01 海外房產投資回報排名(全球熱門城市租金回報率排名出爐：在哪兒置業，資金回籠最快？)

全球熱門城市租金回報率排名出爐：在哪兒置業，資金回籠最快？

全球熱門城市租金回報率排名出爐：在哪兒置業，資金回籠最快？

按道理講，一線城市的租金已經夠變高，但此前權威機構公布的一份匯報卻表明，因為房價過高的主要原因，一線城市四個城市的房子租金回報率均小于2%，中國有30個城市買房租賃盈利時長要大于50年。能夠得知，在中國靠吃租就吃香喝辣的現象將越來越低。

租金回報率，通俗一點來說就是每一個月的租金收益除掉房地產持有成本。租金回報率越高城市不同區域，房主擁有的房產成本費就會越低，越容易得到更高盈利。那樣放眼世界樓市，租金回報率的現象又如何呢？

依據權威機構“國外開拓者”前不久公布的全世界受歡迎城市租金回報率排名，凈租金收益名列前五名的城市各是日本名古屋、金邊、大阪、馬尼拉和波士頓，但從國家看來，日本、美國、英國和東南亞區域的一、二線城市的凈租金回報率都是在5%之上。

日本地域房產素來在是回報率等方面的佼佼者。日本的房產市場十分完善，早已有超完備的法律法規及交易方式，和經濟政治環境也平穩，所以說日幣財產內置緊急避險特性也不過分。這也是為什么2017年來，很多投資者挑選到日本購置產業或開設分公司的緣故。大阪、日本名古屋，加上東京，是日本的三大都市圈，匯聚了日本一半以上的人口數量，且每一年奉獻了日本近70%的GDP，這些受歡迎城市的發展非常值得投資者的關心。

與完善相對穩定的日本房地產對比，東南亞區域的房地產業正處在剛起步的時期，租金收益基本在4%之上。因為東南亞國家基本上都還沒頒布限購限貸限售政策，房子持有成本不上房價的1%，通常是管理費和物業管理費用，一部分城市也有很少量房地產稅。再加上毛租金表現出色，所以將東南亞城市凈租金回報率拉到了領跑部位。對于需要海外房產投資的投資人來說，泰國、馬來西亞也是不錯的選擇。

論房地產持有成本低，還應屬歐洲城市，比如德國的柏林和法蘭克福。為了能落實“房住不炒”原則，德國房屋的買賣價格昂貴，通常是附加付款近6%的車輛購置稅。而到擁有環節，成本費反倒急劇下降，每月只需要繳納租金的5%稅賦和幾十塊歐元的管理費用。

提及歐洲房地產迫不得已講的是英國。一直以來英國房地產全是緊急避險或升值的象征，但并不代表與高回報絕緣層。依據英國媒體觀查，英國當地顧客早就在今年便已重歸銷售市場，總數在第二季度做到高峰期。受其危害，英國房子價格和倫敦房價先后在5月和6月反跳，加上元在7月跌到底點時，也是再度引起了外資企業巨資購買倫敦財產狂潮。

依據Rightmove的匯報，第二季度大倫敦地域租金同期相比上漲3%，而第一季度這個數字為8.2%。因而預測分析，倫敦的租金回報率這半年也再次上漲。但在具體選房內，扣減房地產稅、房租、物業管理費用和房屋保險，倫敦區域的凈租金收益仍在3.5%到4%中間，放到全世界看來都是很不錯的收益水平。

此外，希臘、西班牙、葡萄牙等國家的租金上漲十分令人震驚。據統計，與往年對比，希臘的房租價格均值上漲了8.4%，而雅典市中心的埃克薩奇亞（Exarchia）和科卡基（Koukaki）的公寓樓租金上漲幅度較大，與往年對比各自上漲了34%和35%。西班牙的租金也持續七個一季度超出歷史時間最大值，葡萄牙的房租價格則均值上漲了37%。在各種國家當房東，真的會掙得缽滿盤盈盤虧了！

投資英國房產，哪個城市更合算

選擇投資一個城市的房產，肯定關注的是該城市的房產年租金回報率，以及房子的未來升值空間。但這兩者其實跟城市的經濟文化大環境密不可分，也就是核心的城市對于人口的吸引力的問題。

