01 幫粉絲買房全流程(貸款買房是一次性給嗎)

房子解壓第三方墊資利息

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幫別人墊資還銀行解壓房子一個月利息三千劃算...展開

康濯092

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先墊資全款買房，過完戶再辦理抵押貸的買房形式你聽說過嗎？業內叫作全款代購。之前咱們已經聊過這種操作方式的適用場景和風險，今天咱們從成本出發，帶您算好代購買房全流程的每一筆賬，看看墊資買房真的劃算嗎？

首先是墊資部分，墊資一般的是金融機構或者個人出資，這種空墊利息通常比較高，市場價一般是十天0.7%，包月2%，折合年化利率非常嚇人，年利率24%，不過好在這種墊資周期不會太長，正常操作是在房子過戶的前一天墊資公司將資金打給借款人，從過戶到抵押貸放款一般是一個月內，所以墊資周期也是一個月。如果超出一個月，次月一般按天計息，每天萬7。

其次就是抵押貸部分，這個抵押貸一般是銀行的抵押經營貸，年利率4%左右，金融公司收取貸款服務費，市場價1%，后期的放款需要受托支付到第三方收款賬戶，提現費用0.3%，關于受托支付我在以前的文章有過詳細解釋，這里不再贅述。可能您還聽說過評估費和公證費，其實現在大多數銀行都是包評估和公證的，不需要借款人再額外付費。

最后還有一筆隱藏的費用是您需要注意的，那就是公司的維護成本，由于向銀行的借款屬于抵押經營貸，所以您需要持有一家公司，而且貸款存續期間這個公司不能發生股權變更或者注銷，如果公司注銷或者轉讓了，那貸款的用途經營也就不成立了，銀行會要求您提前結清貸款，而維持一家公司需要承擔每年的地址費和代理記賬的費用，每年大概五千元左右，當然啦，如果您本身就真實經營著一家公司，那就不存在這筆費用了。

簡單測算一下，按照墊資500萬墊一個月來計算，刨除每年的代理記賬和地址的費用，走完整個代購流程也需要16.5萬的成本，那到底劃算嗎？這得看看這么高的成本下收益如何？

收益一：抵押經營貸相比按揭貸款利息更低，按揭五年期以上的年利率5.65%，抵押經營貸最高4.5%，每年有1.15%的息差。

購買獨棟別墅注意事項 房子選好更容易保值

獨棟別墅相比普通住宅有更高的價格，但是與之相對的，獨棟別墅能帶來完全不同的生活體驗。越來越多的成功人士選擇了獨棟別墅，其具有的超高的養生宜居特性也引起廣泛關注。那么，購買獨棟別墅有哪些注意事項呢？今天小便就來給您詳細介紹一下。

購買獨棟別墅一定要注意以下事項：

一、有主題特色更能保值

別墅往往價格不菲，所以在購買別墅的時候升值空間是不得不考慮的一個因素。經常會發現各種賣點的別墅，有的別墅區的賣點是天然條件，如臨湖、臨球場、公園；有的是標榜名人雅士聚居之地，人文薈萃；而有的是以新的設計理念體現特色…..這些主題特色確實對于房產的保值和升值有能幫助。

二、戶型設計是夠合理

這可以從以下三點判斷：

1、 各功能區劃分是否合理；空間面積配比是否存在問題；

2、 采訪通風條件是否能保證；

3、 是否存在無用空間。

三、周邊環境及配套設施

周邊環境及配套設施對生活質量有很大的影響。環境是否優良、綠化率是否達標、交通是否便利、是否有小型商業區，這些都是居住方便性及工作便捷性的考量因素。

一個成熟的社區入住率高，周邊生活機能健全、交通方便、管理完善，自然房屋價值也居高不下。

四、面寬大小有講究

挑選聯排別墅的房型時，最基本的原則是要講究大面寬。大面寬的聯排別墅意味著占地面積大，擁有的土地資源多，因此在房型設計方面可擁有更高的靈活性。而如果面寬小于5.7米，則可能由于進深太大而影響到其舒適性。

