01 如何投資海外房產(怎樣做海外房產投資？海外房產投資哪里好)

怎么投資海外房產

中國人喜歡在什么地方購房呢？

美國：絕大部分州不限制外國人（公司）購買一般的居住和商業性房地產；交易成本占總房款1%左右；每月支付物業管理費、財產保險費以及房地產稅總計為房價的2%-3%；美國已成為中國人投資海外房地產的首選之地。

加拿大：加拿大政府鼓勵境外人投資房產，唯一區別就是在房貸首付比例上，加拿大本地人為25%，對于境外人士，首付款必須達到全部款項的35%，申請貸款需要提供收入的納稅憑證。土地交易稅約為1%左右，根據不同地區有所不同；業主有必要以物業估價每年向市政府交稅，例如多倫多現行稅率約為房屋價值1%-1.2%。

澳洲：欲在澳洲購房的非澳洲永久居民，在購房前必須獲得澳洲投資委員會的批準（FIRB）； 目前海外人士僅可以購買全新住宅；交易成本費用約房價或者土地價值的3%-4%左右；購買的是公寓，日常需要支付的有：物業管理費（季度繳付）、市政費（季度繳付）、排污費（季度繳付）占購房價的1%-2%左右；澳洲投資購房的最大優勢在于可以提供房屋的按揭抵押貸款，通常為房價的70%；同時，銀行的貸款可以允許最長15年的只還息不還本的周期；購買的是獨棟別墅，日常需要支付的有：市政費和排污費（季度繳付），占購買房價的0.5%左右。

英國：英國政府在2015年后對海外買家轉售英國房產開始征收額外資本利得稅。中介費用通常為總價的1%，房屋評估及勘測鑒定需耗時2-3周，通常收費在300英鎊左右。律師費為總價的0.5-1%范圍內；在英國買房，印花稅是最為重要的稅費，也是數額最大的費用支出。通常，必須在房產交易完成的30天內繳納。印花稅由英國稅務部門征收，根據房屋的產權、用途不同，征收標準也有所區別。

新加坡：新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以購買，外國人去新加坡只能購買商品房；購房中介費為成交價格的1%；政府印花稅為房價的3%減去5400新幣的基礎上額外征收10%；每年物業稅為年評估租金的4%（自住）；如果用于投資用途，物業稅為評估租金的10%，同時業主還需要繳納租金的個人所得稅。

對于國內的房產投資者而言，為什么購房呢？

一、投資型購房：

二、教育型購房：

投資教育型房產是中國人的傳統，也是最近幾年熱門的投資項目，國外一些好的學校周邊的房產價格也是很高，而且近年來上漲幅度相對較大。因為多以孩子就讀的學校相關，交通和生活的便利度是考慮的首要因素，另外，針對不同年齡的孩子，對社區和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所謂的學區房投資，投資于學區房和在學區內上學有著本質的區別。

三、養老型購房：

隨著生活品質的不斷提升，這也催生出了對退休后生活享受的房產投資的需求。這類投資就會對環境要求較高，除了自認風光和人文關懷外，還應考察當地醫療條件和生活便利度，以及房屋設計等是否適合中老年人使用，以及因人而異的語言、文化、飲食等配套服務等是否適宜。

四、度假型購房：

這類房產和養老型海外房產相差不大，對環境要求較高，更偏好于氣候溫和和人口低密度的地區，不同的一點是度假型房產居住的時間段較短，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂，而且投資人會將自己生活的喜好帶入到這類房產中要求，比如是靠山或靠海，有無其他配套運動設施如高爾夫、騎馬、游艇等。

五、移民型購房：

移民型的海外房產通常受該國的投資移民政策影響，關鍵在于該國對于房產移民政策的匹配和完善程度，對房產類型限定、對給予簽證的類型的要求條件等等相對應；這些都需要投資人做好提前的了解和對比。來自中國外國專家局、國內房產投資的專家說：“切勿為了移民而移民，也不要為了圖省事而僅僅靠花錢或者購房來實現移民；而要切實和自己的移民規劃、企業拓展、財富安置和傳承方案向匹配。