倫敦的城市實力，專業機構早就已經幫我們測算了，2019年CGPI全球城市實力指數，倫敦排在第一，而這個“第一”倫敦已經連續拿了8年。而評估依據是綜合的，就是根據城市的經濟、研究/開發、文化/交流、居住、環境以及交通/出入這幾個方面來排名。

我們來逐一具體看倫敦的表現：

經濟上，從體量上來看，倫敦是全世界最成功也是最國際化的城市之一，放在整個歐洲，經濟體量比巴黎和馬德里要大三分之一，比慕尼黑要大一倍。倫敦是全球金融和科技中心， 倫敦的辦公時間和占到全球生產總值99%的國家和地區有重疊，根據德勤的調研統計，有40%的世界頂級企業把歐洲總部設在倫敦。多元文化的倫敦擁有全球 336個海外企業的歐洲總部，可用語言達233種。全球29家金融科技獨角獸，其中9家在硅谷，7家在倫敦，倫敦最快今年就會成為第一。金融科技產業每年對英國經濟貢獻超70億英鎊。

經濟增長方面，從2011年-2016年每年3.7%的增速，是任何一個歐洲或者北美城市無法相比的，這也反映在創造工作的速度上，每年新增3%的工作崗位，讓倫敦位居歐洲之首。

人才儲備方面，據德勤報告，倫敦是歐洲的高技術人才中心，也是全球人才的聚集地，有37%的勞動力是出身于海外的。總人口上，倫敦人口數為867萬人，是整個歐洲人數最多的城市，其中有180萬的租屋人。2029年倫敦人口預計會增長至1000萬，即在未來的12年內會增加200萬人口。

教育上：在世界排名前100的大學中，倫敦擁有5所世界最負盛名的高等學府。國際學生占到所有學生的26%。在歐洲排名前20的大學中，英國占了8所，倫敦占了4所，是全歐洲乃至全球頂尖教育資源最集中的城市。倫敦一共有40個高等教育機構和超過40萬學生。

環境上，倫敦是世界上綠化程度最高的城市，8座大型的皇家公園，城市有40%的綠化面積。

交通上，倫敦享有其他城市無可比擬的交通優勢：有270個地鐵站，366個火車站，每天倫敦地鐵運載量達480萬人次，2018年將落成新的地鐵線總長136公里；4％的工作者以自行車作為通勤方式，每年有1.35億的旅客來到倫敦機場。

因此，倫敦一直具備超強的投資吸引力，持續是投資入駐的焦點城市，2016年歐洲吸引外資的投資金額是亞洲的1.3倍，北美的1.8倍，而其中英國占歐洲的25%，倫敦又占到英國的37%，可見一斑。

倫敦歷來作為全球富人最喜歡的城市，一直位列第一。而倫敦核心地段的房產買家有三分之一來自于海外。所以倫敦房產也是非常受海外買家青睞的一個城市，李嘉誠百億英鎊投倫敦，張松橋十億英鎊投倫敦等例子屢見不鮮。據統計，倫敦有一半以上的prime london property（黃金地段房產）都是由海外買家買下的，其中的中國買家更是大半天。

海外買家傾向倫敦房產也是因為英國的房產政策基本面有很多優勢。比如永久產權、精裝帶家電且無公攤、無外國人房產稅、貸款利率低（最低可以到年利率1.69%，還可以只還本不還息），倫敦透明且成熟的房產交易體系也做著良好的背書。

由于倫敦的城市引力，倫敦的剛性住房一直處于供不應求的狀態，在2018年6月-2019年6月，新建房產數量約為17.4萬，依舊遠低于政府設定的每年30萬套新房的目標。需求大于供應，這也是為什么房價和租金每年也在上漲的原因。

英國藍莎置業

怎樣做海外房產投資？海外房產投資哪里好

全球對于中國出口需求在降低，加上川普上臺后的貿易保護傾向，貿易戰爭一觸即發，這一切將加速人民幣外流。每個希望對私有財富進行保值的人都在尋求海外投資機會。

而英國，作為投資目的地一如既往備受喜愛。根據胡潤百富研究院調查發現，中國人對海外地產投資的金額悄無聲息逐年遞增。有接近一半的中國高凈值人群將海外置業作為主要標的，他們平均擁有 2-3套海外地產，且擁有4套及以上海外房產的人群占比為15.6%。此外，從購置房產類型來看，公寓和別墅以明顯的優勢成為高凈值人群購置最多的海外置業類型。

