01 國際貿易理論與實務形考作業(物業管理實務1形成性考核冊答案.)

物業管理實務1形成性考核冊答案.

物業管理實務（Ι）學習與作業點評

(師生問答式)

對話一:物業管理實務(1) 作業評析

學生：物業管理實務（1）作業主要達到什么教學目的？

老師：形成性考核作業是學生學好本課程的一項重要的、必不可少的工作。通過這些習題的練習，逐步加深對課程中各種概念的理解、熟悉基本理論、基本規程、基本方法和基本技能，達到培養學生對物業管理實際問題的分析和解決能力課程的教學目的。

學生：本課程形成性考核占總成績為多少？

老師：占形成性考核占總成績的20%。

學生：本課程形成性考核作業安排幾次？是否全部要完成？

老師：《物業管理實務》（Ⅰ）課程分四個單元安排4次作業。必須全部完成。

學生：作業考核內容主要是什么？

老師：四次作業是按四個單元來安排的。主要考核內容分別是：第一單元1-3章：包括物業管理的任務和內容、物業管理企業的組織、物業管理團體和管理規約。 第二單元4-5章：包括前期物業管理服務 、物業綜合管理服務 。第三單元6-9章：包括物業經營管理 、物業管理的招標與投標 、物業管理經費與財務管理 、物業管理企業的人力資源管理 。第四單元10-12章：包括物業管理小區的社區文化建設 、物業管理服務質量與考評 、物業管理現代化 。

學生：如何明確物業管理實務（1）形成性考核作業的教學功能作用？從而完成好形考作業。

老師：本課程是物業管理專業的理論課程，主要學習目標是讓學生全面系統地掌握物業管理的基本概念，基本原理，基本方法和主要業務工作領域。同時對有關物業管理的相關學科理論做了簡單扼要的介紹。形成性考核主要是從這個角度設計的。這是我們在做作業時必須明析的！

學生：各種題型主要達到什么目的？做題時應注意什么？

對話二:物業管理實務(1) 各章學習內容的評析

第一章：

學生：把握物業管理這個概念，應從哪幾個層面進行？

老師：物業管理這個詞是一個組合概念，它由物業和管理兩個詞組成，因此，我們應從物業管理及物業管理三個層面去理解，才能全面準確地把握物業管理這個概念。

學生：在查閱資料的過程中，發現不同的著作對“物業”這個概念有不同的界定，應如何把握？

老師：首先，我們應該清楚“物業”是一個外來詞，是由英語詞匯翻譯而來，在不同的國家和地區，含義各有不同。例如在香港，主要是指單元性房地產。這種狀況說明，“物業”這個概念還帶有地域性特點，在學理上還難以給予其一個明確而又規范的概念式表述。但是，這并不是說，物業的指示不明確，我們可以用構成的表述方式，給“物業”下一個定義，即物業主要包括三部分 ：一是已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；二是與這些建筑物相配套的設備和設施；三是相關的場地。

學生：管理這個概念又如何理解呢？

老師：理解管理的含義首先要從“管”與“理”兩個方面進行。“管”的內涵主要是人與人的關系，即管的核心是人管人，包括管自己。 “理”的內涵就是規律、定律、準則、學問、知識，所以，理是指導人們的行為依據，即理管人。因此，理解“管理”這一概念，有三個層面：管理即“管之理’，強調理是管的依據；“以理行管”放在第一位，而把“以權行管”放在第二位；有理才具備行使管理的條件，有權才具備行使管理的資格；選擇決策者的過程及被選擇的決策者本人，必須講究道理，講究科學，按規律辦事。

學生：那么，物業管理就是管理物業啦！

老師：簡單理解，可以這樣說，即物業管理就是人們對物業的管理活動。但要對其進行深入的理解，可以從廣義和狹義兩個角度進行。廣義泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及租售后的管理和服務。狹義是指物業管理企業按照物業服務合同約定，通過對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理，以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，為業主提供服務的活動。

學生：怎么理解物業管理與物業服務？

第二章

學生：關于物業管理企業的機構設置原則，教材中談到了5條，其中第1條談到“事事有人做”，而非“人人有事做”，如何理解？

老師：“事事有人做”是指以事情作為設立職位的標準，有事做才設立職位，讓人去做。“人人有事做”是指以人作為設立職位的標準，設立職位是為了照顧人而不考慮是否有事給人做。這種做法違背了管理的基本原則。

學生：“物業服務企業”的稱謂有什么意義？

老師：關于物業管理企業和物業服務企業，從實踐經驗上看，還是提物業服務企業較好，一是點明了物業服務企業的服務屬性，二是從經營上說明了產業的性，突出了有償服務的特性，三是從管理上也劃清了物業管理中物業委托服務的界限，不致無限延伸物業服務企業的管理權限。

學生：經濟原則要以較少的人員，較少的層次，較少的時間達到管理的效果。那么，如何從“度”的角度去把握？

老師：這個問題應該具體問題具體分析。所謂“較少的人員，較少的層次，較少的時間”就是要求以最小的消耗獲得最大的效益。在實際操作中，管理者的把握十分重要。

第三章

學生：業主大會與業主委員會是什么關系？

老師：業主大會由物業管理區域內全體業主組成，是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織。當業主人數較多時，可以按比例推選業主代表，組成業主代表大會。業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會從全體業主中選舉產生經政府批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體

