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01 央企融資性貿易案例(中石油對外直接投資有哪些融資方式?)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-06-06 10:20:12【】0人已围观
简介房地產融資案例分析一、房地產融資案例分析借殼上市,幸福實業重大資產重組于2006年底啟動,2008年1月底獲得中國核準批文,2008年年中實施完成,整體重組過程跨越約1年半時間。幸福實業整體重組方案誕
房地產融資案例分析
一、房地產融資案例分析
借殼上市,幸福實業重大資產重組于2006年底啟動,2008年1月底獲得中國核準批文,2008年年中實施完成,整體重組過程跨越約1年半時間。
幸福實業整體重組方案誕生于股權分置改革的時代背景下,方案的設計和操作有較多創新解決手段,且切合當時的市場潮流與熱點,是地產公司借殼上市較為典型的成功案例。
二、房地產企業的48種融資方式解讀
房地產企業的48種融資方式解讀
房地產融資也是指在房地產開發、流通和消費過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的總稱。那么如何沖破融資困境,選擇合適的融資方式呢?
第一計:應收賬款融資
1付款方是有信用的,政府機構,大集團,銀行,其他銀行信任的單位。
2應收賬款證券化(信托)
第二計:應付帳款融資
1、遠期承兌匯票
2、質量保證托管
3、應收賬款證券償付
重要提示:和政府部門打交道,心情,人情,事情。有國有資產1%的項目,不會投資
第三計:資產典當融資
1、急事告貸,典當最快
2、受理動產,庫存,設備等市場上有價值的典當物
3、可分批贖回
第四計:企業債券融資
1、債權人不干涉經營
2、利息在稅前支付
第五計:存貨質押融資
1、一定時間內價值相對穩定
2、存放第三方倉庫。
第六計:租賃融資(大設備)(買賣雙方均可用)
1、有利于提高產能,行業競爭力
2、逐年分攤成本,實現避稅
3、買斷前幾所有權
第七計:不動產抵押融資
1、不接受小產權
2、可評估后加貸
(小產權可以租給在銀行用信用的大公司,按年租金可在銀行貸款)
第八計:有價證券抵押貸款
1、可保留國債股票的預期收益
2、可分批贖回
3、一般為不記名債券
第九計:經營性貸款
1、已有的經營記錄為基礎
2、用于公司的主營業務
第十計:裝修貸款
1、有抵押物無還款來源
2、額度范圍和比例空間較大
第十一計:專利融資
1、有有效期限制
2、有成功的市場,有規模
深圳市福田區和南山區政府有專門針對企業專利貸款貼息政策。
第十二計:預期收益融資
1、能有效提前使用預期回報
2、一般需要用到擔保工具
第十三計:內部管理融資
1、留存利潤融資
2、盤活存量融資
案例:萬樂電器1億
案例:產權轉股權融資節稅800萬
第十四計:個人信用貸款
1.個人信用最大化
2.現金流最大化
第十五計:企業信用融資
1、企業信用最大化,
2、企業現金流最大化
第十六計:商業信用融資
1、有形的商業融資
2、無形的商業融資
第十七計:民間借款融資
1、充分運用非正規軟財務信息
2、手續便捷,方式靈活
3、特殊的風險控制和催收方式
第十八計:應收貨款預期融資
1、預期是可以預見的
2、預期是增大的趨勢
第十九計:補償貿易融資
1、供應和需求是同一個系統的
2、需要明顯大于供者
第二十計:BOT項目融資
1、A建設-A經營-移交B(公共工程特許權)
2、A建設-A經營-移交B(民間)
第二十一計:項目包裝融資
1、價值無法體現或者是變現
2、可預見的升值空間
第二十二計:資產流動性融資
1、有價值無將來
2、新項目回報預期高
第二十三計:留存盈余融資(內部融資)
1、主動,可控,底利息成本,
2、有穩定團隊的作用
第二十四計:產權交易融資
1、以資產交易融資
2、能優化股權結構,優化資產配置,提高資源使用率
3、含國有資產的企業使用多
第二十五計:買殼上市融資
1、曲線上市融資
2、綜合成本小,市盈率也較低
第二十六計:商品購銷融資
1、預收貨款融資
案例:順馳快速制勝之道
第二十七計:經營融資
1、會員卡融資
2、促銷融資
第二十八計:股權轉讓融資
1、戰略性合作伙伴融資
2、優先股,債轉股
第二十九計:增資擴股融資
1、股本增加,股權比例發生變化
2、規模擴大,原股東投資額不變
第三十計:杠桿收購融資
1、以小搏大的.工具
2、集資、收購、拆賣、重組、上市
第三十一計:私募股權融資
1、成長性,競爭性,優秀團隊
2、良好的退出渠道和回報預期
第三十二計:私募債權融資
1、穩定的現金流