世界那么大，要投哪一國？

據BBC統計，過去12年里，相對其他投資領域，越來越多中國人選擇投資英國房產。

雖說趨勢如此，但海外標的不能盲目選擇，到底哪個國家更適合我們下手？一個個來看。

美國？房價比金貴，川普搞事情

美國曾經是受中國投資者歡迎的標的之王，但隨著價格水漲船高，價值連城的房產通常需要投資者一擲千金，這對于以分散資產為主要目的的投資者們來說，并不算是最理想的選擇，投資美國的風潮逐漸有著減緩的趨勢。而隨著川普這個“不確定性標志”最終執政，他時不時針對我國爆炸性言論令中美關系波蕩起伏，投資美國也變得更加撲朔迷離。

澳洲？房價近峰值，收益創新低

澳洲的問題在于在此前的發展之中，房地產市場幾乎逼近峰值，直接刺激澳大利亞房地市場呈現供過于求的態勢，尤其是公寓類型的房產受其影響最為明顯。澳洲數據統計局的預估，2017 年的澳大利亞的整體經濟水平將會走弱。這使得很多城市的房屋租金下滑，從收益率來講，2016年房屋與公寓租金收益率僅為3.2%及 4.1%，均創歷史最低記錄。

英國？供不應求，廣受歡迎

而最近大事件頻發的英國，卻在此時異軍突起。英國的地產市場一直被稱為全球的經濟避風港，無論政府換屆、股市動蕩、甚至脫歐事件、提前大選、甚至之前的恐襲時間，都沒能堅強樂觀的英國人民和堅挺無比的英國房價。

1、世界名校云集

英國擁有優質的教育資源，赴英深造的中國留學生數量逐年遞增。

在英國買房置業，租金作為孩子的生活費。

2、市場有蓬勃的需求

英國現在還面臨著房屋市場供不應求的局面。最新數據顯示，每年有30萬個英國家庭擁有住房需求，而房屋建造量不足一半。考慮到英國人喜歡租房的生活方式，其租房市場也面臨著巨大的缺口和日益增長的需求，房價和租金均處于快速的增長態勢。

3、永久性產權

很多英國的房子都是具有永久性產權的，另一些房子的土地雖然限定了使用年限，可是這個年限可長達2-9個世紀。

英國什么地區的公寓最受歡迎？

據Hometrack最新報告顯示，過去一年（2016.4.1至2017.3.31）英國房價整體上漲6.0%，其中20座英國大城市的房價增速為6.4%。

20座大城市中又屬曼徹斯特房價上漲最快，年增長率達到8.8%排名第一。值得一提的是，英國首都倫敦房價在過去一年增長緩慢，只有4.9%。在20個大城市中排名倒數第5。

因此，曼徹斯特、伯明翰、南安普敦都是可以優先考慮的目的地。

現在東南亞哪個國家的最適合投資房地產？

新加坡

亞洲4小龍，東南亞最富有的國家，但是在房地產投資方面，新加坡卻不怎么歡迎外國投資者。

新加坡國內有大量性價比很高的組屋，只允許本國居民購買，而且購買這些房子的居民只需要很低的首付和很低的貸款利息。

而且，新加坡不是移民國家，移民政策特別嚴。

所以無論是炒房還是購房后出租，在新加坡投資商品房寸步難行。

文萊

雖然人均GDP很高，但是國土面積和人口都很小，而且是個穆斯林國家，房地產市場不開放，外國投資者無從下手。

在說以下排名之前，先說下亞洲四小虎——菲律賓、泰國、馬來西亞和印尼。

這四個國家，當年有與亞洲四小龍齊頭并進的實力如今淪落得此般田地，個中緣由這里不多提。

俗話說瘦死的駱駝比馬大，這四頭駱駝如今還剩幾斤幾兩才是我們需要關注的。

馬來西亞

瘦

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