01 投資海外的房地產(現在海外房產投資怎么樣？)

海外房產真的值得投資嗎？

相比股票、期貨、國際匯率等投資形式，海外置業“玩法”相對要簡單許多，而且海外房產擁有一些“獨有特點”，讓它相比國內房產投資更有優勢。

房屋產權

中國房子的產權一般為40年、50年、70年，而購買海外房產，購房者一般享有至少90年的產權，大多數都是永久產權。

首付

中國房產首付占全款的比例至少在35%（實際占比50%左右），而海外房產首付金額一般占全款的比例為5%-50%之間。

貸款

國內一般自買家簽訂房產合同后，就要開始履行還貸的義務，而海外購房在現房交割后才開始還貸。

法律保障

在中國，購房者自行就可以購買房產，一般不會自帶律師。而在海外，購買房產則需要律師的全程介入，保障買家的權利和規避掉了很多風險。

租金回報

國內房產的租金回報在0.7%-3%之間，海外房產的租金回報一般在2.5%-10%之間。

得房率

國內房產說的都是建筑面積，大多數還都是毛坯房，海外房產說的室內使用面積，且交房標準都是精裝修，有的還帶家具包。

房屋類型

中國大型城市人口密度大，普通人一般都是住公寓，只有非常頂尖的高凈值家庭才能住得起別墅。而在國外，尤其是像美國這種地廣人稀的地區，大部分家庭都有兩個以上孩子，因此住別墅較為常見。

房屋裝修

國內交房都是毛坯房，而國外一般是精裝修好的，只有桌椅、床、柜子這類移動型的家具需要購房者自行購買，其他都由開發商配置完備。

資源分布

國外相對較為均勻，而國內大部分優秀的醫療、教育、文化資源都集中于一線城市。海外投資房產能滿足多樣需求

怎么投資海外房產

中國人喜歡在什么地方購房呢？

美國：絕大部分州不限制外國人（公司）購買一般的居住和商業性房地產；交易成本占總房款1%左右；每月支付物業管理費、財產保險費以及房地產稅總計為房價的2%-3%；美國已成為中國人投資海外房地產的首選之地。

加拿大：加拿大政府鼓勵境外人投資房產，唯一區別就是在房貸首付比例上，加拿大本地人為25%，對于境外人士，首付款必須達到全部款項的35%，申請貸款需要提供收入的納稅憑證。土地交易稅約為1%左右，根據不同地區有所不同；業主有必要以物業估價每年向市政府交稅，例如多倫多現行稅率約為房屋價值1%-1.2%。

澳洲：欲在澳洲購房的非澳洲永久居民，在購房前必須獲得澳洲投資委員會的批準（FIRB）； 目前海外人士僅可以購買全新住宅；交易成本費用約房價或者土地價值的3%-4%左右；購買的是公寓，日常需要支付的有：物業管理費（季度繳付）、市政費（季度繳付）、排污費（季度繳付）占購房價的1%-2%左右；澳洲投資購房的最大優勢在于可以提供房屋的按揭抵押貸款，通常為房價的70%；同時，銀行的貸款可以允許最長15年的只還息不還本的周期；購買的是獨棟別墅，日常需要支付的有：市政費和排污費（季度繳付），占購買房價的0.5%左右。

英國：英國政府在2015年后對海外買家轉售英國房產開始征收額外資本利得稅。中介費用通常為總價的1%，房屋評估及勘測鑒定需耗時2-3周，通常收費在300英鎊左右。律師費為總價的0.5-1%范圍內；在英國買房，印花稅是最為重要的稅費，也是數額最大的費用支出。通常，必須在房產交易完成的30天內繳納。印花稅由英國稅務部門征收，根據房屋的產權、用途不同，征收標準也有所區別。

新加坡：新加坡祖屋只能是公民和永久居民才可以購買，外國人去新加坡只能購買商品房；購房中介費為成交價格的1%；政府印花稅為房價的3%減去5400新幣的基礎上額外征收10%；每年物業稅為年評估租金的4%（自住）；如果用于投資用途，物業稅為評估租金的10%，同時業主還需要繳納租金的個人所得稅。

