01 如何投資海外房地產(如何理性投資美國房地產)

怎么投資海外房產

中國人喜歡在什么地方購房呢？

美國：絕大部分州不限制外國人（公司）購買一般的居住和商業性房地產；交易成本占總房款1%左右；每月支付物業管理費、財產保險費以及房地產稅總計為房價的2%-3%；美國已成為中國人投資海外房地產的首選之地。

加拿大：加拿大政府鼓勵境外人投資房產，唯一區別就是在房貸首付比例上，加拿大本地人為25%，對于境外人士，首付款必須達到全部款項的35%，申請貸款需要提供收入的納稅憑證。土地交易稅約為1%左右，根據不同地區有所不同；業主有必要以物業估價每年向市政府交稅，例如多倫多現行稅率約為房屋價值1%-1.2%。

澳洲：欲在澳洲購房的非澳洲永久居民，在購房前必須獲得澳洲投資委員會的批準（FIRB）； 目前海外人士僅可以購買全新住宅；交易成本費用約房價或者土地價值的3%-4%左右；購買的是公寓，日常需要支付的有：物業管理費（季度繳付）、市政費（季度繳付）、排污費（季度繳付）占購房價的1%-2%左右；澳洲投資購房的最大優勢在于可以提供房屋的按揭抵押貸款，通常為房價的70%；同時，銀行的貸款可以允許最長15年的只還息不還本的周期；購買的是獨棟別墅，日常需要支付的有：市政費和排污費（季度繳付），占購買房價的0.5%左右。

英國：英國政府在2015年后對海外買家轉售英國房產開始征收額外資本利得稅。中介費用通常為總價的1%，房屋評估及勘測鑒定需耗時2-3周，通常收費在300英鎊左右。律師費為總價的0.5-1%范圍內；在英國買房，印花稅是最為重要的稅費，也是數額最大的費用支出。通常，必須在房產交易完成的30天內繳納。印花稅由英國稅務部門征收，根據房屋的產權、用途不同，征收標準也有所區別。

新加坡：新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以購買，外國人去新加坡只能購買商品房；購房中介費為成交價格的1%；政府印花稅為房價的3%減去5400新幣的基礎上額外征收10%；每年物業稅為年評估租金的4%（自住）；如果用于投資用途，物業稅為評估租金的10%，同時業主還需要繳納租金的個人所得稅。

對于國內的房產投資者而言，為什么購房呢？

一、投資型購房：

二、教育型購房：

投資教育型房產是中國人的傳統，也是最近幾年熱門的投資項目，國外一些好的學校周邊的房產價格也是很高，而且近年來上漲幅度相對較大。因為多以孩子就讀的學校相關，交通和生活的便利度是考慮的首要因素，另外，針對不同年齡的孩子，對社區和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所謂的學區房投資，投資于學區房和在學區內上學有著本質的區別。

三、養老型購房：

隨著生活品質的不斷提升，這也催生出了對退休后生活享受的房產投資的需求。這類投資就會對環境要求較高，除了自認風光和人文關懷外，還應考察當地醫療條件和生活便利度，以及房屋設計等是否適合中老年人使用，以及因人而異的語言、文化、飲食等配套服務等是否適宜。

四、度假型購房：

這類房產和養老型海外房產相差不大，對環境要求較高，更偏好于氣候溫和和人口低密度的地區，不同的一點是度假型房產居住的時間段較短，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂，而且投資人會將自己生活的喜好帶入到這類房產中要求，比如是靠山或靠海，有無其他配套運動設施如高爾夫、騎馬、游艇等。

五、移民型購房：

移民型的海外房產通常受該國的投資移民政策影響，關鍵在于該國對于房產移民政策的匹配和完善程度，對房產類型限定、對給予簽證的類型的要求條件等等相對應；這些都需要投資人做好提前的了解和對比。來自中國外國專家局、國內房產投資的專家說：“切勿為了移民而移民，也不要為了圖省事而僅僅靠花錢或者購房來實現移民；而要切實和自己的移民規劃、企業拓展、財富安置和傳承方案向匹配。

