01 投資海外房地產過程中的建議(投資海外房產需要考慮了解的幾個問題)

投資海外房產需要考慮了解的幾個問題

投資海外房產要了解哪些內容？如何運用金融、匯率政策？如何管理？……一系列實際的問題需要置業者了解清楚之后才能邁出下一步。此外還要牢記: 知己知彼才能百戰百勝。

不管是用于投資還是自住，在海外置業必須注意一些問題。專家表示，在海外置業，最首要的問題是了解所關注地區的經濟發展情況，以及當地各種各樣的政策，包括稅費、貸款、移民等等，同時還需要對東西方文化差異的理解。當然，如何選擇具有升值潛力的物業，以及如何管理自己的物業等，都是購房者需要仔細考慮并詳細了解的內容。在此，本刊記者采訪了多位具有海外投資經驗或直接參與海外房產銷售的業內人士，請他們來談談這方面情況，供購房者參考。

1、了解當地經濟發展狀況

“在海外置業，最主要的還是要了解當地的房地產市場，并且要了解當地的經濟發展狀況，這樣才算是比較理性的投資方式。”對于在海外置業首先要關注什么內容的問題，新西蘭FCC生活建筑顧問有限公司執行董事周啟元如此表示。

周啟元具有豐富的海外投資經驗，在長達36年房產生涯中，他從最基礎的工種做起，后來又分別在海內外生活、投資、開發房產，對于海外的房地產市場，他有著獨特而深刻的理解。

周啟元告訴記者，在投資海外房地產市場的時候，一定要對所選擇投資地區的經濟發展狀況作一次全面的了解，而不是憑感覺行事。他表示，現在信息傳播非常快，購房者想要了解這些并不困難，只有了解清楚了，才能做到心中有數。“如果只是聽信一些代理公司的一面之詞，難免有失偏頗，這是海外置業的大忌。”他如是說。

他還強調，必須了解當地的市場現在是處于怎樣的周期。按照內地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產市場發展具有自己的周期，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功。因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，是很關鍵的問題。

2、明了各地不同政策

業內人士介紹，海外置業者中最主要的目的是考慮將來移民或者子女就學，因此對當地的政策，尤其是移民政策應該有所了解。當然，對各個國家針對海外人士購房的政策也應該有所把握。

據美亞置業集團海外投資部張玉玲經理介紹，各個國家和地區的法規政策各不相同，因此針對不同的國家和地區，置業者需要跟精通當地法律的人士進行探討。就目前的情況來看，新西蘭開放程度最高，允許海外購房者來本國置業。澳大利亞的開放程度也很高，但有所限制，如法律規定，境外人士只能購買新房，不能涉足二手房; 獲利之后也只能賣給本土人士; 同時，一個新開發的樓盤，只允許其中的50%銷售給境外人士。目前受關注比較多的還有美國、加拿大等國家，相對來說購房環境比較寬松，尤其是美國，由于已經經歷了三次減息，可能會需要適當引進海外購房者來刺激本國的樓市。

至于各國的移民政策，張玉玲表示也不盡相同。相對來說，目前內地人士比較關注的如美國、加拿大、澳大利亞等國家和地區，美國比較嚴格一些，新西蘭雖然居住環境非常不錯，適合居住，但是由于移民政策近期收緊，操作難度也較大。

張玉玲提醒說，不能把購房當作投資移民的條件。她說: “幾乎沒有哪個國家會把購房當作移民的一個條件，充其量只是增加一點印象分而已。”據了解，目前比較熱門的移民地區，比如，加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經商管理經驗，個人資產達80萬加元，投資至少40萬加元于由加拿大聯邦政府監管之基金，投資期限為5年; 澳大利亞的要求是在澳洲成立公司，進行商貿運作或者購買75萬澳元4年期政府債券; 新西蘭要求用100萬新西蘭元進行投資，方式多種多樣，可以存入銀行，也可以投資房地產、股市等，但新西蘭明確規定，不能用來購買用于自住的房產。顯然，這些國家在辦理簽證時并不把在當地購買房產作為移民條件。

