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01 恒大轉移了多少錢到海外(為什么碧桂園能一路高歌猛進?)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-05-29 15:09:10【】1人已围观
简介恒大集團和陽光100都稱無力償還債務,地產公司的錢都去哪了?一、地產公司是要花巨款去買地的,土地競拍是地產公司資金最大的支出。二、為了快速擴張,地產公司都是采用借錢來發展的模式進行擴張。也就是用競拍來
恒大集團和陽光100都稱無力償還債務,地產公司的錢都去哪了?
一、地產公司是要花巨款去買地的,土地競拍是地產公司資金最大的支出。
二、為了快速擴張,地產公司都是采用借錢來發展的模式進行擴張。也就是用競拍來的土地,以及正在建造的樓房,去銀行貸款。用貸款的錢繼續去競拍土地,蓋樓。如此滾雪球,就能用一萬元自己的錢,干一百萬元的買賣了,因為余下的九十九萬元全是從銀行借來的。此時,這些從銀行借來的錢的利息和本金,也就變成了地產公司的一個支出。
三、地產公司蓋樓的成本,這包括給供貨商材料成本和建筑工人的費用,以及樓房銷售的費用等等。這部分錢,其實幾乎所有城市的成本是差不太多的。大城市的房價高過小城市,主要的原因就是大城市地價高,于是就推高了房價。這也是為什么,地產公司花在土地上的錢是最多的。
四、就是地產公司大股東和利益攸關方的利潤。這部分依據貪婪程度,各個地產公司會有所區別。
至此,地產公司從銀行搞來的錢(債),和從消費者方面搞來的錢(利潤),就是從以上四個方面又花出去了。人民群眾在購入第一套房的情況下,考慮到購買第二套房,需要各種各樣的手續,而且條件太多,太過于嚴苛,所以放棄了購買第二套房的想法。
還有對買房需求不那么大的人來說,看到國家出臺了這么多限購的政策,對未來幾年的房價不能斷定,自然不敢出手購買房子用于投資。并且在互聯網的帶動下,大多數年輕人都選擇了租房,在房子銷售量低迷的情況下,再加上租房行業的沖擊,房地產公司是越來越難。
在社會經濟上行期時,由于經濟向好,所以財務狀態不好的地產公司就能用欣欣向榮的經濟把缺陷藏好了。但在社會經濟下行的時候,財務狀態不好的地產公司就藏不住缺陷了,于是就有了上面這些無力償還債務的現象。歸根結底,是銀行將放貸的條件收緊了,地產公司的資金鏈就斷了,沒有借來的新錢來覆蓋舊債了,所以地產公司就暴雷了。
房企負債率排名2021
NO.1:恒大
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:全國房地產龍頭,岌岌可危,每天都有商票逾期,債券經被停止融資融業務,裁員60%,因不惜一切代價保交房導致金融機構恐慌,2家信托要求提前償還貸款。 負債萬億級別,表外負債(商票等)千億級別。
穆迪信用評級:公司“Ca”(倒數第二級),無抵押票據“C”(倒數第一級),評級展望“負面”。
NO.2:華夏幸福
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:2020房地產10強,河北龍頭房企,負債總額4000億,3月宣布資金鏈斷裂,上半年虧損近100億,截至9月4日,違約債務本息合計878.99億元,賬上幾無可動用資金。
曾作為華夏幸福白衣騎士和最大金主的中國平安,計提損失359億。
中誠信國際,已將華夏幸福從信用評級名單中除名。
NO.3:新華聯
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:債務違約,抵押、質押、被查封、扣押、凍結的資產賬面價值總額454.58億元。
NO.4:鴻坤地產:
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:
鴻坤地產業績大幅下滑,經營性現金流腰斬,融資成本高且融資環境持續惡化,債務壓力和流動性問題開始顯現。
NO.5:恒泰地產:
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:頻繁納入被執行人。
NO.6:實地地產
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:大規模商票逾期未兌付,供應商、持票人赴實地總部維權。
NO.7:藍光發展
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:號稱“西南王者”,負債2000億,曾一腳踏入千億房企 。多地項目停工,據藍光2021半年報,其賬面可自由動用資金僅為3億元。9月3日,藍光控股股東藍光集團所持股份全數被自然人顧斌競得,成交總價僅為2億元,平均每股價格為2元。
20.成飛建設: 頻繁納入被執行人 。
NO.8:寶能集團
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:金交所理財產品逾期,員工討薪。
NO.9:榮盛發展
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:房地產16強,負債2500億,近一年內股價腰斬。
踩中大部分紅線。短期債務占比較大,償債壓力巨大。
上半年現金流量凈額僅為12億元,幾近枯竭。
上半年頻繁為下屬子公司提供融資擔保,已發布逾20份擔保公告,擔保規模巨大。
近期多個項目大幅降價拋售,環京和青島等地房價折扣甚至低至五折。
美元債異常低迷,評級下調,外部融資遇阻,在未來一到兩年內,榮盛發展的運營 和財務狀況將將面臨各種挑戰,。
NO.10:泰禾地產