五、地下室選好用處大

地下室可以靈活運用，若是設計的好可以用來做休閑娛樂場所，比如可以設計成家庭影院、健身房、私密會客室、酒吧等，但一定保證足夠的層高，避免因太低導致壓抑。

地下室的設計和選擇還要考慮通風采光條件，還要注意防潮。

六、其余細節問題

比如在入口處設置遮雨棚；進門處設置門廳作為緩沖區；樓梯口不能正對臥室；樓梯寬度、高度和深度要合理；以及室內不能出現獨立的柱子等等，這些都會讓以后的生活更為舒適快捷。

以上就是小編跟大家分享的購買獨棟別墅的注意事項，希望小編的分享對大家有實際的幫助。

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為何五百多萬粉絲如此喜歡李子柒？

因為李子柒給了普通人一個“世外牧歌”的夢想。她的視頻讓人覺得神清氣爽，盡管知道一切都是假的。

現代生活壓力太大，我們每天面對的只是鋼筋水泥。坐在格子間里“爬格子”，抬頭見不到天日。工作壓力大，想出門看看花花草草，花壇里開著的，都不是小時候見過的野花。

小時候我們喜歡的蒲公英、覆盆子和蒼耳，它們都上哪里去了呢？可能只有上中藥店去“抓”。

然后，李子柒就來了。她的視頻，承載著我們現代人對“世外生活”的幻想。“斜陽照墟落，窮巷牛羊歸。”“農夫荷鋤至，相對語依依。”

人們喜歡看李子柒的視頻，是因為人們被快節奏的生活，壓得喘不過氣。人們羨慕古人的“慢生活”。

清晨起來，吸一口新鮮的空氣。挎一只竹籃，到自家的菜園子里摘些菠菜，然后再到自家的雞窩里，掏兩個雞蛋，來沖蛋花湯。菠菜是自已種的，沒有農藥；雞是自家養，蛋里不會有滴滴畏。健康、自然、清新。

李子柒心靈手巧。最難得的是，在視頻中的她，仿佛是一個“仙女”。

搭秋千架子，蓋納涼亭，泡果酒，蒸桂花糕。沒有什么她辦不到。并且所有的食材，都從自家園子里摘來。

仿佛生活在一個平行世界里。總之不見李子柒施肥，她家就長滿了蔬菜；不見李子柒翻土，她家就開滿了鮮花。李子柒過著“神仙”一般的生活。只要你代入她，你就仿佛就是逍遙神仙。

還有一些粉絲，喜歡李子柒這個“仙女”，是把她當成了夢想中的“老婆”模型。

世上哪有這樣好的女子。關鍵是她家還帶著一個不需要苦心經營，想什么有什么的“百草園”。

貸款買房是一次性給嗎

上一期我們講了按揭貸款的還款選擇(點擊閱讀文章)，堅定的告訴大家，等額本息比平均資本好。

很多粉絲朋友看完都表示很遺憾。他們為什么不早點送來？同時也有粉絲朋友強烈要求多談談貸款方式。像按揭貸款，商業貸款，接力貸款，氣球貸款或者裝修貸款，這些貸款都是高息貸款嗎？怎么借？貸款額度是多少？

今天我準備貸款掃盲，如何從銀行拿到羊毛！

什么是抵押貸款？

按揭，顧名思義，是一種需要抵押物作為擔保的貸款方式，抵押物就是房子。這年頭，借錢的是真大爺，銀行怕大家違約。房子無疑是最優質、最穩定的抵押品。

抵押貸款，通常可以是住宅貸款價值的6-70%。如果你買的房子漲得厲害，可以把房產增值的部分借出去，不需要把房子抵押出去。不得不說能滿足很多朋友盤活資金，擴大投資的需求。

經營性貸款，說白了就是給企業的貸款，抵押消費貸款就是給個人的貸款。至于貸款用途，理論上按揭貸款用于公司業務發展，消費貸款用于個人消費，但實際上很多可能會流向房地產。

如上圖所示，我們可以看到，按揭貸款的利率更低，貸款期限更長，貸款金額更高。有的按揭貸款產品甚至宣稱可以做到3.85%的利率，看起來比房貸利率低很多。

但這是關鍵。你名下必須有一家公司做抵押貸款(有的沒有，市場上有中介會幫你)。

所以目前使用按揭貸款會比較普遍。

如果回到幾年前，抵押消費貸款可能是更受歡迎的選擇。

此前樓市處于普漲期，房價漲幅較大，持有期較短。抵押消費貸款，門檻較低，監管較抵押業務貸款寬松，由于貸款利率和期限沒有目前那么緊張，成為很多炒房者增加杠桿的最佳方式。

