01 全國最大網紅公寓樓盤在哪里(杭州最大網紅公寓)

杭州最大網紅公寓

據說眾安嘉潤公館是錢江世紀城最早的高端網紅公寓。

作為錢江世紀城最早的高端網紅公寓，到現在還和隔壁的深藍國際一樣，還屬于錢江世紀城優質公寓樓盤。公寓樓下綠化環境優美，有露天羽毛球場，裙樓自帶商圈，有飯店，超市，水果店，干洗店，影院足道網咖等。

嘉潤公館離6號線博覽中心地鐵口距離100米不到，去錢江新城來福士僅穿過旁邊的博奧隧道就能到，去機場和杭州東站都比較方便。絕對符合網紅小姐姐們的小資情調。

杭州簡介

杭州地處中國華東地區、錢塘江下游、東南沿海、浙江北部、京杭大運河南端，介于北緯29°11′—30°34′，東經118°20′—120°37′之間  ，屬亞熱帶季風氣候。

杭州是首批國家歷史文化名城，以“東南名郡”著稱于世。跨湖橋遺址的發掘顯示8000多年前，就有人類在此繁衍生息。距今5000多年前的良渚文化被稱為“中華文明的曙光”。杭州自秦朝設縣治以來，已有2200多年歷史，曾是吳越國和南宋的都城。

杭州人文古跡眾多，西湖及其周邊有大量的自然及人文景觀遺跡，具代表性的有西湖文化、良渚文化、絲綢文化、茶文化，因風景秀麗，素有“人間天堂”的美譽。

公寓到底能不能買

你原來的呱啦哥哥

今天想和大家聊聊一個有爭議的話題，就是公寓到底能不能買。

相信大家都或多或少和身邊的人討論過這個問題。畢竟這個問題是很多買家都會遇到的問題。當然，這個問題永遠不會有明確的答案。畢竟每個人的出發點不一樣，結論自然也不一樣。

所以，今天，谷歌站在一個經紀人的角度來分析這個問題。不一定，但希望能給你一些參考和幫助。

寫這篇文章的原因也是巧合。偶然刷到幾個大V博主發布的視頻，偶然聽到同事關于這個問題的爭論。正好我最近也想說說這個話題，不為別的，只是想讓你知道，你是如何從一個中立者的角度看待公寓項目的。

事不宜遲，我們言歸正傳。這次先不說優點，先說公寓的缺點。

公寓的一個眾所周知、普遍認同的缺點就是升值空間不大。

同地段的公寓相比，房子的升值空間普遍大于公寓。以武漢為例，楊家灣地鐵站項目，三金雄楚天地，16年三金雄楚天地最后一期平均單價為13500元/m2，同一項目三金雄楚天地loft公寓同期單價為16000元/m2。截至今日，某貝殼網上三金雄楚天第公館二手房單價為31000元/

loft公寓二手單價在2.2萬/左右。差別還是很大的，相信大家都看到了，我就不說了

太多了。而與三金雄楚天第一墻之隔的永利國際公寓，原小米公館當時售價12500元/。現在二手房單價在16000元/平方米左右，有的房子單價甚至和16年的一樣。

公寓居住密度高。

大部分公寓產品梯門比都很低，一般一樓十幾戶起，多則二三十戶。但是，電梯配備不夠。去年，江夏文化大道某板塊出現了12梯120戶的夸張梯戶比。雖然是商業綜合體，但是很多朋友還是覺得難以接受。畢竟這種梯門比對于早中晚高峰真的是一種折磨。而且單個樓層的戶數越多，住在里面的人就越復雜。公寓一般是商住兩用的，在里面工作和居家的人都是互相影響的。留在家里的朋友不得不考慮的問題是安全和生活環境，工作的人有時會受到周圍住在家里的人的制約，導致辦公氛圍的缺失。這也是事實。

大眾攀比是人生病的原始原因之一。

生活成本高。

公寓和住宅相比，一般都是商用的，有水有電，沒有天然氣。商業水電價格基本上是住宅的兩倍，少數項目是人家的水電，但先不討論個案，這個先過了。沒有天然氣進一步增加了生活成本，所以很多公寓項目以天然氣作為一大賣點，從而吸引游客引流。還有公寓，雖然面積不大，但是物業費的收取標準不低。便宜的基本和住宅一樣，貴的可能比大部分住宅都高。因為公寓本身拿地的價格更貴，成本高，質量好，公共設施管理難度更大，容積率更高，物業管理更嚴格，更安全，所以公寓的物業費會比普通住宅高。

