01 投資海外房產回報(2020投資海外房產還能賺錢嘛，哪些國家有優勢？)

海外房產真的值得投資嗎？

相比股票、期貨、國際匯率等投資形式，海外置業“玩法”相對要簡單許多，而且海外房產擁有一些“獨有特點”，讓它相比國內房產投資更有優勢。

房屋產權

中國房子的產權一般為40年、50年、70年，而購買海外房產，購房者一般享有至少90年的產權，大多數都是永久產權。

首付

中國房產首付占全款的比例至少在35%（實際占比50%左右），而海外房產首付金額一般占全款的比例為5%-50%之間。

貸款

國內一般自買家簽訂房產合同后，就要開始履行還貸的義務，而海外購房在現房交割后才開始還貸。

法律保障

在中國，購房者自行就可以購買房產，一般不會自帶律師。而在海外，購買房產則需要律師的全程介入，保障買家的權利和規避掉了很多風險。

租金回報

國內房產的租金回報在0.7%-3%之間，海外房產的租金回報一般在2.5%-10%之間。

得房率

國內房產說的都是建筑面積，大多數還都是毛坯房，海外房產說的室內使用面積，且交房標準都是精裝修，有的還帶家具包。

房屋類型

中國大型城市人口密度大，普通人一般都是住公寓，只有非常頂尖的高凈值家庭才能住得起別墅。而在國外，尤其是像美國這種地廣人稀的地區，大部分家庭都有兩個以上孩子，因此住別墅較為常見。

房屋裝修

國內交房都是毛坯房，而國外一般是精裝修好的，只有桌椅、床、柜子這類移動型的家具需要購房者自行購買，其他都由開發商配置完備。

資源分布

國外相對較為均勻，而國內大部分優秀的醫療、教育、文化資源都集中于一線城市。海外投資房產能滿足多樣需求

2020投資海外房產還能賺錢嘛，哪些國家有優勢？

海星海外房產推薦日本房產，低風險的長線投資

日本房產市場擁有理性且成熟的運作體系，也給投資者提供了一個安全有保障的投資環境，從契約書的簽訂、定金的支付、房屋的驗收、產權證件的取得、房屋的出租、以及再出售等全過程都受到嚴格地監督，以保證投資人的合法權益。或許會有人認為日本房產投資增幅較慢，但如果換一個思維角度去考慮，其實這樣穩中求勝的投資，平穩持續性的回報，才是最為理性安心的投資形式。

工薪階層的我玩轉海外房產，回報率超過200%（上）

大家好，賺錢之路系列又要出新篇啦，這次的篇幅較長，所以我們分了上下篇。這次要跟大家分享的是我曾經投資的一個澳洲房產項目。

先寫下成果吧：

發生時間： 2015年                                                                                                       

事件經過： 在澳洲piont買粉絲ok 區投資一塊448 平米、售價29萬澳幣的土地，然后轉手賣掉。

投入成本： 5%的土地資金6.8萬人民幣+1萬人民幣訂金（非定金）

收回資金： 19萬人民幣

年回報率： 粗略按照8個月時間計算，年回報率在215%（如果用IRR計算年化500%多，這數字我自己都不敢看哈哈。）

寫這次經歷之前仔細回憶了下過去，又翻了一遍之前的各種聊天各種截圖。容我先喘息一下，真是太苦了，那可真是一個心酸深刻的故事啊... 切入正題，立馬開始我們的澳洲買地之旅。

還是要從2011年我剛大學畢業開始學習理財說起，那時候還沒有知乎，經常逛的是天涯，最早只關注理財前線中的精華貼，其他板塊幾乎不會去看。

自從2012年集合三家人之力（我們小兩口+雙方父母）在杭州買了一套89平的小住宅之后，我對房產開始關注起來，偶爾會去關注天涯房產觀瀾的相關內容。 所以說參與其中是多么的重要，一件事情你必須先參與進去，才會變得非常積極以及長期關注。

2015年，仍然是處于那種沒事就會天涯刷刷貼的狀態，也沒有刻意去看房子。我一直以來都是一個好奇心很重的人，那時候經常看到有很多新聞說國外哪里哪里的房子多少便宜，國內北上廣的小房子在國外可以買多大面積別墅等等。

于是有一天，看到一篇類似平民如何配置澳洲房產的文章，就點進去看了看，不出意外果然是廣告，但是仍然激起了我對境外房產的好奇心。

我這個人最大的一個優點就是對投資相關信息都會比較敏感。

還記得2013年跟老公在新西蘭度蜜月的時候，有次在路邊看到玻璃窗貼出來整棟別墅出售的信息，還特地上去瞄了好幾眼。半個月的自駕游讓我對新西蘭和澳洲那邊都非常有好感。

于是我初步選中了美國和澳洲，開始搜集兩國房產的相關資料，看買哪里比較好。后來查到美國房產的稅比較高，對比澳洲各種費用指標之后，果斷選擇了澳大利亞。又根據世界最宜居城市的排名選擇了墨爾本，當然悉尼那個時候也是只能看看，因為根本買不起。

現在回頭看，14年、15年國內房產形勢不太好，同期美國跟澳洲經濟開始復蘇。那幾年確實是配置美國跟澳洲資產的好時機，無論是房產，還是其他投資理財產品。

確定目標后，澳洲買地的故事算是正式開始了。

鎖定了目標，我開始在天涯的房產觀瀾里尋找各種澳洲的房產信息，看看有沒有購買者的經驗。但是真的是好少啊，基本都是廣告和軟文。即便如此，我當時還是加了幾個人的買粉絲跟QQ，還去搜集了好多個澳洲買房的QQ群，雖然也是廣告群居多。