六、綜合型

投資人有多項購買需求動因，此類投資型房產需有復合型的考量，綜合前五種海外投資房產的特點，結合個人實際情況加成考慮。同時國信美投也會依據客戶的具體情況、目的和要求等，做出整合型的項目推薦和規劃指導，按個性化的需求明晰各步驟方法。

不管是國人投資哪里，都需要對投資目的地的房地產市場有充分的了解，涌正提醒千萬不要圖便宜，因為購買的“白菜“再便宜，它依然還只是”白菜“；也不要打腫臉充胖子去買所謂的“豪宅“，因為從現金流角度分析，購買的豪宅根本就不屬于財富范疇，甚至成為了繳稅機器；因此，根據自己的財富需求和投資目的，量體裁衣的制訂可持續及穩定的投資策略和方案就顯得尤為重要了。

如何合理投資美國房地產？

美房吧為華人在美國投資置業提供包括買房中介，賣房中介，法拍屋，安家和出租管理等服務。

中國人海外投資50%個人投資投到了美國，絕大多數往房地產方面投資。

美國房地產市場正處于新一輪上升周期的初期，預期未來數年仍將有較好的表現。根

據NAR資料顯示，

2016年1月份全國獨立屋中間價格是38萬美元左右，比去年同比增長8.2％。房價上漲的速度是自2015年4月份以來最快的，也是連續第47個月同比

上升。事實上，美國的房價中位數已升至25萬美元，是2008年中期以來的最高水平。這一價格在過去一年中上漲了3.3%，并且據預計2016年還將繼續

上漲。

中國買家在美國國外投資者中占比例最大，為286億美元，平均購房價格約為83.2萬美元。華人買家占了美國房地產所有國際買家的三分之一還多。

從紐約、華盛頓到加州，到處可見“一擲千金”購置房地產的中國投資者身影，而且這里的“金”指的是現金全款。近年來，以現金全款購置美國房產的華人數增加了兩倍多，而且大部分購買的都是房價在50萬美元以上的高端房產。為什么那么多華人熱衷于投資美國房地產？其實是因為：

美國購房更有安全感

在美國購房，最大的特點是需要第三方機構——產權保障及托管交易服務公司的存

在，在房子竣工、獲得入住證之前，投資者的房子定金、合同及銀行貸款等準備事項都會托管給這樣的交易公司。除此之外，第三方機構還可以為投資人對房子進行

質量評估，美國這種在預售方面的管理對中國來講是一個借鑒措施。

可見，無論是在國內進行房地產投資，還是在國外，都少不了中介機構的服務，但是

美國的中介機構具有完善的管理制度。首先美國的中介人員要擁有執業證號碼，都必須是大學畢業，而且此后的每三年要進行一次專業考核。所以，投資者可以通過

第三方機構人員的從業證編號來探究他的從業年限資歷和信譽度，若你不滿意其服務態度時，還可以向專門的管理部門投訴，那么中介人員的從業將會面臨危機。

美國土地都有身份證，規劃使用限制條件規范

在美國，所有的房產和土地都有一個編號，相當于中國人持有的身份證。所以有意向

在美國房地產投資的國人，在考察房地產期間或者在挑選房產的時候，投資者要多放些心眼在土地編號上。在簽訂購買合同的時候，要仔細核對挑選的土地編號和合

同中土地編號是否一致。而且在美國 ，土地編號是土地權屬糾紛中重要的法律根據。

美國各州的政府制定有關土地的法規來控制土地的利用，所以投資者需要對自己購買的土地做出相應的用途規劃報告。

在美國的住宅基本是獨戶獨棟，一戶占一塊地，私有化的土地需要配合政府的規劃，

因此政府有專門的法律來規劃土地的用途，來確保城市規劃的合理性。如果投資者的土地需要轉讓，亦可對土地的用途進行限制。國人投資者通常會忽視土地用途規

劃的重要性，以至于在后期帶來不必要的麻煩。

繳稅環節嚴格，降低空置率

在美國，投資者在完成交易之后，會常常感覺一身輕松，但是繳稅的問題會接踵而至。有房子就有房地產稅，通常為1%~3%。你所繳納的房地產稅成為你擁有房子的持有成本。這一政策使得美國的房地產市場的房屋空置率大大的降低了，而且也使投機的炒房行為得到了控制。

