01 得居海外房產(外國房產要求)

在美國買房，可以長期居住嗎？

首先需要明確買房和居住不是必然因果關系，美國沒有一條規定說只要買房就可以在美國居住。但如果想要長期住在美國，就需要投資人持有綠卡、工作簽證，或是L-1簽證；如果只是短期住在美國，那么持有B1/B2簽證或學生簽證即可。

從美國政府的層面來說，買房是單純的投資行為，和在美國居住沒有必然的聯系，更不構成因果關系。所以不存在“在美國買房就允許投資人在美國長期居住”的規定；

想在美國居住，只有一個條件就是擁有合法的簽證、綠卡或入籍美國。

只是買房是不可以在美國長期居住，只能在美國入海關規定的時間段內停留。綠卡是美國給予移民美國的人士永久居留權的證明，持有綠卡的人稱其為永久居民，但不等同于美國公民。

所有簽證入境美國的停留時間，是由美國海關所決定的，一般觀光或探親簽證長達給6個月的停留時間，商務簽證一般給1-3個月停留時間，學生簽證一般給的時間是D/S (Duration of Status) ，代表只要持有合法有效的I-20就可以一直合法停留在美國，即使簽證過期都無關，但是當離開美國時簽證若已過期，就必須重新辦理簽證。

外國房產要求

雖說以房養學是個不錯的留學理財方式，不過著僅僅是針對能一次性付款的留學生家庭而言，但對于需要貸款買房的留學生家庭而言，卻未必，只因各國對留學生在買房的政策上各不相同。下面出國移民網就來說說外國房產要求。

英國： 留學生買房不享有優惠政策

在英國，尤其是在倫敦，如果讀的是一年制碩士，大部分的留學生愿意租房，因為學習時間短，不確定未來是否會留在英國長期發展。與此同時，留學生如果是從高中或者大學就開始在倫敦讀書，而且家境相對比較好，或者有移民計劃愿意留在英國，他們的父母就會在英國給他們買房。通常這類學生往往經濟條件澳際，但由于所持學生簽證來到英國，沒有永居居民身份，為了避免麻煩而選擇了手續相對簡單的一次性付款。

根據倫敦房屋建造量居首的建筑公司Berkeley

Group的數據顯示，從2010年開始，來自中國的房地產買家在不斷增多，成交量已經突破了總銷售的30%。其中包括一些在英國讀書剛剛畢業找到工作學生。

大約兩年前，英國財政大臣曾公布了一項新的幫買房計劃：Help to Buy

根據這項規定，在英國首次購房者可以享受高達住宅總價95%的住房貸款，這項買房貸款計劃的目的是為了幫助首次買房和改善住房的人，條件是買房的價值不得超過60萬英鎊、首付在5%-20%之間，政府將向這樣的購房申請人提供購房價值20%的貸款，前五年免息，此后年息為1.75%，貸款只需在賣出房產時返還即可。

然而，能夠享受這一優惠政策的前提，首先必須是英國公民，或者是英國永久居民。這對留學生而言是非常難的一件事，如果沒有這些，你還是可以申請商業貸款，這也需要你擁有穩定的工作和收入，還要根據你的職業、收入以及信譽度等綜合條件，才能作出是否具備貸款資格的判斷，并計算出具體的貸款額度。當然，在英國每家銀行提供買房貸款的條件也有所不同。

美國： 留學生申請房貸條件苛刻

美國居民是可以向銀行借錢買房的，但如果是留學生必須擁有信用才能向銀行貸款，但申請的條件非常苛刻，一般來講貸款機構要求外國買主繳納首付為房價的50%，大于美國人的20%。今年的貸款利率低于4%，外國投資海外房產的買家通常能夠拿到5%的利率甚至更高。

與葡萄牙、西班牙等歐洲國家不同，在美國買房不會為非本地居民提供綠卡或者簽證。事實上，在美國購房與取得美國綠卡、辦理美國投資移民之間并無直接的關系，美國的相關法案規定，申請人只有兩種方式移民美國;在美國任何地方投資100萬美元并創造10個直接就業機會;或在政府批準的 地區中心 投資50萬美元，并創造10個直接或間接就業機會。