我截圖幾張給大家感受下，當時到底聯系了多少人，也算是當時付出那么多心血的一點痕跡吧。

這兩張是QQ，之前真的是各種潛伏跟加入，最近幾年都好像沒怎么登陸過QQ。感覺QQ群跟QQ聯系人已經荒廢了，那幾個群也慢慢徹底淪為了廣告群，囧。

這一張截圖是買粉絲，國際房產組的人基本也是那次澳洲買房加的，其中好幾個是澳洲當地的房產律師，還有部分是美國房產及美國保險等相關的聯系人。這次購買土地的中介也是從天涯上找來的。會不會覺得非常不靠譜？哈哈，就是這么任性！

我發這幾張截圖是想表達我當時真的搜集了很多資料、買粉絲了很多人、做了很多功課。 但是！！！事實是我們買粉絲再多的人都抵不上一個靠譜的中介重要，更別說自己找到靠譜的途徑去搜集數據了。

當時只要涉及到澳洲經濟的文章資訊我都會好好看，甚至還加了海外幾個專門介紹澳洲的華人買粉絲。看完澳洲近40年的房產數據后，我最大的擔心竟然是萬一國內房產泡沫破裂，對澳洲經濟影響到底有多大，澳洲的房產會不會崩盤？諸如此類問題，真的是太不科學了。

可想而知，當年的我底子是多么薄，多么的害怕失敗，多么的輸不起。只是我沒有想到國內房產竟然再次異軍突起，當然這是后話了。

我先簡單介紹一下澳洲房產的一些信息，以便不了解的朋友們有一點基本概念。了解一下沒錯的，萬一以后可以用到捏，哈哈。

第一， 澳洲房產的類別。

首先，和國內住宅土地70年的使用權不同，澳洲地產是永久的所有權。

房產大致有三種：公寓apartment、獨棟別墅house、聯排別墅townhouse，其中有種叫unit,類似國內的小高層，可以算聯排的一種，在那邊被稱為單元房。

澳洲買house有兩種方式：一種方式是土地房子一起購買，起初中介給我推薦的都是這種，因為房子利潤比土地高；第二種方式是自己買地建房，其實很多地塊土地跟房子可以單獨分開，這個也要看你有沒有遇到靠譜、有能力的中介了。

購買澳洲土地后有個2年期限，在此時間內你可以轉讓也可以自己找開發商開始動工建房。在澳洲也有很多中國開發商，除了語言上的優勢，我并沒有覺得中國開發商比當地的好，當地大型開發商，沒有那么多套路，所以這方面需要大家自己斟酌。

在澳洲只要你有錢，可以直接買很多塊地，后面自己分批建設house或者聯排，然后出手，把自己當個小型開發商，不過這個對資金量的要求就會很高。

第二，澳洲買房需要有什么資格？

在澳洲我們這些沒有PR（permanent residence永久居留）的外國人是不能買賣二手房的。只能先經過FIRB審批之后才有資格購買新房。

那什么是FIRB呢？FIRB指的是Foreign Investment Review Board，外國投資審查委員會。

澳洲政府一方面歡迎外國投資幫助澳大利亞的經濟建設、增加就業機會、對澳洲經濟發展提供動能。一方面又要確保外國投資的熱錢不會炒高房價、讓本地人買不起住房，或者在其他方面危害國家利益。

所以，澳洲政府設立FIRB這個審查委員會主要目的是為了保護澳洲的國家利益。

2015年7月份之前可以免費申請FIRB，之后每次申請要收取5000澳幣的審批費，而且房價每超過1百萬，要多交1萬澳幣。

我研究澳洲房產是2015年4月份，趕在7月份轉給中介1萬人民幣的訂金，讓他們幫我先把這個FIRB的免費申請名額給占住。

第三，澳洲的貸款政策。

雖然當時中介幫我介紹的broker不靠譜，但我還是要單獨說一下銀行貸款這件事情。

一般的broker會提供一些不同的銀行給你選擇，澳洲銀行之間競爭也挺大的。每個銀行給出的條件也不同，比如利率及貸款金額都可能不同，你可以自行篩選。

最早的時候澳洲是可以貸款9成，首付只要1成，后來慢慢縮緊到首付2成，貸款8成。我剛好碰到澳洲房產政策收緊特別厲害的階段，后來貸款只能到6成。而且這個6成并非是實際成交房價的6成，而是銀行對房屋評估價值的6成。

通常來說，評估價會比實際成交房價低一些，土地評估跟房屋評估是要單獨分開評估的，單獨土地的話其實還更好貸一些，需要看土地估價。

聽說澳洲有些合同是以貸款是否審批為前提，就是說如果你的貸款銀行不批，合同可以自動解除，誰都不算違約，不過FIRB的費用不會退。

這個事情我只是聽別的投資者說，具體情況還不太了解，也不知道這種情況是否適用于新房或者我們這種沒有PR的人。反正我遇到的中介沒有人跟我提過這個事情。

所以如果貸款下不來基本跟國內情況差不多了，你必須去借款處理，借不到錢，就只能認定你違約沒收首付款。

貸款申請的過程是比較費時間的，澳洲當地的做事效率不是一般的低。什么交割啊，建房啊效率也是一樣低，千萬不要指望他們能夠在約定時間內按時完成。一般都是各種會延期的，如果再來幾個罷工啊什么的，估計拖更久，哈哈。

第四， 澳洲買房的其他特點。

澳洲買房有個好處，當時中介跟我說的時候我覺得非常不可思議，雖然我沒有最終享

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