01 有路海外房產欺騙客戶(做房地產銷售工作怎么樣)

你知道移民中介的6大偽裝騙人招數是什么嗎？

移民中介的6大偽裝騙人招數是什么？偽裝一：

虛報資質證書出國留學、移民中介如今比比皆是。選房產中介不可以光看店面，有一些中介公司，所屬辦公樓是高檔的、公司辦公室是整潔的、工作服裝是有型的，辦移民投資則是沒有資質的。若想事前分辨真假，非常簡單，可以通過公安部網站買粉絲.mps.買粉絲.買粉絲查看。如果真吃不準，可以查看你中介公司是不是擁有省級以上行政機關頒發的《因私出入境中介機構經營許可證》。那張許可證書只有確保一間公司在一個地址誠信經營，若是在公司所在地外還用這張證開設支系，歸屬于非法經營罪。

偽裝二：

“一次結清”盡管介紹費如何支付，我國并沒有明確規定，但比較合理的付款方式是：簽訂合同時，消費者付款成本費的20-50%，假如順利拿到簽證辦理，再結清賬戶余額。一次結清，對消費者絕對不公平公正，萬一中介機構關掉，錢問誰討去？自然，一分錢不付，對中介機構而言，風險性也太大。

偽裝三：

英文合同書合同所使用的文本應當由當事人雙方自主承諾，消費者有權要求選用漢語合同書。更何況，中國的移民中介理當給予漢語合同書，依照《因私出入境中介活動管理辦法》第13條規定，移民中介服務協議書款式應當向中介機構所在地的地、地市級公安部門辦理備案，英語顯然不是在我國官方用語，不容易批準辦理備案。

偽裝四：

國外發票千萬不要認為可以開國外發票，就證明中介公司在外國“有門路”，辦移民投資便捷。中介公司出具別國發票，只有兩種很有可能：想逃稅漏稅；那不是一家我國認定的有資質的中介機構。務必拒不接受海外發票，不然，你合法權利很有可能無法得到維護：

1、世界各國財稅體制不一樣，中國人很難鑒別別國發票的法律實效性；

2、中國設立的中介機構歸屬于國內法人，一旦出具國外發票，必定并不是它開具的合理法律法規憑證，萬一產生理賠，將給消費者導致實質性的阻礙。

偽裝五：

模糊不清條文假如合同書只是簡易承諾“失敗即退款”，對雙方不好。比較合理的做法是：羅列不成功的原因，隨后作不一樣承諾。如“無法取得簽證辦理主要是因為中介機構無法遞交有效材料或給予正確面試培訓，則應當由中介機構給與退款；因為顧客瞞報身體狀況而造成常規體檢無法根據以至沒獲簽證的，則理應考慮到適度退款并非所有退款。”除此之外，合同書還應當對“退款”的款項性質開展承諾，由于介紹費是可以退的，但使館扣除的手續費、體檢費用等是不可退的。

偽裝六：

拖拖拉拉中介公司一直拖著不辦理，或是明知道辦不到也不肯退款，消費者能直接向法院起訴，或找尋知名律師開展討要。留意訴訟的有效期限：按照我國法律規定，從權利被侵害之日或了解支配權被侵害之日起2年之內。

有哪些海外房產投資歷史教訓及如何正確解決？

以下海外好房網獨家：轉載請注明海外好房網。

僅2015年，國人投資美國房產1100億美元。在海外房產投資熱潮中，哪些是需要注意的？有哪些實際發生的案例？重建、開發、住宅都有哪些經驗教訓？做海外房產6年了，從做好學區別墅，到土地開發、奢華酒店、頂級大樓出售，一路走來，感慨良多。見識過很多海外開發商、中介、大陸中介，標題黨、騙局等見過很多。真正靜下心來，為客戶著想的，鳳毛麟角。都想一次性賺一把大錢。