用好銀行貸款

“全世界可能只有中國人喜歡一次性付款。在海外買房，向銀行申請貸款是一種非常普遍的做法。” 張玉玲如是說。因此，海外的銀行針對這部分需求，設計出很多產品，供消費者選擇。

張玉玲說，在內地，只要與開發商簽訂了買賣合同，購房者從此開始就要供房了，雖然離交房時間還有一段距離。但在海外則有所不同，如果買的是期房，首期房款是存在購房者的律師信托銀行賬戶里的，收取活期利息，從那一刻開始不用供樓。如果是明年蓋好，那就明年辦按揭，什么時候交樓什么時候供樓，當然期間會按照工程的進度逐步支付一些費用，如土地費、建筑成本費等。

專家表示，辦理按揭貸款時需要借助專業機構的力量。對于一般的購房者來說，由于自己不太了解各個國家和地區的貸款政策，操作起來具有一定的難度。目前在海外買房首期付款在20%～30%之間，對于內地的投資客戶來說還是比較輕松的。

很多人會考慮，海外銀行如何審查購房者的資格呢？專家表示，這與內地有所區別，對于按揭貸款申請客戶的資格申請，銀行還是比較寬松的。澳大利亞澳中房地產開發有限公司上海代表處常務總監楊文在接受采訪時表示，海外的銀行根本不用擔心房價問題。他們認可第三方評估機構出具的報告，房子不會輕易消失，因此銀行在一般情況下，不會卡得很嚴。但是也有例外，張玉玲告訴記者，在中國香港地區貸款，則需要購房者提供收入證明、資產證明或者股票等一系列證明，否則是無法申請到按揭貸款的。

記者了解到，目前有些機構可以辦理兩種貸款方式，一種是在異地貸款，另外一種就是在所買的地區貸款，因為這涉及到匯率的問題，因此更具投資魅力。因為在不同國家和地區不同時期的貸款利率也是不同的，購房者可以靈活選擇，賺取利差。

3、如何管理海外房產

有置業者提出，買房容易養房難。的確如此，對于投資海外的置業者來說，遠隔重洋，他們根本沒有時間和精力去管理自己的房產，因此，如何很好地養房倒成了一個比較現實的問題。而記者在采訪中也了解到，目前內地有一些推銷海外房產的代理機構，只負責銷售，而在與置業者簽訂購房合同并辦理完交房手續之后，其余的事情便全部由投資者自行解決，這在無形中給置業者帶來了管理上的不便。

對此，楊文建議置業者可盡量選擇有多個合作伙伴的代理機構。據了解，有些公司提供的服務的確很多，如收樓、辦理按揭、再售、出租以及出租過程中的客戶管理、維修等等，有些公司甚至包括辦理旅游、移民簽證等業務，這無疑會大大方便置業者。

此外需要注意的是，在持有海外房產過程中還會涉及到稅費問題。業內人士表示，各個國家和地區有不同的規定，這需要置業者仔細了解清楚。如在澳洲，每年需要支付的費用主要有房屋保險費和物業管理費。如果一套土地面積600平方米左右、建筑面積300平方米的別墅，這兩種費用分別為250澳元和600澳元。此外，委托中介公司代理租賃等業務，需要付出租金5%作為服務費。

（來源:理財周刊 文/甄愛軍）

對人們投資房地產有哪些建議？

1．對房地產的趨勢要認真評估。如果房地產市場價格已經回落并沉寂多年，那么，此時房地產的風險已大大釋放。如果投資者預測房地產在未來極可能升值，那么，這時購買房地產就很可能是最合適的時候；相反，如果房地產價格在短期內已有巨大升幅，比如說，在三五年內已上升了三五倍，這時房地產的風險通常比較高，有較大回落的可能性比較大。如果某地的人均收入能夠長時期提高，那么，房地產價格的上升總趨勢也將保持較長時間。但如果有大量外來資金推動，那么，這一地區的房地產價格就可能會加速上升，并可能較快到頂。

