01 為什么要投資海外房產(海外房產投資為什么要選擇澳洲房產)

為什么要購買海外房產，海外房產投資的優勢有哪些

首先，我們從投資者對資產配置類別的熟悉程度來分析投資海外房地產的優點。

從08年金融危機后到18年中國經濟飛速發展的十年間，地產收益創造了中國的中產階級。中國人對地產投資的熱衷，并不是簡單而盲目的，從絕對收益上來看，地產投資的收益確實已經跑贏了很多資產類別。

所以相對來說，中國投資者對這個資產類別比較熟悉，配置海外房產對于投資者來說也便于操作。

再從配置海外房產的投資優勢來看。

1. 從投資的收益角度看，投資海外房地產，一方面是通過房產本身價值的上漲，獲得投資收益。10年前的北京樓市還未像今日這般火熱，因此投資房產的時間節點很重要，放眼全球樓市，投資初級階段樓市，尋求套利空間是個不錯的選擇。

另一種是通過房產出租的形式獲取每年現金流的收益。海外房租收益率往往會很高。

2. 海外教育、空氣質量、法律法規、食品安全等優勢，促使國人海外移居，配置海外房產以滿足剛需。比如很多家長會選擇好的學區房，讓孩子得到更為優質的教育（優質學校會根據學生是否屬于學區來決定申請的優先排名）。國外對于食品安全和環境問題十分重視，國人購置海外房產移民海外后，將可以享受更加安全健康的食物和生活環境。

3. 房產是合理規劃稅務的一種投資方式。稅務籌劃是高凈值人群進行財富管理必須要重視的問題，以CRS來舉例，其針對的是金融賬戶，并不涉及非金融賬戶，具體可以包括房地產、藝術品、字畫、飛機游艇、珠寶首飾等等。

為什么這么多資金都想投資中國房地產呢？

雖然短期內外資依舊會持續加碼，但是樓市的發展歸根結底還是由房子來決定，是由國家主導這也是基于我國國情的客觀現實。 

根據美國房地產業務協會官網信息顯示，美國已經有86%的房地產項目超一半在海外。另外還有62%的房產位于中國大陸境外和港澳臺地區。我們知道，房地產是全球增長最快的行業之一，也是最受歡迎的產業之一。而對于中國來說，樓市一直處于低位狀態，并且還存在著很多剛需和投機資金還在進行投資，所以有大量資金就會涌入中國。

海外投資中國房產的資金來源

首先是海外直接投資。2019年以來，我國外資流入規模不斷增加，已經達到了1.6萬億美元，同比增長了16%。從2019年開始，更是大幅上升了50%,已經超過了2008年的水平。其次是QFII。從2019年QFII的額度來看，QFII累計投資金額達到了2097.71億美元。可以看出，一季度從QFII機構獲得的實際投資額度也就是86億美元。QFII投資者包括外國政府投資企業、國際金融機構及其分支機構、國際組織，以及其他具有特殊身份的組織和個人；主要投資方式為股票、債券、期貨以及其他金融衍生品；境外金融機構、企業及其他投資主體在境內設立了以境內資金為標的的證券投資基金管理公司和保險公司等機構。

為什么近期外資對房價如此敏感？ 

實際上，疫情的發生并沒有改變這股抄底中國房地產的趨勢，也沒有讓開發商破產。而且外資之所以會對樓市如此敏感，這背后有很多原因。首先，在2020年上半年，外資都是看好中國房地產的，因為這是中國經濟復蘇最快的階段，最具潛力。因為國內并沒有出現特別明顯的通脹壓力，讓國外投資人看到了商機。

樓市要不要投資？ 

其實，外資抄底中國的方式多種多樣，比如直接買下房地產，也有用美元投資的。這就需要注意兩個風險。一個是美元貶值，會對中國樓市造成負面影響，不利于國內的房價。另一個就是，外資有可能在一些城市以租代購，在一定程度上也是一種變相的炒房行為。當房子有價值時，這些錢將進入市場，而房價可能下跌。這些錢就會憑空消失，所以在投資房產的時候一定要謹慎。

為什么要在海外投資

原因一：海外投資除了可以獲利，還能分散風險

對投資者來說，進行海外房產投資是對于中國經濟放緩和人民幣貶值的一種（風險）對沖。54.1％的受訪者預期中國經濟將會進一步放緩，而47.3％的受訪者認為人民幣兌美元匯率在過去兩年貶值率已經達到8％，由于貨幣超發嚴重，人民幣估值依然虛高，仍存在較大的貶值壓力。由此可見，選擇海外投資的最重要的原因是內地投資者普遍需要通過將投資多樣化來分散風險。

原因二：房產為王，海外置業為家

對于中國人來說，房產為王的觀念根深蒂固，這種觀念在出境游和國內的投資者這里，直接投射在置業當中。住宅物業再次成為內地海外投資者的首選，有71.6％的受訪者表示，他們在海外擁有自己的住宅物業。

原因三：“度假有所居”，加速轉海外

根據瑞銀財富（UBS）定期進行的客戶調研，最近三次（分別是2016年8月、2017年3月、2017年8月）的調查結果顯示受訪的大陸投資者中，有18%的海外房產投資人是最近一年內（2016.8-2017.8）買房的，有78%的海外房產投資人是在過去的五年間（2012-2017年）買房的。其中有19%的購房房源還在建設當中，還未交付。

原因四：國人購買力強大，且投資區域正在拓寬

根據美國房協統計數據顯示，2017年，內地買家已經超越加拿大成為美國住宅市場最大買家。以倫敦為例，內地投資者已經成為繼香港、新加坡和馬來西亞后的第四大海外買家。而且根據數據預測，內地投資客的數量也會繼續增加。

