01 北京海外置業展會10月(最新的十大電梯品牌排行榜？)

如何理性投資美國房地產

如何理性投資美國房地產

中國的中產階級們為了在風譎云詭的資本市場里，進行全球化資產配置，國內的房子買，國外的房子也買，力爭保值。因此在國內不限購的城市，房價持續上漲，海外置業也陷入熱潮。然而外匯政策趨緊卻抓緊了中國資本的口袋，給海外買房的熱潮澆了一盆涼水。

在這樣的特殊時期，仍然有一部分內心強大的人在進行海外投資置業，還有一大撥人躍躍欲試。

目前中國對于個人外匯的限制是每年5萬美元，且不能用于海外投資買房，在換匯時各項要求更加嚴格，這讓之前換匯輕車熟路的人或機構也變得小心起來。對于外匯管制，有些人選擇買粉絲海外房產機構，對于個人財產在買房置業外匯局審查是否嚴格這類問題，多數房產機構或銀行代理都認為外匯管制是為打擊不法資本的非法流出，而對于個人的外匯需求管理很寬松。

購匯的各項要求更加細化

其實，外匯管制限額5萬美元，還真是面向小散人群。資本管制，大的小的都是錢。焉有抓大放小之理？且外匯是不允許用于海外購房的。如果要用來支付首付等買房費用，填的理由都是其他。

考慮到特殊時期海外買房的艱難，考慮清楚對于購房人來說很重要。是要投資、自住還是++？是很急迫還是可以再等等？專家建議：盲目跟風赴海外買房是不明智的，應當想清楚，再出發。

如何突破5萬額度順利付款？方法太多謹慎選擇

外匯管制5萬美金額度一直存在，不得用于投資的規定也一直存在，只不過現在程序更復雜、要求更嚴格。自始至今，一直都有錢流出海外，他們是怎么做到的?

近日，就外匯額度問題，如何把錢轉過去，有機構公司表示，能夠在海外買房的，一般都有自己的渠道。當然，渠道一定是建立在合法的基礎上。

不少房產營銷人員都建議客戶可以采用“螞蟻搬家”的方式來解決當前的外匯難題。“螞蟻搬家”又稱藍精靈，是指購房人通過其親友，先將人民幣轉成外匯，將購買的外匯從其各自在中國境內的銀行賬戶匯入開發商或購房人的境外賬戶，以交付購房款。這種行為涉及到分拆結售匯的問題。一經發現，就會被外匯局列入“關注名單”，兩年內不得換匯。

所以，這種方式對個人來講具有相當的風險，專家建議還是找專業的機構來處理換匯事宜。

企業資金出境的方式可能被個人借殼

有關人士發現，網絡上流傳著多達15種資金出境的方法，其中包括螞蟻搬家、朋友互轉、信用卡直接刷卡消費、境外放款、內保外貸等多種形式。這些方法有的是打擦邊球，有的是鉆漏洞，更有甚者是在運作++++……這些方式對客戶的資金沒有任何安全保障！

也許這些就是業內人士所說的渠道，但其中蘊含著一定風險，如果購房人不是很了解，建議不要輕易嘗試。海外買房匯款還是要盡量選擇正規渠道。因為外匯的限制，目前市場上購房人趨向于購買低首付、境外可貸款、總房款較少的房產，以減少和外匯政策的對壘。

和國內項目不同，海外房產在很多方面難以考察。也就是說在國內的購房人士極易受到蒙蔽。選擇一家好的中介機構是你海外置業成功的第一步。

中國信用卡國外買房可行嗎 中國人國外買房如何付款

中國的信用卡、銀行卡可以在全球支持銀聯的atm機上取款，

按人民幣牌價加收1%左右收費當場結算人民幣欠款或扣減儲蓄卡賬戶余額，

按匯率吐出當地貨幣。

也有不少游客出門帶現金的，但出于安全考慮，

盡量少帶現金，不要顯得很富有，至少不要顯得比你所在的旅行團的其他旅客富有。

除了信用卡、儲蓄卡刷卡和atm取現外，還可以用旅行支票等方式攜帶資金出境消費。

當然也可以在當地開個0額度儲值型“信用卡”進行消費。

今后籌集外匯國外買房的方式可能遭拒

籌集50萬美元的購房款在美國買套房,需要借用10張身份證。今后,這種“螞蟻搬家”的方式很可能會被拒絕。有媒體從中介機構證實,外管局日前下發新規定,要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕。專家分析,國人海外置業的活躍度可能在短期內受到影響。