對于國內的房產投資者而言，為什么購房呢？

一、投資型購房：

二、教育型購房：

投資教育型房產是中國人的傳統，也是最近幾年熱門的投資項目，國外一些好的學校周邊的房產價格也是很高，而且近年來上漲幅度相對較大。因為多以孩子就讀的學校相關，交通和生活的便利度是考慮的首要因素，另外，針對不同年齡的孩子，對社區和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所謂的學區房投資，投資于學區房和在學區內上學有著本質的區別。

三、養老型購房：

隨著生活品質的不斷提升，這也催生出了對退休后生活享受的房產投資的需求。這類投資就會對環境要求較高，除了自認風光和人文關懷外，還應考察當地醫療條件和生活便利度，以及房屋設計等是否適合中老年人使用，以及因人而異的語言、文化、飲食等配套服務等是否適宜。

四、度假型購房：

這類房產和養老型海外房產相差不大，對環境要求較高，更偏好于氣候溫和和人口低密度的地區，不同的一點是度假型房產居住的時間段較短，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂，而且投資人會將自己生活的喜好帶入到這類房產中要求，比如是靠山或靠海，有無其他配套運動設施如高爾夫、騎馬、游艇等。

五、移民型購房：

移民型的海外房產通常受該國的投資移民政策影響，關鍵在于該國對于房產移民政策的匹配和完善程度，對房產類型限定、對給予簽證的類型的要求條件等等相對應；這些都需要投資人做好提前的了解和對比。來自中國外國專家局、國內房產投資的專家說：“切勿為了移民而移民，也不要為了圖省事而僅僅靠花錢或者購房來實現移民；而要切實和自己的移民規劃、企業拓展、財富安置和傳承方案向匹配。

六、綜合型

投資人有多項購買需求動因，此類投資型房產需有復合型的考量，綜合前五種海外投資房產的特點，結合個人實際情況加成考慮。同時國信美投也會依據客戶的具體情況、目的和要求等，做出整合型的項目推薦和規劃指導，按個性化的需求明晰各步驟方法。

不管是國人投資哪里，都需要對投資目的地的房地產市場有充分的了解，涌正提醒千萬不要圖便宜，因為購買的“白菜“再便宜，它依然還只是”白菜“；也不要打腫臉充胖子去買所謂的“豪宅“，因為從現金流角度分析，購買的豪宅根本就不屬于財富范疇，甚至成為了繳稅機器；因此，根據自己的財富需求和投資目的，量體裁衣的制訂可持續及穩定的投資策略和方案就顯得尤為重要了。

現在海外房產投資怎么樣？

對投資海外房產，南洋置業總結出了“五要素”以規避購房風險：

一、要深入、全面了解將要投資的地區。在投資海外房產前，一定要對即將選擇投資地區的經濟、房地產發展周期作深入了解，盡量選擇經濟蓬勃、房地產上升前期購買；

二、要依靠專業人士。投資海外房產時，要挑選有經驗的律師全程陪同，并在他的協助下完成整個購房手續。另外，辦理貸款的時候也要借助專業機構的力量；

三、要詳細研究各國的房地產稅收情況。投資者要對房產交易時產生的稅費也要清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅；

四、關注國際變化。與其他風險不同，政治風險事發突然，原因復雜，僅憑自身的力量，難以事先研判和處理，所以購房者在海外投資之前，一定要做足功課；

五、關注匯率變化。匯率風險是目前大多數海外置業者最為擔憂的。因為房產貸款期限都較長，利率一定是有升有降，貸款人會面臨還貸金額的不確定性。

海外房產正在火熱的提升當中，相關專家機構不完全統計數據顯示，中國私人投資者投資海外房地產的規模，由2008年不足7000萬美元增長到2013年接近100億，增長幅度近150倍，境況空前。2014年上半年私人海外房產投資規模已近50億美元，遠超過2011、2012年全年的規模。

