01 外地人怎樣在上海買房大約多少錢在虹口區(《理財周刊》：住房梯級消費遭遇房貸瓶頸)

《理財周刊》：住房梯級消費遭遇房貸瓶頸

文/本刊記者 甄愛軍

上海的住房消費是多層次的，沒房的人想先買個小房，有老房的人想換新房，有小房的想換大房，這樣就構成了上海的住房梯級消費鏈。但是，如果沒有房貸的支持，這樣的消費鏈就無法形成，住房消費的需求就會降低。

在上海買房，好難！

這是我們經常聽到的感嘆。的確，隨著房價一路走高，而積蓄累積的速度遠遠跟不上，所以，唯有對著高高在上的房價，發出這樣的感嘆。

在此，記者采訪了三個人，他們分別代表了三種人，即想要購房自住者、想要改善住房條件者和小房換大房者。他們是上海房地產市場上消費主體的組成部分，也是上海房地產市場得以發展的基礎，我們可以聽聽他們的故事，看看他們的故事反映出來了一種怎樣的情形，或許這三個人的自身經歷并不能代表全部，但至少，他們的經歷在生活中已經變得非常普遍。

年輕人：購房已經遙不可及

剛過而立之年的鄭先生很想在上海購買一套屬于自己的房子，但一路上漲的房價使得他的夢想一拖再拖。而最近銀行調整二手房首付款比例，又讓他的夢想蒙上了一層陰影。

鄭先生的要求并不高，他只是想在上海買一套面積不大的老公房，有個住處就行，但這樣的要求，目前可能沒有辦法實現了。

他是兩年前才來上海打拼的外地人，在一家雜志社工作，收入跟上海同行業相比，其實也并不算太低。只是，目前靠他的工資收入，實在是沒有辦法完成購房這個樸素的愿望。

兩年前鄭先生在上海還能夠看到比較"便宜"的房子，雖然當時的房價也已經引起了媒體的討伐以及市民的反感，但相對于現在的價位來說，已經相當實惠了。比如當時顧戴路上的蔚藍城市開盤時，僅以5700元/平方米左右的價位入市，雖然比附近的二手房價要高出不少，但現在看來，這種房價確實非常實惠。

在2003年5月份前后，鄭先生曾經準備購買一套小面積的二手房。他在康健新村附近找了一些中介公司了解市場行情時發現，當時的二手房價大概只有5000元/平方米多一點，很多小面積的一室戶也沒有超過20萬元。

但鄭先生當時手頭資金不夠，還沒有能力支付銀行首付款，所以想等一段時間，也就是等自己攢夠首付款之后再做打算。但這一等，還是沒有讓他等來購房的機會。

他一直打聽房價的變化。上海的房價在這兩年間，上漲速度非常快，他尷尬地發現，自己積攢積蓄的速度，根本比不上房價上漲的速度。

"在兩年前，我只要拿出5萬元錢來，就可以支付首付款，但是現在，如果購買相同面積的房子，首付款支付的數額已經大大增多，也就是說，這兩年自己攢下來的錢還是不夠支付首付款，因為房價的上漲比自己積攢積蓄的速度要快得多，"鄭先生如此說。

現實情形的確如此，當鄭先生省吃儉用攢下一筆錢之后，發現這點錢還是不夠支付首付款。原來小房型的總價大約18萬元，現在已經翻倍，而且貸款首付比例提高到四成，單就首付款來說，憑空多增加了10多萬元，而他這兩年間，還沒有攢足這多出來的部分呢。

他知道自己的住房夢還得一直等待下去。

改善住房條件，還是等等吧

焦先生是上海本地人，已過不惑之年。目前一家三口還擠在一套二室的老公房內。換套大一些住房，改善一下住房條件，一直是他們一家人最大的愿望。

焦先生的住房是原來所在單位分給他的，后來沒有花多少錢把產權買了下來。剛開始的時候，大家都住這樣的房子里面，也沒有覺得有什么不方便的地方，但隨著兒子慢慢長大，以及周邊的鄰居陸陸續續都搬進了大房，焦先生覺得他們也該到考慮換房的時候了。