內部生活環境一般。

公寓的朝向一般都是單面的，所以采光通風較差。最重要的其實是通風。色光方面，大部分公寓樓都是落地窗。只要前面沒有遮擋，色光就不會太差。但是通風是個大問題。如果不安裝新風系統，不開窗通風，基本上就是一個封閉的空間，會感覺悶熱干燥。

郁悶，雖然寫字樓差不多，但好歹面積寬敞。所以，想要有一個好的居住環境，需要一個勤勞的主人，每天勤打掃勤通風，因人而異。

水平。

一般平面公寓層高在2.9-3.3米左右，loft公寓層高在4.5-5.6米左右(新建建筑在4.5米左右)。暫且不談單層公寓。層高一般就夠了，除非你想做躍層公寓或者復式公寓。但是，這個樓層高度的一般人應該不會對他的想法感興趣。所以我主要說loft。如果層高是5.4米或者5.6米，其實還好，但是做兩層就夠了。如果是4.5米的話，單層太奢侈，兩層比較壓抑。尤其對于高個子來說，二樓更像一個小盒子，而不是家。即使做成跳樓，二樓的高度一般不高于2.3米，用手就能摸到天。你的想象可能很完美，現實可能會撞上你的皇冠。

空置率很高。

其實這個問題不好說。如果買給自己居住或者辦公，這個問題就不存在了。畢竟我自己不租，所以沒有空房。如果是投資租賃，就要考慮這個問題。有人說，就算我買房子給自己辦公，也不能一直住在那里。我會一直把它租出去或者賣掉。這個以后再說吧。先看下一個。

首付比例高，貸款期限短，貸款利率高。

公寓首付比例是50%，有的會是60%甚至更高。相比最低的20%的住宅(30%的限購面積)，首付比例要高很多，但貸款期限只有10年、8年，沒有住宅長，貸款利率普遍高于住宅。首先登臺

不能落戶，不能對口學校。 這個好理解吧，我就不說啦。

至少暫時是這樣的，現在鋪天蓋地的商改住也好，可以落戶，可以對口學校也好，除個別特殊樓盤除外，目前九成九以上的公寓還是老樣子，以后我們看政策吧，個人認為，3-5年之內，應該不會有太大的改變，希望政策能打我的臉，畢竟這對剛需來說，是個好事兒。

土地使用年限短。

住宅的土地使用年限是70年，公寓一般是40年或者50年。這個僅僅指土地的使用年限，而房子的所有權是無限期的，這兩個概念一定要分清。雖然說國家已經開始全面實行不動產權證，還是有不少人對這個概念不是很清楚。這里解釋一下，不論土地使用年限是40年還是70年，房子的所有權一直是你的，至于土地年限到期之后，是繼續續費還是國家收回有新的規劃，都會有相應的政策條款，只是現在的政策還并不明確，或者 說 大 家 （ 包 括 我 自 己 ） 不 太 了 解 。

交易稅費高。

就是老生常談的問題，那就是后期交易的稅費。商業地產稅費高，比住宅要高出來很多。不談中介費的情況下，商業地產后期交易稅費在同等條件下，至少要高百分之10 -12左右。當然不到交易的時候，大部分購房者也并不知道，畢竟置業顧問不會很明確的告訴你。并且在辦證的時候，商業地產的稅費也比住宅項目高1-3個點左右。想必很多購買了公寓的朋友最頭疼的就是這個問題了。

好了，說了那么多公寓的壞處，估計很多朋友剛剛準備簽合同的筆已經準備放下了。不慌，下面咱們再來聊聊公寓的好處，看能不能讓大家重新提起對公寓的興趣。

不限購不限貸。

地段好。

價格低。

剛剛說到同價位的商業地產的位置會比住宅的位置更好，那同地段的商業地產的價格會比住宅低很多。可能以前并不明顯，現在則尤其明顯。舉個栗子，白沙洲龍湖三千城，住宅項目均價在16500元/㎡左右，而公寓均價在11000元/㎡左右。 光谷東碧桂園云璽住宅價格18000元/㎡，而公寓均價在11000元/㎡左右。綠地光谷中心城住宅均價18000-20000元/㎡左右，公寓均價也是11000元/㎡左右。而光谷東附近， 11000元/㎡的正規商品房住宅，要去葛店才能買到了。

