海市居住建筑面積在逐年增加，1993－1998年累計增加達到6千多萬平方米，增幅將近40％，而從分布的比重來看，上海市區居住房屋主要分布在城市邊緣區和近郊區，占市區房屋總面積底80%以上，核心區僅占10%稍強。從（表五）的增長速度來看，核心區的住宅增長速度明顯低于邊緣區和近郊區，而且其比重呈逐年遞減的趨勢。從數據分析可以看出，隨著人口的大量郊區化，城市的住宅布局也發生了很大的變化，大量的住房建設正沿著核心區－邊

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