經歷很多之后，感覺還是做海外好房子，重新回歸到地段這個老話題。這篇經驗文章一出，肯定會得罪一些中介。但我們如果不說，對不起海外房產投資客。

一、海外二手房投資注意事項

1、以美國房產為例。美國房產正常的二手房，賣家給售價5~6%傭金，給賣方經紀公司、賣方經紀人、買方經紀人、買方經紀公司。大陸人買房，基本通過買方經紀人。買方經紀人，納稅后，一般得到1.5~2%的傭金。比如35萬美元的房子，納稅后，買房經紀人得到5000美元傭金。但是很多大陸中介和少數美國經紀人，本來是35萬美元可以買到，要客戶39萬美元買，賺4.5萬美元。其中4萬美元，一般賣家要求買方經紀人自己納稅。過戶文件、政府網站顯示購買價格是39萬美元，不露痕跡，你還真的以為是39萬美元買的。

2、這部分就缺少對當地行情了解、缺少估價環節。當然，有的地方是需要加價的，比如2015年、2016年舊金山好學區Palo Alto一些別墅。2012年洛杉磯好學區Arcadia確實需要加價。

3、文件規范、信息齊全。一些中介給的買家文件很不清楚，非常模糊，這絕對有問題。海外所有買房購買文件，包括報價文件，字體就像課本一樣清晰，并且都是標準化的。這種騙人伎倆現在很少了。另外，購買文件上，沒有賣家信息、過戶公司、律師信息，就不要買了。違反常理必有妖。

4、解決辦法：和賣家直接溝通、進行評估。但有的買家不去海外實地考察，沒時間或者其他原因，沒去成，怎么辦？其實很簡單，在購買時，經紀人或中介，在購買文件上，寫清楚賣家的聯系方式，包括郵箱、電話號碼、地址等基本信息，還有過戶公司或過戶律師信息。因為一般買房都有反悔期，一般7~10天，買家可自己選擇。這樣買家有時間去無條件反悔。在這個期間內，買家即使交了定金，也可以和賣家溝通后反悔。另外也需要進行評估。靠自己和一些專業人士，比如房產中介公司和良好聲譽經紀人。

二、海外新盤投資注意事項

1、海外新房最具欺騙性。開發商的新房，資料很漂亮，房子也漂亮。價格也不菲。不是說不好，一些中介在價格上做了手腳。開發商為了逢迎大陸人口味，3、4門號都消失，很多帶8，為了賣掉房子，也是拼了。中介只要賣掉房子，開發商不管你賣多少，他們只想得到他們的價格就行。

2、獨家代理。要是我們買，我們絕不買獨家代理的樓盤。獨家代理=獨家價格。獨家代理一般和開發商談好，給一些樓盤，讓中介賣掉。開發商只保證他們的最低價，額外多賣的價格，中介拿走。這個錢賺的最舒服。做做廣告、宣講會、講座等，開發商有資料樣本，很漂亮，好忽悠。國人最喜歡新房。新房只要位置好，確實不錯。獨家代理一般都和開發商混熟了，什么都可以談，穿一條褲子。有些開發商還過來參加宣講會。還有的可以為中介在網上改價格，甚至有的在出售前就和中介談好，真實價格和掛價。不露痕跡，很高明的手法。而且開發商也說這是他們的掛價。服氣了吧？

3、真正價格。現在哪有好好靜下心來賺傭金？80萬美元的房子，賣給你85萬美元，你看不出來。20套就賺100萬美元，這在海外算小富翁了。20套80萬美元的房子，再加上80萬美元傭金，180萬美元，平均每套賺9萬美元，反正買家不懂，過幾年就中介就可以跑路了。

4、解決辦法：估價。萬變不離其宗：估價。開發商的價格和當地已經售出房價相比，是否差距很大。包括房型、售出時間、價格等，一定要看大多數，而且要看當地人買的價格。

三、國內開發商的海外房產項目注意事項

1、長時間在國內做推廣。很多國內開發商海外開發的樓盤，在國內賣了幾年，目前還在賣！真要是好房子，早被當地人買光了。不管有多少套。真正好房子，是不需要在國內大肆做廣告的。在2、3個月內全部賣掉的，是不錯的。但不是全部賣給大陸人，那不算。當地鬼佬覺得好，才是真的好。那種給下屬們購買，帶指標任務賣掉的不算，這不是市場經濟做法。