加拿大： 留學生買房首付需付35%

在加拿大，買房的貸款利率非常低，如果是租房，當中的費用包括房租、電費、保險費等， 租房的費用加起來和供房的費用差不多。 曾在的馮嵐告訴記者，如果買個小一點的擁有獨立產權的公寓，可能每月的月供比房租還要低。

那么，問題來了，留學生沒有當地身份，如果要買房子，是否可以申請貸款，對首付有要求嗎?通常留學生在申請貸款時，銀行往往以 非居民 來定義留學生的身份，既然是 非居民 ，銀行通常沒有辦法查留學生的信用記錄，那么銀行對 非居民 的首付款是有要求的，銀行通常要求 非居民 能付35%的首期。當然，如果購買的房子價格過高，那么，首付的比例會要求增加。

首付付完之后，剩余的部分可以申請貸款，留學生貸款額上限是100萬元。 馮嵐說，在銀行的定義里，留學生隨時都有回國的可能，因此留學生的房子在銀行看來屬于 投資房 ，因此，通常只允許買一套房子。

此外，留學生如果畢業后想將房子賣掉，如果身份還是 非居民 ，則要考慮房產增值的稅務問題。購買房地產時，非居民與居民的稅務是相同的，但在出售房地產時，非居民與居民的稅務是不同的， 居民如果符合有關主要居屋的條件，房屋出售時資本增值可以免稅，而非居民則不能享受這一優惠條件，即必須交付資產增值稅，具體繳稅金額各不相同。 馮嵐說。

歐洲： 買房移民可享受當地福利

歐洲國家經濟發達，教育體系傳承已久，并以擁有世界一流的教育資源而著稱，諸如德國的機械設計、法國的藝術、瑞士的酒店管理、葡萄牙的法律專業、意大利的工程等頂尖專業。

通過歐洲投資移民項目便可享受當地的教育福利，這當中的購房移民尤以塞浦路斯最為矚目，當中12年的免費英式教育讓很多家長心動不已。此外，還有希臘、葡萄牙、西班牙等國的購房移民政策，也同樣可讓移民人士子女享受到當地的教育資源。

怎么投資海外房產

中國人喜歡在什么地方購房呢？

美國：絕大部分州不限制外國人（公司）購買一般的居住和商業性房地產；交易成本占總房款1%左右；每月支付物業管理費、財產保險費以及房地產稅總計為房價的2%-3%；美國已成為中國人投資海外房地產的首選之地。

加拿大：加拿大政府鼓勵境外人投資房產，唯一區別就是在房貸首付比例上，加拿大本地人為25%，對于境外人士，首付款必須達到全部款項的35%，申請貸款需要提供收入的納稅憑證。土地交易稅約為1%左右，根據不同地區有所不同；業主有必要以物業估價每年向市政府交稅，例如多倫多現行稅率約為房屋價值1%-1.2%。

澳洲：欲在澳洲購房的非澳洲永久居民，在購房前必須獲得澳洲投資委員會的批準（FIRB）； 目前海外人士僅可以購買全新住宅；交易成本費用約房價或者土地價值的3%-4%左右；購買的是公寓，日常需要支付的有：物業管理費（季度繳付）、市政費（季度繳付）、排污費（季度繳付）占購房價的1%-2%左右；澳洲投資購房的最大優勢在于可以提供房屋的按揭抵押貸款，通常為房價的70%；同時，銀行的貸款可以允許最長15年的只還息不還本的周期；購買的是獨棟別墅，日常需要支付的有：市政費和排污費（季度繳付），占購買房價的0.5%左右。

