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01 房地產海外債務(房企為什么要境外發債?)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-06-19 04:56:17【】4人已围观
简介房地產的國外債可以不還嗎房地產的國外債不可以不還。內地房企海外發債,只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務,不能用于償還國內債、用于流動性資金補給、用于拿地。房企為什么要境外發債?分析認為,一方面
房地產的國外債可以不還嗎
房地產的國外債不可以不還。
內地房企海外發債,只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務,不能用于償還國內債、用于流動性資金補給、用于拿地。
房企為什么要境外發債?
分析認為,一方面與目前海外發債政策趨于寬松有關,另一方面與內地融資機會收縮也有關系。
內地房企頻繁海外發債說明,資金壓力開始增加,對海外融資成本不再過多計較,有救急的考慮。除了內地信貸收緊的原因,海外發債兩大優勢也吸引著中國房企。
房地產企業怎么有境外債務
房地產企業怎么有境外債務
一般走到如此境地的,多半都由類似的原因觸發,那就是開發商“有錢先還海外債”。更具體而言,就是這邊和境內債券的債權人們談展期且還不增信,而在先前甚至同期,卻先把將要到期的海外債還了,每每出現這種情況,都會成為沖突的導火索。
還債時“內外有別”,有維護海外融資信用的考慮,這實屬正常。但是,不得不說,一些開發商的老板買了自己公司在海外發行的高息債券,在這樣的情況下,再發生償債“內外有別”的情況,就很難不會觸發債權人的道德指摘了。
房地產外債是什么意思
房企發行外債,也就是說房企流動資金不夠,通過向外發行債券的方式獲得現金。
2019年7月9日,國家發改委發布了《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》(發改辦外資[2019]778號),對房地產海外債發行作出限制:房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。
房地產企業發行外債要加強信息披露,在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。
發改委發布四項要求
一是房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。
二是房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息,包括債務規模、期限情況、備案登記情況等,并提交《企業發行外債真實性承諾函》。
三是房地產企業發行外債要加強信息披露,在募集說明書等文件中需明確資金用途等情 況。
四是房地產企業應制定發行外債總體計劃,統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素,穩妥選擇融資工具,靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品。
合理持有外匯頭寸,保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例,有效防控外債風險。
5300億債務期限逼近 房企海外融資再創新高
突如其來的疫情,重度依賴現金流的房地產行業融資鏈備受外界“憂心”。情況到底如何,近期有日漸明朗的趨勢。
全聯房地產商會最近發布的《關于疫情后期促進房地產行業平穩健康發展的政策建議》(以下簡稱“《建議》”)中指出,至少有46家房企(以中小型企業為主)受影響貨值超4400億元,單月運營成本約235億元,2020年上半年到期債務近5300億元。
而根究人民法院公告網的數據,截至2月25日,今年以來已經有75家開發商發布了破產公告。
中小房企融資鏈再承壓
全聯房地產商會原名全國工商聯房地產商會。2012年7月23日,經國務院批準在民政部注冊登記為國家一級社團法人,主管單位為全國工商聯。
全聯房地產商會2月11日發布的這份《建議》表示,為防止疫情進一步擴散,房企暫停項目建設、項目開工、推遲復工、關閉售樓處、暫停客戶接待等系列舉措,會帶來巨大的影響。
據全聯房地產商會調研,今年上半年企業須交付的項目占全年交付項目總數的30%-50%。由于項目工程建設暫停,線下銷售渠道關閉,企業銷售回款大幅下降,疊加現有的房地產融資政策,房地產企業面臨巨大的現金流壓力,即使大型企業也難幸免。