2、賣了幾年還在賣的，一般有以下問題：

A、價格虛高。很多賣了幾年還在賣，真要是好房產，國外當地人早就買光了。哪用忽悠國人好幾年。當地人遲遲不買的，肯定有問題。

B、地段不好。很多國內開發商，因為壞在職業經理人手里，地段越不好，職業經理人越搞到錢，因為地價不菲，吃虧的是老板。

C、質量不好。關鍵是材料和當地開發商有差別。材料在外形上面看不出來。很多東西看著漂亮，中看不中用。這種小聰明實際上是傻子。一旦缺乏信任，以后的路很難走。

四、買房移民注意事項

1、美國買房移民：買房和移民沒關系。美國買房和移民沒半毛錢關系。真的買房可以移民，美國那么多的開發商房子早賣光了！還用到中國做廣告？紐約曼哈頓房產均價160萬美元，難道買房子就送移民身份？正常的區域中心就是50萬美元辦理移民。實際上區域中心拿到的是40萬美元，10萬美元被大陸中介截留了。所以美國50萬美元EB5移民，不可能全部歸還50萬美元的。有移民中介和我們說，介紹客戶賣掉，給我們1萬美元，有的說給5萬美元。

2、美國買房移民2：中介說法。買房移民中介說法是，客戶50萬美元的房子，開發商先作為EB5移民資金用途，移民后50萬美元不是要退還給客戶嗎？那么不退還，直接買開發商的房子，這樣移民、買房兩得。但這個經不起推敲。

3、美國買房移民3：條件不成立。首先50萬美元變為40萬美元，移民中介拿10萬美元。其次EB5移民有風險，買房移民是建立在100%成功基礎上。萬一不成功呢？第三最主要的，開發商的買房移民，有那么多移民名額嗎？建商工人不算解決就業的。100個名額，就是解決1000個就業機會。1000人啊1000人，見過美國哪個小區建后用1000個員工？一般用5、6個，10個算超級大的了。才1個名額。他們又說間接的也算。間接的總超不過直接的吧？說白了就是變相賣房，而且不是真正價格，先被中介賺了10萬美元。

4、買房可以移民國家。以西班牙為例。 有北京投資客在西班牙買的50萬歐元的房子，后來發現只有30萬歐元，北京中介賺了20萬歐元，10套房子就凈賺200萬歐元，折合人民幣1400萬，輕松成為百萬富翁。有這樣巨大的利益，誰還去賺那個可憐的傭金？

五、美國NNN商業地產注意事項

1、NNN商業地產。NNN商業地產意思是房產稅、物業費、保險全部由租客繳納。剛開始星條置業在國內推美國NNN商業地產的時候，信的人極少，只有長期在美國的華人知道這種地產形式。N就是No的縮寫。就是房主不要繳納房產稅、不要繳納物業費、不要繳納保險的意思。

2、絕對NNN美國商業地產。NNN商業地產不一定房主零責。有的房主需要負責屋頂或結構，有的是房主全部負責的NNN商業地產。房主零責的都是絕對NNN商業地產。所以一般買零責的較好。因為屋頂和結構維修起來花費很大，而且是很大的責任。一旦出事，就是大事情。

3、總公司擔保。有總公司擔保的不一定是好的商業地產。絕對很好的商業地產，不需要總公司擔保。只有房主不放心租金，要求總公司擔保租約履行。商業地產最主要還是地段。地段很好，才是真正意義上的擔保。地段、地段、地段，絕對的真理。國人在這方面誤區最大。認為總公司擔保的才是好的。其實還是地段是最重要的。

4、高回報。一些國內中介用高回報來吸引客戶。商業地產還有其他因素。人口密度、收入高低、租約長短、租約形式、地理位置等。租約短的，比如剩余租約1、2年的，9%凈回報比比皆是。租約越長，凈回報越低。一般10年NNN租約商業地產，租金凈回報6%.一般來說，美國東西海岸商業地產租金凈回報很低，5%正常，6%算很高的，因為東西海岸房價高。

5、高回報風險計算。很多國人喜歡高回報的商業地產。一般情況下，租約短租金凈回報高。假如剩余租約2年，凈回報9%，售價100萬美元。那么租金每年9

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