六、綜合型

投資人有多項購買需求動因，此類投資型房產需有復合型的考量，綜合前五種海外投資房產的特點，結合個人實際情況加成考慮。同時國信美投也會依據客戶的具體情況、目的和要求等，做出整合型的項目推薦和規劃指導，按個性化的需求明晰各步驟方法。

不管是國人投資哪里，都需要對投資目的地的房地產市場有充分的了解，涌正提醒千萬不要圖便宜，因為購買的“白菜“再便宜，它依然還只是”白菜“；也不要打腫臉充胖子去買所謂的“豪宅“，因為從現金流角度分析，購買的豪宅根本就不屬于財富范疇，甚至成為了繳稅機器；因此，根據自己的財富需求和投資目的，量體裁衣的制訂可持續及穩定的投資策略和方案就顯得尤為重要了。

怎樣做海外房產投資？海外房產投資哪里好

全球對于中國出口需求在降低，加上川普上臺后的貿易保護傾向，貿易戰爭一觸即發，這一切將加速人民幣外流。每個希望對私有財富進行保值的人都在尋求海外投資機會。

而英國，作為投資目的地一如既往備受喜愛。根據胡潤百富研究院調查發現，中國人對海外地產投資的金額悄無聲息逐年遞增。有接近一半的中國高凈值人群將海外置業作為主要標的，他們平均擁有 2-3套海外地產，且擁有4套及以上海外房產的人群占比為15.6%。此外，從購置房產類型來看，公寓和別墅以明顯的優勢成為高凈值人群購置最多的海外置業類型。

世界那么大，要投哪一國？

據BBC統計，過去12年里，相對其他投資領域，越來越多中國人選擇投資英國房產。

雖說趨勢如此，但海外標的不能盲目選擇，到底哪個國家更適合我們下手？一個個來看。

美國？房價比金貴，川普搞事情

美國曾經是受中國投資者歡迎的標的之王，但隨著價格水漲船高，價值連城的房產通常需要投資者一擲千金，這對于以分散資產為主要目的的投資者們來說，并不算是最理想的選擇，投資美國的風潮逐漸有著減緩的趨勢。而隨著川普這個“不確定性標志”最終執政，他時不時針對我國爆炸性言論令中美關系波蕩起伏，投資美國也變得更加撲朔迷離。

澳洲？房價近峰值，收益創新低

澳洲的問題在于在此前的發展之中，房地產市場幾乎逼近峰值，直接刺激澳大利亞房地市場呈現供過于求的態勢，尤其是公寓類型的房產受其影響最為明顯。澳洲數據統計局的預估，2017 年的澳大利亞的整體經濟水平將會走弱。這使得很多城市的房屋租金下滑，從收益率來講，2016年房屋與公寓租金收益率僅為3.2%及 4.1%，均創歷史最低記錄。

英國？供不應求，廣受歡迎

而最近大事件頻發的英國，卻在此時異軍突起。英國的地產市場一直被稱為全球的經濟避風港，無論政府換屆、股市動蕩、甚至脫歐事件、提前大選、甚至之前的恐襲時間，都沒能堅強樂觀的英國人民和堅挺無比的英國房價。

1、世界名校云集

英國擁有優質的教育資源，赴英深造的中國留學生數量逐年遞增。

在英國買房置業，租金作為孩子的生活費。

2、市場有蓬勃的需求

英國現在還面臨著房屋市場供不應求的局面。最新數據顯示，每年有30萬個英國家庭擁有住房需求，而房屋建造量不足一半。考慮到英國人喜歡租房的生活方式，其租房市場也面臨著巨大的缺口和日益增長的需求，房價和租金均處于快速的增長態勢。

3、永久性產權

很多英國的房子都是具有永久性產權的，另一些房子的土地雖然限定了使用年限，可是這個年限可長達2-9個世紀。

英國什么地區的公寓最受歡迎？

據Hometrack最新報告顯示，過去一年（2016.4.1至2017.3.31）英國房價整體上漲6.0%，其中20座英國大城市的房價增速為6.4%。

20座大城市中又屬曼徹斯特房價上漲最快，年增長率達到8.8%排名第一。值得一提的是，英國首都倫敦房價在過去一年增長緩慢，只有4.9%。在20個大城市中排名倒數第5。

