01 投資海外房地產過程中的建議和意見(房地產投資的優缺點)

對人們投資房地產有哪些建議？

1．對房地產的趨勢要認真評估。如果房地產市場價格已經回落并沉寂多年，那么，此時房地產的風險已大大釋放。如果投資者預測房地產在未來極可能升值，那么，這時購買房地產就很可能是最合適的時候；相反，如果房地產價格在短期內已有巨大升幅，比如說，在三五年內已上升了三五倍，這時房地產的風險通常比較高，有較大回落的可能性比較大。如果某地的人均收入能夠長時期提高，那么，房地產價格的上升總趨勢也將保持較長時間。但如果有大量外來資金推動，那么，這一地區的房地產價格就可能會加速上升，并可能較快到頂。

如果當地的人均收入在大幅度上升后，面臨較長期的緩慢增長，甚至停滯不前，那么，此時房地產價格多將面臨下跌，以矯正原先過度美好預期造成的房地產價格的大幅上升。

如果當地的工商業在迅速發展中，一般地說，房地產市場也會跟著興旺；如果日益蕭條，那么，房地產市場大多也會跟著蕭條。

總體而言，房地產價格與一定時期內的社會平均購買力是密切相關的。舉個例子，假設現在以七年的總收入作為普通類型房價的計價基礎，那么，房價的上漲就與未來一段時間內的社會平均購買力的提高密切相關。現在需花七年的總收入買一套普通類型的房產，但到了第七年，如果工資上升很多，且若以第七年的總收入計算，則可能只需三四年的時間就能買一套之前同樣類型的房產。這時的房產價格，如果沒有上漲，無疑就十分便宜。

2．地點是選擇房地產的首要考慮因素。好的地點，由于其稀缺性和其他附加值，故具有更穩健的保值、增值功能。另外，還有一類好地點，就是那些潛在的級差地租將會上升的地點，如新的園區規劃、新的中心規劃、新的現代交通規劃等，都將使房地產的價值和價格有潛力上升。

3．出租性價比好。房地產是否便于出租，租金收入是否較高和穩定，是投資房地產要考慮的重要因素之一。當租金收入良好時，即使房地產總體價格下跌，仍能有良好的投資效益。而當下一輪房地產回暖或上升時，這類房地產就具有較強的上升趨勢。舉個例子來說，當某人以100萬元買下一處房地產時，假定這時市場租金是每月8000元，那么，這100萬元的資金回報率就是每年9.6%。這樣的租金水平應當說是良好的，在投資市場中能有這樣的資金回報率是不錯的。假定銀行存款的年利率是3%，那么，此房地產的資金回報率就是銀行存款利率的3倍多。

而如果該房地產的價格下跌了30%，但該房地產仍能維持同樣的租金水平，則該房地產的資金回報率若以下跌后的價格計算，其資金回報率上升至約13.71%。這是相當好的回報。此時的房地產價位應當具有很強的市場支撐力。而當房地產市場穩定、回暖及開始上升時，市場上就會有許多人投資這類租金較好的房地產，這將帶動這類房地產價格的上揚；反之，當一個房地產沒有出租市場，或者其租金收入的資金回報率僅為2%或以下，且房地產市場下滑時，其支撐力就會相對較弱，下跌空間就相對較大。

在投資房地產中，或者是在投資與房地產相關的產品如房地產的基金、信托等中，投資者必須了解社會發展的狀況、經濟發展的趨勢等，要做到知己知彼。須知在房地產投資的博弈中，戰略眼光是非常重要的。