亞洲火熱投資低——馬來西亞。馬來西亞投資熱潮最近兩年席卷而來，但大眾對其認識程度，普遍還是較低的。

首先，大馬適宜投資。 經濟快速發展，近十年年均經濟增長10%，經濟發展平穩。馬來西亞經濟增長的同時，未來房價的增長是可想而知的。而且馬來西亞的地產開發法規完善，收樓后供房，相當于樓花價買現樓，同時還有基金系統和國家嚴格保障的房地產市場安全。在國內哪里還有這樣的穩穩當當就獲得較高投資收益的項目。

第二，大馬房地產是私人產權。 一個經濟上已經達標的準發達國家，人均GDP過5位數，是中國的近兩倍。同時又是一個房價尚在低位的國家，讓你用遠低于國內一線城市的價格就在大馬首都生活圈擁有永久或99年的物業使用權。想象一下，去擁有一塊地價和房價年增值百分之十幾的真實的私人財產，花園里挖出來石油再也沒人說要收歸國有，那是多么夢幻的一件事。

第三，大馬方便子女留學。 馬來西亞高校采用的是西方英美名校一樣的教育體系，教育水準得到世界公認。同時，相對歐美國家不到一半的低廉學費，學時較國內短，本碩連讀4年就可結束。入學方式靈活，語言容易適應，對學歷和申請人的年齡亦無嚴格限制。哪里去找這種留學門檻低，花費少，同時學校質量又好的留學樂園？

第四，第二家園政策獨一無二。 生活環境接近國內的環境，輕而易舉就能走出國門且十年免簽。大馬穩定的政治、經濟，出了國門還像在國內。 在馬拉西亞擁有一套房子，不論自住還是度假，都是一件令人神清氣爽的事情。東南亞著名度假天堂，搭配中國二十年度假地產專家。就像麥兜說的藍天白云，椰林樹影，水清沙白，你統統都可以在碧桂園馬來西亞項目找到。還有比這更加簡單而美妙的生活嗎？

第五，海外購房輕松簡單。

歐洲房產受熱捧

目前，歐洲推出購房移民政策的國家包括：塞浦路斯、拉脫維亞、葡萄牙、希臘及西班牙等。以希臘25萬歐元購房移民為例，按上半年最高點的匯率，折合成人民幣的費用在218萬元左右，而歐元“破8”后，現在這筆費用不到200萬元，僅在匯率變化上，就節省了近20萬元。

海外房產投資什么？

境外房地產投資是涉外房地產投資的重要方面，是一國房地產經營者到他國投資經營房地產業的活動。

境外房地產投資的特點

房地產境外投資與吸引外資到本國投資房地產業并不矛盾。這是因為：[1]

(1)房地產境外投資也包含著對外資的利用，只是國度在形式上發生了變化而已。從一些國家境外投資房地產業的經驗看來，跨國經營主要不是靠輸出本國大量資本，而是善于利用國際資金，靠涉外子公司、分支機構的自身積累。[1]

(2)房地產涉外投資經營，是引進外資在本國投資開發房地產的必然結果。利用外資投資開發本國房地產業，從而提高房地產經營的水準，對于低于此水平的一些國家就必然會發生“二級”轉讓管理技術經營經驗。同時，本國把有實力的經營效益高的房地產企業擴展到國外，也會進一步發揮經營優勢，取得更大的經濟效益。[1]

(3)房地產境外投資開發是學習外國房地產經營技術的重要途徑。在國外房地產經營中，有一整套房地產投資運作規則，電腦的廣泛應用也為信息的搜集、加工分析提供了方便的工具，從而能有效地提高經營決策的科學性。通過境外投資，引進比較先進而又適合我國國情的房地產市場運行經驗，也可以提高我國的房地產開發能力。[1]

海外房產投資的優勢有哪些

投資海外房產，讓資產達到保值升值的效果。另外，中國人在海外買房不再是單純的投資行為，而是與家庭長期規劃相關聯。越來越多的人涌入海外房產市場投資買房。