總價低、 面積小、 首付低。

商業地產，尤其是公寓的面積一般情況下都會比住宅小。面積段基本上集中在20-60㎡左右，結合其價格來說，意味著同價項目同等面積，公寓的入手總價比住宅更低，從另一個角度來說，面積小也意味著，裝修成本也相對更低。總價低，首付自然也就低。首付低，意味著入手的難度低。這對于手頭資金不足的朋友來說十分友好。相比住宅來說，公寓的選擇面大，買到的可能性高，尤其是熱門地區的熱門樓盤，住宅想買到的話必須得擠破腦袋往里沖，而公寓，除非是一些網紅爆款，就沒有這方面的煩惱，基本上只要資金到位，你想買的都能選到合適的。

使用方式靈活。

公寓的使用方式比住宅更加靈活。估計很多人會比較疑惑，同樣都是房子，它能靈活到哪里去？公寓既可以自住，也可以辦公自用，還可以出租出售。

出售我們后面再談，我們主要談談出租。公寓一般是商住兩用，住很好理解，商即辦公。公寓可以注冊公司，用作公司的注冊地址，這對于剛剛起步的創業型公司或者小型工作室來說，公寓的成本低，實用性強，是一個很好的過渡選擇。如果是loft公寓，還可做成雙鑰匙房出租，一套房當做兩套房來用，從而增加了房子的收益。或者作為個人的工作室，樓下辦公，樓上休息，一舉兩得。

有人說住宅也可以滿足這些條件，但是前提是你的工作室不需要工商注冊，或者可以在住宅內注冊地址，不然租個住宅也沒有太大的意義。而且對于大部分公司來說，一個好的辦公環境或者辦公氛圍還是很重要的，住宅就相對來說說沒有那么正式，嚴肅，出行方面也不太方便。

出租回報率高。

相對于住宅來說，同等面積，同等地段，公寓的出租價格更高。畢竟公寓的租金是按照面積來計算，而住宅是按照戶型來計算的。具體高多少那就得根據具體的樓盤來具體分析。即使是相同的出租價格，相對于不同的房子總價來說，公寓的出租回報率還是會更高一些。比如楊家灣地鐵口，保利華都一室一廳的價格均價在2200元/月上下。對面的永利國際公寓均價則在2500元/月上下。不排除有相同價格的房源，但是永利國際大廈房屋總價在50-80萬左右，而保利華都房屋總價在130萬左右。當然，不同地方或者別的樓盤會有差異，但應該差別不會太大。

還貸壓力小。

畢竟公寓的總價低，貸款金額小，所以相對住宅來說，還款壓力會小很多。這個本應該放在總價和首付那一條講的，但是想了一下，還是單獨拿出來說一下。當租金到達一定程度的時候，公寓可能達到以租養貸甚至超過貸款的狀態，當然這只是一種理想狀態，但是相對于住宅來講，住宅的租金想要抵消房貸，難度還是比較大的。畢竟現在4環外的月供都要到3000 上下了，3環左右的月供基本上都往5000 去靠了，但郊區的租金，你懂的。而且公寓的貸款年限短，不像住宅一般都是30年左右，8-10年以后，所有的收益就都是自己的，房子也不再屬于銀行。

Emmmmmmmmmmm...優缺點大概就這些吧，如果還有別的，歡迎大家補充。

接下來我再來講講經紀人眼中的公寓。

首先談論一下什么樣的客戶會買公寓？

從我自己還有同行接觸的客戶群體來看，買公寓的客戶有以下幾種。

第二種，首付預算低，又想要好地段的人（比如我自己）。 一般情況下，我們都會建議客戶，在有購房資格的情況下，優先選擇住宅。但是很多客戶因為預算問題，好地段買不起，偏遠地段看不上，退而求其次就會考慮公寓。當然地段方面那就是個人需求問題，我們不做評判，事實也說明了，公

很赞哦!（9）