前一段時間，焦先生也曾考慮過換房，但由于那時房價上漲的比較快，所以一直猶豫著沒有付諸行動。但目前銀行對二手房個人購房貸款實行新的政策以后，焦先生感到他的換房計劃又受到了影響。

焦先生給記者算了一筆賬。他現在位于盧灣區的住房價值約50萬元，此外公積金貸款大約能夠獲得10萬元，他覺得自己能夠承受20萬元的銀行貸款，這樣，他能夠購買總價在80萬元左右的住房。

為了能夠換得面積大一些的住房，焦先生愿意放棄市中心的便利，去中外環線之間的地方。半年前，他還曾經到梅隴、莘莊等地考察過，發現在他承受的總價范圍內，能夠購買到一套面積在100平方米的次新房。

此前他還與中介公司聯系過，希望將自己現有的這套住房以一個較為滿意的價格拋售出去。但是從去年年底開始，二手房貸款審核趨緊，由于房子房齡較長，雖然有人與他接洽過，但就是因為貸款銀行要求購房者支付的首付比例較高，一直沒能順利成交。而他如果要換房，其前提是必須先要出售自己的這套老房子之后，獲得首付款，才能去購買大房。

到現在，他的房子總價雖然又向上漲一些，但近日銀行出臺的貸款政策卻讓他的換房夢變得有些不可能了。他發現銀行的貸款政策給他出售自己的老房子制造了不小的障礙。根據目前銀行的政策，超過一定年限的老公房屬于限制之列，因為這套老公房建于上個世紀70年代中期，是各個商業銀行嚴格控制的對象。他心里也清楚，如果要讓別人一次性拿出50萬元來購買他那套老房子，除非那個人特別有錢，否則是不太可能。

所以，焦先生只好暫時放棄改善居住條件的計劃。

換大房，也已經不太容易

翟先生是江蘇揚州人，來上海已經打拼了很長時間，目前已經在普陀區購買了一套住房，面積約80平方米。

翟先生的父母現已退休，為了盡孝，翟先生將父母接到上海與自己同住。這樣，祖孫3代一家5口住在現在這套二房中，顯得有些擁擠，于是他想到換房。

如果要換大房，他得考慮子女上學問題。目前翟先生夫婦在市中心上班，一個在虹口區，一個在長寧區，現在上下班所需花在路上的時間大約2個小時，但還在忍受的范圍之內，最主要的是，女兒已經到了上學的年齡，如果將房子買在外環線附近，女兒上學將成為一個問題。所以他想把房子買在市中心。

翟先生留意了周邊的房價，他發現，如果在他附近的地方購買一套三房，總價已經超過了140萬元以上。他現在這套住房也是通過銀行貸款購買的，不過目前所剩貸款已經不多，僅僅10余萬元尚未還完，所以對于他現在沒有太重的貸款負擔。

但是，令翟先生有些吃不消的是，由于近期央行宣布取消優惠利率，同時個人住房貸款首付比例提高到三成，這會給他增加不小的負擔。

翟先生自己計算了一下，如果他將自己這套二室出售出去，能夠獲得70余萬元現款，購買一套總價140萬元的三房的話，他還得向銀行貸款70萬元，如果貸款年限為30年，那么在調整前，他每月需向銀行還款3891.5元（一次性還本付息）。調整后，如果按照下限管理的5.51%的利率計算，他每月需向銀行還款3978元，增加86.5元；如果執行6.12％的基準利率，他每月需還款4251元，增加359.5元。如果計算還款總額，他發現將比調整前要多負擔31160元和129430元，如果按照前一種標準來貸款，他感到還是能夠承受，但如果按照基準利率來計算的話，他覺得將會增加不小的負擔。所以翟先生打算不急于換大房了，先等待一段時間再說。

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