現在投資海外房地產市場合適嗎？

現在做海外地產投資前景如何？海外地產現在走勢好嗎？怎樣才能投資海外房地產？海外房產投資有多大風險？

澳洲的房產投資前景最好 澳洲到目前為止 根本不受金融危機和次貸危機影響

六大理由：

1、房價和人均收入比

澳大利亞 6：1

中國 27：1

2、現房的租金回報

澳大利亞 5%—12% （房貸利率6.3%）

中國 2%—3% （房貸利率6.8%）

3、空置率

澳大利亞 2.5%（個別地區如黃金海岸0%）

中國 25%（個別地區如北京35%）

1、 澳大利亞獲選全球最佳宜居的國家。

2、 澳大利亞擁有世界第一的高度透明的房產市場。

3、 永久產權，土地私有，年增值10%-20%，五至七年翻番。

4、 首付一成，80%貸款，租金抵月供，還息不還本，房產貸款對沖賬戶，房產增值部分 銀行信用額度賬戶。

海外房地產投資分為哪幾種類型？

戴德梁行前半年發布的《中國對外投資市場報告》指出，在2016年的前五個月里，中國投資者在海外房地產市場投資額達到170億美元，接近去年全年投資總額的三分之二。2016年前五個月中國已成為全球第二大跨境房地產投資來源國，較2015年上升了三位，超越了加拿大、香港和新加坡。在海外進行房產投資，主要分為哪幾種類型，各有什么利弊？

第一、投資型海外房產

以投資為主要目的的投資人占有較大比重，一是由于國內投資渠道比較有限，二是越來越多的中國人走出國門了解到外國的投資機會，不動產又是投資實物類型，更易于接受。投資型海外房產在購房前需對投資收益有一個清晰的核算，購房的成本是哪些，裝修、修繕的費用需要多少，涉及的稅費有多少，一次性繳納和每年繳納的款項如何;投資收益如租金收入如何，是以何種方式租賃，對房屋及內部設施的損耗有多少，包括房產本身的價值、該房產所處地區的不動產價格趨勢、該地區受到的法律法規的限制等，都必須考慮到。而且偏重投資型的海外房產投資者，也需要清晰了解該房產所得收益的相關稅收計算，房產出售涉及的稅費以及對投資者的要求等。

第二、教育型海外房產

教育型海外房產在近幾年突顯，主要為了子女的當前或是未來接受海外教育時生活的便利性考慮而置辦，其中也包含很多投資的因素在內，不僅是國內的學區房受追捧，國外一些好的學校周邊的房產價格也是更相對堅挺，而且近年來上漲幅度相對更大。教育型的海外房產多以孩子就讀的學校相關，交通和生活的便利度是考慮的要素。

第三、養老型海外房產

正是由于國人對生活品質的不斷追求，以及對環境、食品等安全的要求，也催生出了這一種對退休后生活享受閑適自在的房產投資需求。此類房產對環境要求較高，即有自然風光，也有人文關懷，并且對當地的醫療條件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋設計等是否適合中老年人使用等。而且此類房產可能投資人居住時間會相對較多，在海外置業必須考慮到語言、文化、飲食、配套服務等是否適宜。

第四、度假型海外房產

與養老型海外房產有一定的相似度，對環境要求較高，更偏好于氣候溫和和人口低密度的地區，不同的一點是度假型房產居住的時間段較短，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂，而且投資人會將自己生活的喜好帶入到此類房產的要求中，比如是靠山或靠海，有無其他配套運動設施如高爾夫、騎馬、游艇等。

第五、移居型海外房產

此類房產通常與該國的投資移民政策掛鉤，滿足一定金額和條件即可獲取居留權。移民型的海外房產關鍵在于該國對于房產和移民政策的匹配和完善程度，比如對房產類型的限定、對給予簽證的類型、獲得簽證的條件等等，都需要投資人做好提前的了解和對比，選擇適宜自己條件的房產及移民類型。移民型海外房產的最終目的為移民，房產作為投資和取得簽證的條件之一，也是目前一些國家的投資移民、買房移民的方式，投資人一方面需要對移民政策細節有充分的認識，另一方面也需要對投資的房產做判斷了解，此項房產受政策性影響較大。