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:負債2000億,上半年營業收入僅為6.62億元;歸屬上市公司股東凈利潤虧損8.52億元;經營活動產生的現金流量凈額—8.99億元,總資產負債率91.81%。
8月28日,泰禾集團在中國院子召開記者招待會,老板黃其森親自上臺推銷中國院子的房子。現場有爛尾樓業主上臺,替全國數十萬爛尾樓業主,給黃其森贈送錦旗,錦旗上寫著:百城千樓項目爛尾,十萬業主無家可歸。業主被泰禾保安打傷。
NO.11:天房集團
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:天房集團,曾是天津最大國有房企,于2018年爆雷,負債近2000億。
天房發展,曾為天房集團所控股,2021年半年報實現營業收入4.86億元,凈利潤—1.06億元。
NO.12:建業集團
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:河南地王,河南本土最大房企,2020銷售額過千億,負債1500億。
引信來自一封求助信——《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》,內容顯示:受汛情、疫情影響,建業300多個地產項目處于停業、半停業狀態,但需支付巨額運營成本,銷售業績出現下滑,銷售及回款較原計劃減少近30億元,多處工地停工,累計各種經濟損失逾50億元。
問題實際上并不僅僅來自天災:
建業資產負債率87.2%,凈負債率92.6%,現金短債比1.93,踩中紅線,被歸為黃檔企業。
穆迪將建業地產的評級展望從"穩定"調至"負面"。
NO.13:三盛宏業
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:破產重整。
NO.14:協信遠創
暴雷程度:★★★★★
上榜理由:協信集團,曾為西南房地產地頭強蛇,深陷債務危機后,引入投資者成立協信遠創。
協信遠創,負債700億,逾100億元債務逾期。
因為頻繁的債務逾期,協信遠創被聯合資信等評級機構下調至垃圾級。
近期協信遠創更被債權人申請破產重整。
NO.15:富力地產
暴雷程度:★★★★
上榜理由:40億貸款展期6個月,一年內到期債務595.76億,三條紅線天天踩。
評級機構穆迪宣布將廣州富力下調至B2、香港富力下調至B3;評級展望為“負面”。
富力曾吞并萬達酒店,其酒店業務持續虧損。
NO.16:陽光100
暴雷程度:★★★★
上榜理由:陽光100,負債500億,上半年收入僅為33億元,年利息支出卻超70億。
多次債務違約,多地項目停工。
另有超百億債務一年內即將到期。
另外,債券價格下跌較大,商票年化收益達到36%,受限資產占比高,網傳區域裁員40%。
NO.17:新力地產
暴雷程度:★★★★
上榜理由:新力,負債約800億。一家神秘的房地產商,從江西起家,10年時間從0做到1000億規模。
網上流傳《新力地產老板張園林求救信》稱,2019年新力控股創始人張園林欠下16億港元高利貸,至今未能脫離債務危機。
每天都有子公司商票逾期,拖欠進度款被總包方停工。
更頻頻曝出大量票據到期無法兌付。
NO.18:中南建設
暴雷程度:★★★★
上榜理由: 觸碰三條紅線。
NO.19:祥生地產
暴雷程度:★★★★
上榜理由:大量參與民間借貸,多次列為被執行人。大規模裁員。
NO.20:新城集團
暴雷程度:★★★★
上榜理由:負債4500億。
NO.21:金地集團
暴雷程度:★★★★
上榜理由:房地產20強,負債3000億,債務相比2016年的1000億暴增2倍,一年內到期的非流動負債為358億元,應付債券為420億元,有息負債總額1230億元。上半年經營活動產生的現金流量凈額為:—100億元。
NO.22:綠地集團
暴雷程度:★★★★
上榜理由:一直踩紅線,負債超萬億;綠地已經開始大規模裁員,裁員比例40%-50%左右。
NO.23:花樣年
暴雷程度:★★★★
上榜理由:花旗、瑞信私人銀行不再接受花樣年控股的債券作為抵押物,現在新發債券基本沒有人買了。
NO.24:碧桂園
暴雷程度:★★★
上榜理由:規模不亞于恒大,負債也是萬億級別,重點布局三四線城市,打造“偏遠郊區超級大盤”,2019—2020,碧桂園高溢價拿下大量三四線城市開發土地。由于三四線城市人口流失或流入少,房價虛高問題嚴重,市場風險極大。
投資巨大的馬來西亞森林城市深陷泥潭,幾近停滯。
因高周轉而導致的工地事故、工程質量問題不斷,業主投訴維權不斷,2020年房企綜合滿意度墊底——行業10分的平均水平,碧桂園只有4分。
近期碧桂園“品牌部”“雇傭軍”活動頻繁,神似爆雷前的恒大。
NO.25:融創中國
暴雷程度:★★★
上榜理由:負債萬億級別,不但在22個重點城市花重金搶地,還在大量三四線城市,以高達50%以上的溢價拿地,創造多個地王。
市場傳聞,融創跑到香港私募,報出兩倍市價,把資本市場嚇壞了。而且融創還在內部向職工融資借錢。最新消息是,它對萬達毀約了。
孫宏斌的激進在房地產業最有名,但是他在半年報業績會上突然變腔:“我們預計下半年市場會比較慘烈,安全放在第一位。”
為什么碧桂園能一路高歌猛進?
曾經作為校招生在碧桂園服務了近五年,早已離職,雖然是基層員工,但我想我還是有點資格來回答這個問題的
手機碼,純文字,請湊合下
首先,企業成功最重要的因素是戰略(高層都務虛,是這個理嗎?)
在其他諸如管理、外因等可控范圍內,戰略比任何都重要
碧桂園的戰略包含了兩點:一是堅持集中精力做地產,乘了國家發展(房地產繁榮)的東風,并且把握住了市場機會,在適當的時機進行了大擴張,站對了風口
君不見,恒大的多元化都已經失敗了,萬達
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