原因五：國內房產形勢

政府對國內房地產市場的嚴格把控，限購會影響購買權限，呼之欲出的房產稅會增加持有成本，再加上只有1-2%的租金回報率，國內房地產的紅利期已臨近結束。

為什么越來越多人選擇海外置業？

1. 資產配置的需求，持有單一貨幣風險大，如果貨幣貶值，資產縮水嚴重。

2. 國內環境問題突出霧霾、污染，已經為城市人口增多帶來的負面影響，海外房產投資，追求更好的生活環境和生活品質享受

3. 人民幣貶值，匯率因素，目前人民幣還處于比較高位的位置，人民幣價值虛高，是配置海外資產的好時機

4. 留學教育問題和醫療短缺，一線城市教育資源稀缺，學位難求，醫療服務差，看病難，醫院人多，一個小感冒掛號可能排隊幾小時，專家號更加是一號難求。

5. 不喜歡中國，希望換一種生活方式和環境

6. 國人越來越看重健康的生活品質

7. 通貨膨脹，人民幣超發，人民幣貶值壓力大，屆時購買力將下降

8. 國內經濟發展后，國內手里有了閑錢想投資，國內投資渠道窄，互聯網金融不完善，風險高，國內房產限購，同時價格偏高，風險較大，而且起步門檻提高。

9. 跨境投資成為趨勢，中國海外投資金額和頻率持續增加。

10. 海外置業尤其起旅游地產，除投資屬性之外兼具度假享受功能，也可以分享親朋好友，有面子

11. 國內的投資門檻越來越高，除了高額的首付，還有每月需要承擔的銀行按揭貸款償還，壓力山大。

海外房產投資為什么要選擇澳洲房產

“永久產權、無遺產稅，土地房產私有、首付10%，海外人士可貸款、年投資回報率高”等等，這些詞匯經常出現在澳洲房產宣傳的廣告語中，但這些詞匯所代表的政策是切實存在的。很多人都說澳洲房產房價一直在漲，澳洲房產值得投資，澳洲房產投資安全系數大、投資方式簡便

一.大環境分析

1. 穩定的經濟環境

相對于中國樓市調控的撲朔迷離，澳洲擁有最穩定的房產投資環境。從大環境方面來看，首先澳洲擁有最優越的自然條件和福利待遇。清新的空氣，完善的社會制度和穩定的政治體系讓澳洲遠離紛爭，并歷年來都被世界評選為最適宜人類居住的國家之一。

其次，澳洲經濟彈性良好，即便在全球經濟危機下，澳洲也沒有出現經濟衰退現象，是世界上少數幾個始終保持物價穩定并無通貨膨脹壓力的國家。澳洲實施了經濟快速增長及經濟結構的重大調整，在投資不損害澳大利亞國家利益的前提下，澳大利亞政府多年來鼓勵外國到澳洲投資，各國大型企業不斷注入，保持著強勁的經濟生產力。

對于投資人士來說，一個國家擁有穩定的經濟環境非常重要，它決定了市場風險的高低。澳洲房產市場多年來一直保持一個穩定的增長態勢。根據RESIDEX的統計數據，澳洲的房產價格在過去30年平均每10年為一個增長周期，這意味著房產價格在每7-8年會增長一倍。并且平均每年5-7%的租金回報輕松以租養息，房價和房租雙線持續增長收入。

澳洲有著雄厚的教育資源和科研水平。優良的師資力量讓很大一部分中國家庭選擇留學澳洲，因此海外留學生眾多。這奠定了租房市場的部分需求。此外，澳洲作為移民國家，移民類別

眾多，相較于英美等國家，移民門檻較低，生活更為舒適，因此吸引了大批海外精英在此定居。據數據顯示，澳洲每年新進移民平均約15萬人口，大大超出房屋供給量。可以說教育和移民奠定了房屋市場的需求，讓投資澳洲多了一重保障。

2. 教育和移民拉動人口增長

澳洲有著雄厚的教育資源和科研水平。優良的師資力量讓很大一部分中國家庭選擇留學澳洲，因此海外留學生眾多。這奠定了租房市場的部分需求。此外，澳洲作為移民國家，移民類別眾多，相較于英美等國家，移民門檻較低，生活更為舒適，因此吸引了大批海外精英在此定居。據數據顯示，澳洲每年新進移民平均約15萬人口，大大超出房屋供給量。可以說教育和移民奠定了房屋市場的需求，讓投資澳洲多了一重保障。

二. 住宅市場分析

1. 相關信息透明度高

澳洲地產業位列世界第一信息高度透明化，建筑成本以及房價基本完全透明受控，利潤率有明確的法定范圍。通過相應機構網站還可以查到開發商和樓盤的詳細數據，包括周邊的居民教育程度，年齡分層，職業結構等等，可以作為理性分析的依據。此外，澳洲房價是由多方

參與制定，會經過銀行和其他專業評估機構的公開量化，且政府部門對當地區域房價有長期的統計分析，整個房價和利潤基本是完全透明的。

2. 規范的房屋操作市場

澳洲政府嚴格規范了從事地產行業人員的資質審批，包括律師、代理人、經紀人等。從事地產活動的專業人員必須具有一定的學歷，相應的實踐經歷，且考試合格頒發資質證書，經注冊登記后才能執業，行業非常規范。無論是買房賣房，還是租房管理，澳洲都有最完善的體系保護房產持有人。對于海外買家來說，清晰透明的操作市場保證了投資的安全性，買家無需自己操心，完全可以做到足不出戶投資海外，即省心又放心。

3. 嚴格控制建造量，空置率低

近幾十年澳洲房價的逐年攀高也是跟移民數量息息相關的，每年大量人口增長極大的拉動了內需，然而澳洲政府嚴控房屋審批量，房屋建造量卻遠遠趕

很赞哦!（8）