我想到海外投資房產，哪個國家比較適合投資房地產

最近日本的房產非常的熱，由于2020年東京奧運會，再加上歐洲局勢動蕩，東亞，東南亞市場不穩定，導致歐美，臺灣，馬來西亞，印度尼西亞等地的用戶大量涌入日本購買不動產。導致日本的不動產價格最近幾年逐年攀升。這其中，中國大陸方面的用戶雖然人數還不算最多，但增長速度很驚人。

一  分析一下中國人去日本買房的原因無非有以下幾種：

1 、資產保值型

目前在國內，最痛苦的是手頭有1-2處房產，同時擁有100-500萬現金的中產階級。痛苦的原因在于，手頭的錢如果想在國內投資，除了P2P理財之外，似乎并沒有什么好的渠道。

投資國內房地產錢不夠，股市又動蕩不安。P2P理財雖然收益不錯，但未來性很不確定。而現金留在手里或者銀行，又有很大的可能性貶值。因此，在多重壓力下考慮找到可以保值甚至穩定升值的市場。

而現在歐洲已經無法進入（整個局勢非常惡劣，未來一定是大面積崩潰的局面），美國在特朗普上臺后，也充滿了不確定因素。東南亞本身就不是一個穩定的市場。澳新，加拿大則是地廣人稀，房地產市場并不理想。

而在2016年一系列黑天鵝事件后，日本市場無論是股市，匯市，還是不動產市場均逆市上揚，也說明了日本作為一個全球資產避風港已經被全球資本熱錢所認可。所以，中國人選擇日本作為資產保值的第一選擇也不奇怪了。

2、資產抄底型

這類一般是富裕階層或者企業行為為主。日本市場經歷了連續27年的經濟下滑，目前不動產市場處于最谷底。再加上老齡化明顯，很多地產主由于年齡身體和經營問題，只能把自己的物產便宜出售。

特別是溫泉酒店，度假村，滑雪場，農場等，目前是一個極佳的抄底場所。再加上日本銀行的貸款利率極低，導致了大量海外資本紛紛進入。

3、投資升值型

這類一般就是經營民宿，謀求房地產價值升值的一類人。這一部分我會在下面詳細的說。

二   日本投資房地產的優勢到底在哪里？

1、日本的租金回報率真的很高嗎？

首先必須要和大家明確一個事情，現在很多地方為了招攬中國買家去日本買房，都會打出年回報率8%-12%這樣的誘人數字。而事實上，這樣的回報率在日本是很少見的。在日本一般的公寓出租，表面的年化回報率（年出租收益/購房價格）一般在5%-9%。

另外，我們還要考慮到每年的房產稅，管理費等等各類費用，一般來說我們可以按1.5%來預估。那么實際上拿到手的回報率大致在4%-7%。

有人問，民宿會不會收益更高一些？

答案是對的。一般一間房子，做民宿短租的收益可能會比長租收益要高50%-100%。這樣算下來，如果做民宿，每年的回報率能在6%-10%。那是不是這樣？其實不是。首先，你做民宿短租不可能保證每天都有客戶。

而且日本新的法律規定的民宿運營一年不能超過180天。再加上民宿的運營成本。其實你一年下來的回報率能在5%-7%就很好了。

但是！還是要說，這個回報率比中國要高得多。現在北京和上海的城區，基本上年化回報率在1.5%-2%，郊區低的能到0.5%-1%。所以，即使日本的房地產租售比沒有很多地方吹噓的那么高，但比中國還是要高不少的。

2、投資日本房地產，未來能升值嗎？

這個問題要分開來說。如果是普通公寓，那么我可以保證的說，基本不會有升值空間（或者說即使有，也非常的小）。這里面的主要原因就是日本人是不怎么買二手房的。

房子在日本就像車子一樣，只要到了用戶的手里，它的價值就在一天天的下跌（這里插一句這也是為什么如果你想考慮在日本做民宿收益的話，主要考慮老房子的原因，老房子售價便宜，但租金不會和新房子差的那么大）。

所以，即使考慮到奧運因素，海外用戶過來購買這些情況，日本的公寓的漲幅也不會有多明顯。獨棟別墅就更不保值了

很赞哦!（5）