案例：40萬元加幣全家緊急湊

“太險了,如果再晚一個星期,加拿大的房子就買不成了。”市民馬女士在接受媒體采訪時表示當時僥幸。

今年夏天,馬女士全家決定送孩子去加拿大讀書。最初,她是打算在當地租一套房子陪讀,后經朋友介紹,臨時改了主意,在學校所在的社區敲定了一套教育地產,既能讓孩子住得舒服,也能作為資產等待未來升值。

因為海外置業的計劃定得有點倉促,她必須在短期內湊齊大約40萬元加幣的房款。然而,按照中國外匯管理的規定,每人每年兌換外匯的上限為5萬美元。不得已之下,她發動了周邊的親戚朋友,讓大伙兒幫助換匯。

“經紀人當時說,中國人在海外買房,都是動用親朋好友個人換匯湊足現金,手續并不難。”只是,實際操作起來,馬女士才發現并不簡單。不同的銀行對于購匯、匯款的規定都不盡相同,其中一筆6萬元加幣匯款,就前后跑了三趟銀行。

馬女士說,湊足房款的那一刻,她原本還對來回的折騰有點埋怨。誰想到,一周后,她從一位朋友那聽說,像她這樣短時間內連續匯款、提匯的行為,已被拉入關注名單。“聽說之后,剩下的就只有開心了。”

“螞蟻搬家”將面臨拒絕風險

馬女士所提到的,是外管局日前的一份新規定。

據媒體報道,外管局在近期下發了一份文件,要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕,必要時拒絕購匯申請。按照文件的規定,5個以上不同個人,同日、隔日或連續多日分別購匯后,將外匯匯給境外同一個人或機構；個人7日內從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元++現鈔；同一個人將其外匯儲蓄賬戶內存款劃轉至5個以上直系親屬等情況,可被界定為個人分拆結售匯行為。

這也意味著,人們在海外置業時經常使用的“螞蟻搬家”式現金購房方式,也有可能被劃歸為個人分拆結售匯行為而面臨被拒絕的風險。

有媒體從多家辦理海外購房業務的中介機構和業內人士處證實了這一消息。據知情人士介紹,不僅僅是借用身份證“螞蟻搬家”的方式已被監管,過去曾經行得通的++公司通過境外財務管理公司為購房人換匯付款的渠道,也基本被關閉。

“外管局進行監管的原因,應該是為了防止熱錢的炒作,避免資金的不正常外流。”知情人士表示。

海外買房短期將受影響

近兩年,隨著人民幣購買力的升值,中國人去海外置業已演變成一種趨勢。

某業內權威發布的《全球居住調查報告:國際城市比較》顯示,中國買家近些年已成為悉尼、紐約地區最大的海外置業大軍,且在倫敦住宅市場中也愈發活躍。美國全國房地產經紀商協會發布的數據也顯示,在購買美國房產的外國買家中,中國買家的比例一路攀升,已從2011年的9%和2013年的12%上升至2014年的16%。

與此同時,海外開發商和各++機構也越來越重視中國市場的拓展。在9月份的北京秋季房展會上,來自海外的參展項目就達到380個,分布在美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭、英國、西班牙等國家,可謂是足不出戶便可掌握全球房產信息。

“近兩年,除了++、子女留學外,很多家庭也將海外置業視為資產配置的一種手段。”北京某房展會國際業務相關負責人坦言,國人在海外置業,現金付款是最普遍的方式。而籌集現金最傳統的方法,就是找人換匯。以50萬美元為例,就需要使用10張身份證。