因此，曼徹斯特、伯明翰、南安普敦都是可以優先考慮的目的地。

投資海外房產需要考慮了解的幾個問題

投資海外房產要了解哪些內容？如何運用金融、匯率政策？如何管理？……一系列實際的問題需要置業者了解清楚之后才能邁出下一步。此外還要牢記: 知己知彼才能百戰百勝。

不管是用于投資還是自住，在海外置業必須注意一些問題。專家表示，在海外置業，最首要的問題是了解所關注地區的經濟發展情況，以及當地各種各樣的政策，包括稅費、貸款、移民等等，同時還需要對東西方文化差異的理解。當然，如何選擇具有升值潛力的物業，以及如何管理自己的物業等，都是購房者需要仔細考慮并詳細了解的內容。在此，本刊記者采訪了多位具有海外投資經驗或直接參與海外房產銷售的業內人士，請他們來談談這方面情況，供購房者參考。

1、了解當地經濟發展狀況

“在海外置業，最主要的還是要了解當地的房地產市場，并且要了解當地的經濟發展狀況，這樣才算是比較理性的投資方式。”對于在海外置業首先要關注什么內容的問題，新西蘭FCC生活建筑顧問有限公司執行董事周啟元如此表示。

周啟元具有豐富的海外投資經驗，在長達36年房產生涯中，他從最基礎的工種做起，后來又分別在海內外生活、投資、開發房產，對于海外的房地產市場，他有著獨特而深刻的理解。

周啟元告訴記者，在投資海外房地產市場的時候，一定要對所選擇投資地區的經濟發展狀況作一次全面的了解，而不是憑感覺行事。他表示，現在信息傳播非常快，購房者想要了解這些并不困難，只有了解清楚了，才能做到心中有數。“如果只是聽信一些代理公司的一面之詞，難免有失偏頗，這是海外置業的大忌。”他如是說。

他還強調，必須了解當地的市場現在是處于怎樣的周期。按照內地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產市場發展具有自己的周期，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功。因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，是很關鍵的問題。

2、明了各地不同政策

業內人士介紹，海外置業者中最主要的目的是考慮將來移民或者子女就學，因此對當地的政策，尤其是移民政策應該有所了解。當然，對各個國家針對海外人士購房的政策也應該有所把握。

據美亞置業集團海外投資部張玉玲經理介紹，各個國家和地區的法規政策各不相同，因此針對不同的國家和地區，置業者需要跟精通當地法律的人士進行探討。就目前的情況來看，新西蘭開放程度最高，允許海外購房者來本國置業。澳大利亞的開放程度也很高，但有所限制，如法律規定，境外人士只能購買新房，不能涉足二手房; 獲利之后也只能賣給本土人士; 同時，一個新開發的樓盤，只允許其中的50%銷售給境外人士。目前受關注比較多的還有美國、加拿大等國家，相對來說購房環境比較寬松，尤其是美國，由于已經經歷了三次減息，可能會需要適當引進海外購房者來刺激本國的樓市。

至于各國的移民政策，張玉玲表示也不盡相同。相對來說，目前內地人士比較關注的如美國、加拿大、澳大利亞等國家和地區，美國比較嚴格一些，新西蘭雖然居住環境非常不錯，適合居住，但是由于移民政策近期收緊，操作難度也較大。

張玉玲提醒說，不能把購房當作投資移民的條件。她說: “幾乎沒有哪個國家會把購房當作移民的一個條件，充其量只是增加一點印象分而已。”據了解，目前比較熱門的移民地區，比如，加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經商管理經驗，個人資產達80萬加元，投資至少40萬加元于由加拿大聯邦政府監管之基金，投資期限為5年; 澳大利亞的要求是在澳洲成立公司，進行商貿運作或者購買75萬澳元4年期

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