如果當地的人均收入在大幅度上升后，面臨較長期的緩慢增長，甚至停滯不前，那么，此時房地產價格多將面臨下跌，以矯正原先過度美好預期造成的房地產價格的大幅上升。

如果當地的工商業在迅速發展中，一般地說，房地產市場也會跟著興旺；如果日益蕭條，那么，房地產市場大多也會跟著蕭條。

總體而言，房地產價格與一定時期內的社會平均購買力是密切相關的。舉個例子，假設現在以七年的總收入作為普通類型房價的計價基礎，那么，房價的上漲就與未來一段時間內的社會平均購買力的提高密切相關。現在需花七年的總收入買一套普通類型的房產，但到了第七年，如果工資上升很多，且若以第七年的總收入計算，則可能只需三四年的時間就能買一套之前同樣類型的房產。這時的房產價格，如果沒有上漲，無疑就十分便宜。

2．地點是選擇房地產的首要考慮因素。好的地點，由于其稀缺性和其他附加值，故具有更穩健的保值、增值功能。另外，還有一類好地點，就是那些潛在的級差地租將會上升的地點，如新的園區規劃、新的中心規劃、新的現代交通規劃等，都將使房地產的價值和價格有潛力上升。

3．出租性價比好。房地產是否便于出租，租金收入是否較高和穩定，是投資房地產要考慮的重要因素之一。當租金收入良好時，即使房地產總體價格下跌，仍能有良好的投資效益。而當下一輪房地產回暖或上升時，這類房地產就具有較強的上升趨勢。舉個例子來說，當某人以100萬元買下一處房地產時，假定這時市場租金是每月8000元，那么，這100萬元的資金回報率就是每年9.6%。這樣的租金水平應當說是良好的，在投資市場中能有這樣的資金回報率是不錯的。假定銀行存款的年利率是3%，那么，此房地產的資金回報率就是銀行存款利率的3倍多。

而如果該房地產的價格下跌了30%，但該房地產仍能維持同樣的租金水平，則該房地產的資金回報率若以下跌后的價格計算，其資金回報率上升至約13.71%。這是相當好的回報。此時的房地產價位應當具有很強的市場支撐力。而當房地產市場穩定、回暖及開始上升時，市場上就會有許多人投資這類租金較好的房地產，這將帶動這類房地產價格的上揚；反之，當一個房地產沒有出租市場，或者其租金收入的資金回報率僅為2%或以下，且房地產市場下滑時，其支撐力就會相對較弱，下跌空間就相對較大。

在投資房地產中，或者是在投資與房地產相關的產品如房地產的基金、信托等中，投資者必須了解社會發展的狀況、經濟發展的趨勢等，要做到知己知彼。須知在房地產投資的博弈中，戰略眼光是非常重要的。

投資泰國海外房產的利弊有哪些，需要注意哪些事項？

1.在泰國房產的交易并沒有想象中那么簡單

首先，泰國房產市場規定，外國人買房只能購買公寓49%的平米，但是出售的時候不受限制，可以有一點你要注意，當你選擇出售房產的時候，你的房子已經是一個二手房了，重點是泰國人似乎對二手房并不感興趣，所以你的房子沒有什么競爭力，大部分情況是國人把房子賣給國人，所以你賣房變現的效率遠比你期待的要低；國人有一大特點，總喜歡說我的房產增值了多少，我的房產單價上漲多少，要知道這些都不重要，重要的是你將你的房產變現之后，那才正面你真正的賺到了，畢竟錢到手了，才是真正的升值了。

2.曼谷做民宿違法

最近幾年民宿模式越來越火，再加之泰國曼谷本身就是旅游勝地，于是乎，很多投資者選擇在曼谷買房然后將房子拿來做民宿，投資房產當房東，穩賺租金收益，這是很多投資者在泰國買房的一個理由吧，但是如果您有這個想法，現在還是趁早了斷吧，畢竟在曼谷做民宿是違法的，明文規定的法律條款，你還是不能忽視的。可能有人會存在僥幸心理，覺得這不算什么事情，但是要知道你來曼谷買房的目的就是為了投資，萬一被查實，你將會面臨罰款，甚至是監禁、遣返，那就真的是得不償失了。

3.曼谷買房各種細節問題不容忽視

很多投資者單純的認為，投資公寓就能獲得租金，但是這期間細節的問題你有考慮過嗎？房屋打掃，出租的時間段以及租

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