“一旦這種‘螞蟻搬家’的方式行不通,購房人就要更長的時間籌集資金,短期內可能會影響海外置業的活躍度和成交速度。”

銀聯卡境外取現受限

自從8月外匯占款大幅下降7238億元、創單月降幅最大值以來,外管局加強了銀行代客售付匯業務的監管。除對分拆結售匯現象加強監督之外,對銀行卡境外取現額度也有了新限制。具體來說,自2016年1月1日起,中國境內銀聯人民幣卡每卡每年在境外累計取現不得超過等值10萬元人民幣。2015年10月1日至12月31日期間,每卡累計不得超過等值5萬元人民幣。信用卡因信用額度等原因,發卡銀行可能會單獨設定限額,具體可買粉絲發卡銀行。

海外投資需求難以滿足

在中國經濟進入新常態的情況下,越來越多追求資產增值的中國高凈值人士開始將目光投向美國、加拿大等正在復蘇的經濟體。無論留學、置業還是個人投資,都面臨著外匯限制的窘境。

某國有大行個人結售匯業務經理表示,根據行里規定,個人境外匯款每筆金額不得超過等值5萬美元,而且每年最多匯三筆。這就意味著,如果一個人希望向境外匯款15萬美元,需要每年購匯5萬美元、連續購匯3年,才能實現這個目標。這對于像馬女士一樣有置業需求的留學生家長來說,顯然是行不通的。（來自網絡綜合整理）

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那么多中國人在國外買房，他們的錢是怎么匯出去的？外管局不是規定一人一年只能5萬美金嗎？

八種常用的方法如下：

1.香港++++

據彭博介紹，香港有超過1200家換錢莊，經營著財富轉移的業務，手續費大概每100萬港元(7.7507，0.0001，0.00%)之比銀行換匯高1000元人民幣(6.3362，-0.0013，-0.02%)左右。

原理是：大陸人A先來到香港開設香港的銀行賬戶，然后然后到換匯店，用自己在國內的人民幣(6.3362，-0.0013，-0.02%)賬戶轉賬給錢莊主人B在國內的賬戶，確認到賬后，B計算好匯率和傭金，再將等額美元或港元(7.7507，0.0001，0.00%)轉到A的香港賬戶里。

這一過程一般在兩小時內就能搞定。這種境內外“對敲”、“兩地平衡”的運作方式，境內外雙方定期軋差、對沖結算，并未發生資金跨境流動。

不過這種方式就要求兩地的業務平衡、對沖，短期的差額就需要由自己墊付，對資金調集的要求比較高，如果錢莊資本金不夠可能會失掉很多生意。

2.大陸++++

換匯人將需要轉移的人民幣(6.3362，-0.0013，-0.02%)交給中國境內的地下錢，莊在境內向換匯人簽發來自香港銀行的++支票，因體積較小，可以由換匯人自己夾帶出境，再行兌換。

一些投資者利用夾帶的支票來到香港購買住房。香港房價去年上漲13.5%，今年又漲9.5%。地產中介Knight Frank的研究總監David Ji表示，“若不是非正規渠道，你如何解釋香港房價漲這么大的漲幅？”

3.多賬戶“螞蟻搬家”

利用“個人每年5萬美元跨境匯款”的政策，搜集親友的或購買大量個人身份證，開立結算賬戶，將大額資金分散存入銀行并匯出。

監管當局已經注意到這種螞蟻搬家式財富轉移的危害性，今年9月9日多家媒體報道稱，外管局已下發文件要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕，必要時拒絕購匯申請。

根據外管局的規定，5個以上不同個人，同日、隔日或連續多日分別購匯后，將外匯匯給境外同一個人或機構；個人在7日內從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元++現鈔；同一個人將其外匯儲蓄賬戶內存款劃轉至5個以上直系親屬等情況界定為個人分拆結售匯行為。

比如說，小明打算在美國買房子，受困于每年5萬美元的購匯額度，因此發動家里的親戚購匯后電匯給他(同日、隔日或連續多日)。這樣就可能構成了個人購匯分拆交易，如果往前推算90

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