該機構調研的72家企業中,46家房企(以中小型企業為主)受影響貨值超4400億元,單月運營成本約235億元,2020年上半年到期債務近5300億元;26家產業鏈企業,受停工停售影響的積壓庫存超40億元,單月運營成本超20億元,2020年上半年到期債務約55億元。
該機構還建議政府“因城施策、因企施策”,穩定行業預期,幫助行業順利度過困難期,引導行業加速良性整合,保障整個國民經濟的健康運行。
其實在疫情爆發前,房地產領域的資金鏈也并不寬松。光大證券發布研報指出,截至2020年1月,不計入回購影響,2020年房企債券合計到期規模約8365億元(2019年為6485億元),其中境內到期6021億元,海外到期2345億元。
據統計,今年到期債務較高的房企有萬科、恒大、萬達、碧桂園、綠城等。
“今年,特別像我們儲備集中在三四線的城市的開發商是雪上加霜,原本期望的回鄉置業這一波流量,現在是徹底沒指望了。從目前來判斷今年的營收減少至少在10%以上。”一家中小房企的市場總監接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。
對于疫情解除后,房企是否可加大新開工力度以彌補前期損失,光大證券分析師何緬南認為,單月新開工面積的提升空間有限。自2019年以來,在銷售下行預期和排行榜壓力下,房企工程節點考核趨嚴,新開工向飽和備貨靠攏,剔除春節因素和年中考核因素外,其余月份的單月新開工量基本穩定在2億方左右,比前幾年大幅收窄,單月新開工沖量的空間不大。
何緬南表示樂觀假設,新冠疫情在2020年一季度得到控制,4月撤銷管控,務工人員陸續返工,房企恢復正常新開工,均衡假設一季度新開工面積損失程度(-15%)。忽略后續月份的疫情影響,則預測2020全年房屋新開工面積增速為-9.4%左右,約為20.6億方。悲觀假設下,疫情延續到5月底,6月份疫情解除,恢復正常經營,假設1-5月份損失程度(-25%),忽略其他影響,則預測2020全年新開工面積增速為-15%左右,約為19.3億方。
海外融資規模再創新高
“今年房企債務到期壓力較大,疊加疫情帶來的銷售回款驟減,資金壓力進一步加劇。目前在房住不炒主基調下,大面積放水的可能性微乎其微,因此下一階段企業除了加速去庫存的自救之外,可能還需要其他融資手段輔助,幫忙渡過目前的難關。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示。
為了加速資金回籠,房企的銷售方式從線下轉到線上。
據克爾瑞平臺統計,每天的直播賣房已經超過上百場。打響線上購房第一槍的房企是恒大集團,恒大副總裁劉雪飛此前對外表示,2月13日-2月18日,客戶通過網上銷售共認購68019套房屋。
除了恒大之外,碧桂園、萬科、世茂、龍湖、藍光、京投發展等眾多房企開啟了線上售樓處,利用VR等技術快速搭建起線上立體化展示平臺,通過線上+大力折扣導流客戶。當然,業績增減情況還有待觀察。
“VR看房已經不是稀奇事了,我們早就有類似的手段了,不過最終能否真正實現銷售,目前還不好說,從過往的經驗來看,這只能作為一種輔助手段。一線城市一套房源的總價一般都在500萬以上,二三線則是集中在兩三百萬,雖然有些房企為了提高購買熱情,打出無理由退房之類的口號,但是是否最后會變成真實的銷售業績還打問號。”一家房企銷售中介對21世紀經濟報道記者表示。
除了加大力度賣房回籠資金外,大額大范圍融資也是房企自救方式之一。
中原地產研究中心統計數據顯示2019年全年,房企海外融資高達752億美元,而2018年只有496億美元,同比上漲幅度高達52%。
今年一月份,房企融資額高達120億美元,刷新最近幾年的高點。春節疫情爆發以來,境內外融資繼續高位運行。2月來,房企發行的美元融資計劃就超過百億。不僅僅是海外融資加速,更在內地大量發布公募債等數百億,多家房企還發行了過去很少見的短期債。
中原地產首席分析師張大偉分析認為,整體看,房地產行業資金緊張,房企抓緊窗口期,大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄。2020年美元融資繼續高位運行。大部分房企為了應對未來可能的市場變化,也會在年初加快儲備資金。對于美元債來說,是部分房企的重要資金補充,但因為額度原因,很難成為最主要來源。而美元債的井噴對緩解部分企業融資則有很大好處。
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