作為一般民眾，我們投資房地產應該注意下面幾點。

現金流。你不應當過分關注購房的升值，升值只是許多目標中的一個。購買能夠維持房價的地方很重要，你必須注意當地經濟、犯罪率、學校、房屋破舊程度及地稅。例如，幾年前有人去底特律投資房地產，現在被套進去了。

杠桿。在一個上升市場里，杠桿作用很厲害。盡管房地產長期只有3%成長，假如首付20% ，每年就是15%回報。利用這個杠桿，你的投資五年就會加倍。但是，若是房地市下降，杠桿也會害人。目前，3%至5%的貸款利率對房地產的投資還能接受。

稅務。單身個人賣掉自住房可以利得25

至50

萬元而不用納稅，夫妻倆人的免稅額就是50萬元，前提是五年中你住在房子內至少兩年。假如你擁有出租房，所有與房地產有關的費用，包括折舊都可以抵稅。但

是，假如你的年調整后總收入(AGI)超過15

萬，你出租房損失就不能抵稅。然而，房地產長期升值是現實的，你還可以考慮商用1031交換、信托、遺產規畫或分期收款來減輕稅務負擔。

假如你抵押貸款購買房地產，一定要保證有正的現金流，若是負的就不應當購買。購房花費包括每月償還貸款、管理費用、保險費、維修費、房地產稅，有些地方還有學校稅。用房地產出租換取收入。若是租金不能覆蓋花費，這個地產就要考慮了。

例如，你購買一處房地產花費10萬元，每月租金900元，房地產稅和保險每月200元，維修費及其他花費是每月200元。每月凈收入500元，一年是

6000元。這樣，你10萬元投資每年掙回6000元，收益率就是6%。若是頭款2萬元，貸款8萬元買房，每月房貸是600元。現金流打平，15年后貸款

付清，還可以折舊抵稅。

但是，投資房地地產要根據自己的情況進行考慮。買房首先要考慮首期款、手續費、保險、評估費、律師費、信用分數和時間管理等問題。

投資海外房產需要考慮了解的幾個問題

投資海外房產要了解哪些內容？如何運用金融、匯率政策？如何管理？……一系列實際的問題需要置業者了解清楚之后才能邁出下一步。此外還要牢記: 知己知彼才能百戰百勝。

不管是用于投資還是自住，在海外置業必須注意一些問題。專家表示，在海外置業，最首要的問題是了解所關注地區的經濟發展情況，以及當地各種各樣的政策，包括稅費、貸款、移民等等，同時還需要對東西方文化差異的理解。當然，如何選擇具有升值潛力的物業，以及如何管理自己的物業等，都是購房者需要仔細考慮并詳細了解的內容。在此，本刊記者采訪了多位具有海外投資經驗或直接參與海外房產銷售的業內人士，請他們來談談這方面情況，供購房者參考。

1、了解當地經濟發展狀況

“在海外置業，最主要的還是要了解當地的房地產市場，并且要了解當地的經濟發展狀況，這樣才算是比較理性的投資方式。”對于在海外置業首先要關注什么內容的問題，新西蘭FCC生活建筑顧問有限公司執行董事周啟元如此表示。

周啟元具有豐富的海外投資經驗，在長達36年房產生涯中，他從最基礎的工種做起，后來又分別在海內外生活、投資、開發房產，對于海外的房地產市場，他有著獨特而深刻的理解。

周啟元告訴記者，在投資海外房地產市場的時候，

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