學生：業主大會的職責有哪些？

老師：根據新《物業管理條例》業主大會的職責有：

（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

學生：業主委員會的職責呢？

老師：業主委員會是業主大會的執行機構，它主要是將業主大會的職責予以實施。具體內容可以參照教材“業主委員會的權利和義務”的講解。新新《物業管理條例》對業主委員會的職責規定如下：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（四）監督管理規約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。

第四章

學生：對前期物業管理這個概念有許多種解釋，應如何把握？

老師：我們應以《物業管理條例》的定義為權威解釋即“前期物業管理是指業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前，建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理。”

學生：前期物業管理有哪些內容？

老師：前期物業管理是最復雜、難度最大而又最全面的管理工作，其內容大致可歸納為以下幾個方面：建立管理機構；設計管理模式，草擬管理制度；招聘人才，培訓上崗；深入工程建設現場，熟悉物業的概況；參與物業的竣工驗收工作，為接管驗收做準備；重點開展物業的接管驗收工作，籌辦交樓；逐步展開日常的管理工作；成立業主委員會。前期物業管理的基本內容，還會因工程性質、開發建設單位的具體情況而有所差異。

學生：前期物業管理協議文本包括哪些內容？

老師：按照建設部于1999年頒布的246號文：“建設部關于印發《前期物業管理服務協議》（示范文本）的通知”的規定，其內容有：前期物業管理概念的界定；雙方的權利和義務；物業管理服務內容；物業管理服務質量；物業管理服務費用；違約責任等其他問題的條款。

第五章

學生：如何界定房屋維修施工管理？

老師：房屋維修施工管理，是指按照一定施工程序、施工質量標準和技術經濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效、科學的管理。

學生：房屋維修施工管理有何特點？

老師：房屋的維修施工管理具有以下特點：維修條件上的限制性；維修范圍的復雜性。

學生：按照一般的理解，房屋維修施工工程的種類繁多，如何對其進行分類？

老師：根據維修的范圍與費用標準，房屋維修工程一般可以劃分為以下幾種類型：小修工程；中修工程；大修工程；翻修工程；綜合維修工程。

第六章

學生：房屋租金由哪幾部分構成？

老師：房屋租金基本上可分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金是由折舊費、維修費、管理費、投資利息和稅金等五項因素組成。商品租金也稱為理論租金，是由成本租金的五因素加保險費、地租和利潤等八項因素構成。市場租金即實際租金，是在商品租金的基礎上，根據市場供求關系而形成的。

學生：房屋租金如何確定呢？

老師：具體的租金計算，要經過確定租金基數和租金標準兩個步驟才能完成。房屋租金基數是以價值為基礎確定的，主要有三種方法：等級計算法即按房屋建筑結構、設備與裝修劃分標準的辦法；項目基分計算法即只按房屋結構的有關項目，如結構、墻體、樓地面、門窗等分另計算出基礎分值，再按房屋的具體情況分項評分，最后加以匯總。結合計算法此法將上述兩種方法結合起來使用。如以結構、墻體、屋頂等作為主要的分級依據，按等級計分，其余的可按項目基分計算法計分，然后匯總得出該房屋的租金基數。租金標準是向承租人計收房租的具體實施準則，其關系式如下：租金標準=租金基數±調劑因素。

第七章

學生：物業管理招標有哪些程序？

老師：大致有這樣幾個階段：準備階段、招標階段、投標階段、信譽調查取樣階段、開標階段、中標階段、履行合同階段。

學生：準備階段有哪些工作要做？

老師：成立招標組織；招標項目備案；確定擬招投標物業管理項目目標、內容、標的及相關事項；確定招標的指導思想、原則及方式、方法；編制招標文件：包括①招標書；②招標公告或投標邀請書；③投標企業申報及審查表；④投標須知；⑤招標章程或招標規則、程序；⑥招標項目說明書；⑦委托管理合同文本。

學生：招標階段呢？

老師：發出招標公告或招標邀請書；資格預審，確定投標申請人；招標人向投標人提供招標文件，接受買粉絲。

學生：信譽調查取樣有哪些注意事項？

老師：調查取樣必須由招標人組織的招標機構負責帶隊，開展工作；應對各投標人的調查取樣同時進行，避免相互干擾；應到現場隨機抽樣，不能事先通知安排，預防取樣不實；

現場取樣調查完畢，應立即把調查表密封帶回。

第八章

學生：物業管理資金的使用原則是什么？

老師：“必要合理”原則；“服務第一”原則；“計劃使用”原則；“合理收益”原則；“民主管理”的原則。

學生：如何理解“必要合理”原則？

老師：物業管理服務收費是業主預付的，屬于業主，要事前預算，事后核算，數量有限，物業管理資金的使用應當貫徹“必要、合理”的原則。“必要”是指資金的使用是必須的。“合理”是指資金的使用必須收到合理的效益。

學生：“服務第一”呢？

老師：確保物業管理資金的使用與物業管理服務范圍相適應，與提供管理服務的質量一致。

學生：“合理收益”又是什么意思？

老師：物業管理企業是自主經營、自負盈虧、自我發展的經濟實

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