但2017年后，監管層加強了對抵押消費貸款違規進入股市、樓市的打擊力度。多家銀行暫停房貸消費貸款，此后房貸消費貸款下降。

然而，按揭貸款已經迎來了春天。尤其是今年經濟不景氣，國家希望通過按揭貸款幫助中小企業渡過難關，并給予更多優惠利率。但中小企業畢竟有風險，銀行更愿意把資金帶到更“有實力”的公司。

所以目前大部分的按揭貸款都是指在利率、期限、金額上更有優勢的按揭貸款。

按揭貸款利率只有3.85%？這比我們的抵押貸款低多了。我們有必要把房貸變成按揭嗎？

不要被按揭貸款的低利率所迷惑。很少有房貸能做到3.85%的利率，除非你的公司質量特別高。一般來說，prime銀行的房貸放款利率在4: 00左右。

面對按揭貸款，公司的進入門檻足夠高。

公司注冊時間在1-2年以上，股東在公司時間必須在3個月以上，持股比例不得低于10%。

而且公司不能是房地產公司、財務公司、理財公司、煤礦公司等可能與房地產有關的行業。最好的選擇往往是科技公司或者貿易公司。

如果只是以上條件，還算簡單。但是銀行也會審核公司的辦公地點，公共用水，是否繳納社保，訴訟和征信，甚至后期會查你的資金去向。

房貸利率低是有條件的低，不是所有人都能拿到3.85%的貸款。

但是四點鐘拿房貸真的比房貸劃算嗎？

看看這張桌子。很多勸人做按揭貸款的文章都會出現這樣的畫面。假設我們買房時，單價1.2w，總房價108w，首貸30%，每月房貸還需要5663元。

但是，如果使用抵押貸款，評估

不僅貸款額度高，月供也少，看起來很劃算。但是他們往往不會強調這個月的款只是利息，到期后還需要還欠的本金。

因為在現實生活中，很多按揭貸款場景都是：抵押首套房再付二套房首付，你需要同時支付抵押房產的月供和二套房的月供。之前房貸確實讓很多人嘗到了甜頭，但是現在樓市調控嚴格，房價漲幅不如以前。這個操作很有可能會崩潰。

而且，按揭貸款的實際運營成本遠不止這些。

首先，房產抵押的第一步是還清房產的欠款，這就不可避免的涉及到止贖的問題。如果欠的不多，自己去拿還行，但是如果欠的太多，必然會涉及過橋費。雖然這些止贖貸款的利率只有4000，但是按天算，150萬個月就要花6萬。

其次，申請按揭貸款，需要貸款中介為你提供全程服務。通常需要支付貸款金額的1%-2%作為手續費。貸款1000萬，只給中介10萬手續費。

最后，即使抵押貸款成功，最長時間也只有5年。很多人會忽略，如果你不抵押貸款，你會

常還房貸是可以還掉一定本金的。而作抵押貸，在供樓期間你還的都是利息，是一分錢的本金都沒有還，關于這個成本，你也得計算進去。

所以，抵押貸是看起來利率低，但是很多人忽略了以上這些成本，贖樓費、貸款中介費，還有為了做抵押貸而替換掉你正常房貸供樓不斷在還本金的資金成本等。

一定要把真實的利率算清楚，才去借，不會算利息會死的很慘！

還要提醒大家，不是所有房產類型都能貸出7成資金，住宅能貸出6-7成，公寓、寫字樓商鋪只能貸5成，甚至部分銀行不給貸。

最近深圳已經在收緊“房抵貸”了，一方面是因為三季度的經濟恢復，另一方面年底是銀行額度開始告急，同時這一政策有一個明顯的關鍵點：深圳針對商鋪和位置不好的公寓基本停止投放“房抵貸”。

這也是為什么我們一直不推薦去大家購買公寓、商鋪這類物業，就連銀行都對他們不友好。

抵押貸比較適合哪些人群使用呢？

1、房子買的早，房價漲幅較大，自己的還款能力較好，可以將房產金額或是增值的部分貸出，管理自己的負債率，優化資金布局

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