2、良好的信用系統
第三十三計:上市融資
1、國內,國外上市,美國香港新加坡澳大利亞臺灣
2、主板,中小板,創業板
第三十四計:資產信托融資
1、有較高的成本17%左右
2、有效規模的要求
第三十五計:股權質押融資
1、公司價值可有效評估
2、股權結構清晰
第三十六計:引進風險投資
1、風險投資的價值不僅僅是錢
2、以上市退出為目的
第三十七計:股權置換融資
1、股權清晰可評估
2、以戰略性置換為重點
第三十八計:保險融資
1、是最后一道保護屏障
2、不可不買,不可多買
第三十九計:衍生工具融資
1、適用于大型企業
2、有很高的金融風險
第四十計:民間融資(個人借貸和委托貸款)
1、個人借貸融資
2、企業拆借融資
案例:粵東自來水廠項目
第四十一計:不動產、動產抵押貸款
1、房地產抵押貸款
2、土地使用權抵押貸款
3、設備抵押融資
4、動產質押融資
5、浮動抵押(產品、半成品等)
第四十二計:票據貼現貸款
1、商業票據貼現貸款
2、買方或協議付息票據貼現貸款
案例:思路決定出路
案例:猛龍過江震京津
案例:產權式公寓模式
第四十三計:融資租賃
1、簡單融資租賃
案例:廣華出租車項目
2、BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)
3、ABS
案例:歐洲迪斯尼樂園項目
第四十四計:投資銀行融資
1、投資銀行
案例:蒙牛騰飛
2、風險投資公司
3、科技風險投資基金
資料:風險評估指標
4、房地產產業投資基金
5、證券投資基金
第四十五計:資產證券化融資
1、(房地產)資產證券化
2、抵押貸款證券化
案例:奧運3000億融資
3、可轉換債券
第四十六計:場外交易市場
1、中小企業私募。需要企業達到一定規模,目前綜合成本在12%-18%
2、深圳前海股權中心梧桐私募債。操作靈活,方式多樣,放款時間快。年利息成本在8-12%.
3、國內三板市場。融資渠道多,影響大。
第四十七計:眾籌模式
通過互聯網集資,應操作規范,避免非法集資紅線,適合小企業、藝術家或個人對公眾展示他們的創意。
第四十八計:保理
保理業務是指企業將現在或未來的基于企業與其客戶(買方)訂立的銷售合同所產生的應收賬款債權轉讓給銀行或者保理公司,由銀行或者保理公司提供買方信用風險擔保、資金融通、賬務管理及應收賬款收款服務的綜合性金融服務。
地產融資趨緊房企探路新融資方式 進入2017年,房企面臨著融資成本上升、融資渠道收窄、流動性收緊等諸多不利因素,如何融資、拿到低成本的資金,成為決定上市開發商利潤表現的關鍵因素。在告別高杠桿時代的當口,開發商自身資質及融資能力在競爭中顯得更加重要。
第一財經記者梳理發現,去年下半年開始,央行、銀監會、均對房企融資釋放收緊信號,房企的杠桿被降低,融資環境反轉。為了破解融資難局面,一些房企開始探索新的融資途徑。
去杠桿“殺器”重重
房地產融資收緊趨勢逐步確立。去年9月以來,各地房地產調控政策密如雨下,與之同時資金面也在收緊。一方面,整體信貸環境保持穩健且實質性偏緊,另一方面對資金流向房企的通道監管越來越嚴格。去年10月初,上海率先公開發文嚴查土地款融資,銀行資金支持開發商高杠桿搶高價地的現象受控。
10月底,上交所向各公司債券承銷機構發函,明確規定房企發行公司債券募集的資金不得用于買地。接著,11月初,銀監會向16個熱點城市所在銀監局發文,要求開展金融機構房地產相關業務專項檢查,檢查內容包括是否嚴格審查房地產開發企業各項資質、銀行資金是否違規用于購地等。12月中央經濟工作會議更明確定調“房子是用來住的,不是用來炒的”。
進入2017年,一些資金進入房地產的通道再被堵死。2月13日,中國證券投資基金業協會發布“4號文”,重點規范私募資管計劃向熱點城市普通住宅項目輸血、支持房地產開發商買地或補充流動資金等行為。2月17日,央行將下階段的貨幣政策定調為“穩健中性”,同時強調限制信貸流向投資投機性購房。同樣在2月17日,也宣布修訂再融資規則,引導資金從虛回實。
受監管約束,諸如土地款融資之類的銀行業務被忌憚。一國有銀行華東區域對公業務人士日前告訴第一財經記者:“去年四季度上海加強監管后,土地款融資業務我們行就不做了,現在我們在甄選一些資質好的企業客戶做開發貸業務。”
其次,發債方面也傳來收緊的消息。“我們現在聽到的交易所的聲音是所有房地產(發債)都收緊了,包括一些大的央企。”一名專門從事債券業務的工作人員上周對本報記者透露,目前房地產企業發債難度加大,對房地產和城投兩類企業發債的管控都呈收緊趨勢。
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