英國：英國政府在2015年后對海外買家轉售英國房產開始征收額外資本利得稅。中介費用通常為總價的1%，房屋評估及勘測鑒定需耗時2-3周，通常收費在300英鎊左右。律師費為總價的0.5-1%范圍內；在英國買房，印花稅是最為重要的稅費，也是數額最大的費用支出。通常，必須在房產交易完成的30天內繳納。印花稅由英國稅務部門征收，根據房屋的產權、用途不同，征收標準也有所區別。

新加坡：新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以購買，外國人去新加坡只能購買商品房；購房中介費為成交價格的1%；政府印花稅為房價的3%減去5400新幣的基礎上額外征收10%；每年物業稅為年評估租金的4%（自住）；如果用于投資用途，物業稅為評估租金的10%，同時業主還需要繳納租金的個人所得稅。

對于國內的房產投資者而言，為什么購房呢？

一、投資型購房：

二、教育型購房：

投資教育型房產是中國人的傳統，也是最近幾年熱門的投資項目，國外一些好的學校周邊的房產價格也是很高，而且近年來上漲幅度相對較大。因為多以孩子就讀的學校相關，交通和生活的便利度是考慮的首要因素，另外，針對不同年齡的孩子，對社區和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所謂的學區房投資，投資于學區房和在學區內上學有著本質的區別。

三、養老型購房：

隨著生活品質的不斷提升，這也催生出了對退休后生活享受的房產投資的需求。這類投資就會對環境要求較高，除了自認風光和人文關懷外，還應考察當地醫療條件和生活便利度，以及房屋設計等是否適合中老年人使用，以及因人而異的語言、文化、飲食等配套服務等是否適宜。

四、度假型購房：

這類房產和養老型海外房產相差不大，對環境要求較高，更偏好于氣候溫和和人口低密度的地區，不同的一點是度假型房產居住的時間段較短，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂，而且投資人會將自己生活的喜好帶入到這類房產中要求，比如是靠山或靠海，有無其他配套運動設施如高爾夫、騎馬、游艇等。

五、移民型購房：

移民型的海外房產通常受該國的投資移民政策影響，關鍵在于該國對于房產移民政策的匹配和完善程度，對房產類型限定、對給予簽證的類型的要求條件等等相對應；這些都需要投資人做好提前的了解和對比。來自中國外國專家局、國內房產投資的專家說：“切勿為了移民而移民，也不要為了圖省事而僅僅靠花錢或者購房來實現移民；而要切實和自己的移民規劃、企業拓展、財富安置和傳承方案向匹配。

六、綜合型

投資人有多項購買需求動因，此類投資型房產需有復合型的考量，綜合前五種海外投資房產的特點，結合個人實際情況加成考慮。同時國信美投也會依據客戶的具體情況、目的和要求等，做出整合型的項目推薦和規劃指導，按個性化的需求明晰各步驟方法。

不管是國人投資哪里，都需要對投資目的地的房地產市場有充分的了解，涌正提醒千萬不要圖便宜，因為購買的“白菜“再便宜，它依然還只是”白菜“；也不要打腫臉充胖子去買所謂的“豪宅“，因為從現金流角度分析，購買的豪宅根本就不屬于財富范疇，甚至成為了繳稅機器；因此，根據自己的財富需求和投資目的，量體裁衣的制訂可持續及穩定的投資策略和方案就顯得尤為重要了。

為什么要購買海外房產，海外房產投資的優勢有哪些

首先，我們從投資者對資產配置類別的熟悉程度來分析投資海外房地產的優點。

從08年金融危機后到18年中國經濟飛速發展的十年間，地產收益創造了中國的中產階級。中國人對地產投資的熱衷，并不是簡單而盲目的，從絕對收益上來看，地產投資的收益確實已經跑贏了很多資產類別。

所以相對來說，中國投資者對這個資產類別比較熟悉，配置海外房產對于投資者來說也便于操作。

再從配置海外房產的投資優勢來看。

1. 從投資的收益角度看，投資海外房地產，一方面是通過房產本身價值的上漲，獲得投資收益。10年前的北京樓市還未像今日這般火熱，因此投資房產的時間節點很重要，放眼全球樓市，投資初級階段樓市，尋求套利空間

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