01 海外房產投資管理(投資海外房產需要考慮了解的幾個問題)

海外房產管理模式有哪些

海外的房產 越炒越熱，很多人會選擇在合適的國家買房，那么海外房產管理模式怎么樣呢?想必是出國人士比較關心的問題，和房產欄目一起來了解了解海外房產管理模式有哪些的資訊，歡迎閱讀。

海外房產管理模式有哪些

地下錢莊

多名業內人士認為，地下錢莊仍然是現在最普遍的轉移資金的做法。地下錢莊的操作方法很簡便，內地客戶先把人民幣打入錢莊指定的內地賬戶，地下錢莊在扣除手續費后，將港幣或美元打入客戶在境外的賬戶。有知情人士透露，地下錢莊效率很高，只要客戶提早半個小時告知轉移金額和幣種，錢莊就能按照即時兌換匯率幫客戶把錢轉出去，手續費約在0.8%-1.5%。一個小時內客戶在香港開設的銀行戶頭就能夠收到相應的港幣或美元。如果客戶的轉移資金額特別大，建議還是分批次完成，每次的匯款金額都不要大于100萬元人民幣。地下錢莊一般也喜歡做熟人生意。一些移民中介也會借助地下錢莊的力量為海外移民的客戶提供包括資金轉移在內的“一攬子”服務。

螞蟻搬家式

每人5萬美元“湊人頭”在海外買房，房款多少這是明的，虧損與否也比較透明。很多人不太留意的是匯率風險。投資海外房地產把錢匯到海外，不僅要提前在境外開好賬戶，而且最好多開幾個，因為國外也有各種金融監管規定，如果一個賬戶短期內收到大量資金，可能會引起不必要的麻煩。另外，從國內匯款時，匯款的用途也不能寫買房，最好寫旅游、教育支出等。這種靠人頭拆分金額匯款的辦法，不僅麻煩，其實也違反了外管局“個人不得以分拆等方式規避個人結匯和境內個人購匯年度總額管理”的要求，按規定銀行應不予辦理。

但在實際生活中，這種做法涉及的銀行可能會比較多，單個銀行不容易察覺。即使有所察覺，銀行從客戶角度考慮也往往“睜只眼閉只眼”。雖然這種“螞蟻搬家”的做法比較“笨”，但是既安全，成本也低。除了購匯和匯款的手續費，基本不用花多余的錢。北青報記者了解到，很多資金需求不大，只有十幾萬美元或幾十萬美元的人都會采用這種辦法。

內存外貸

例如：客戶可以在國內的中行存一筆1000萬元人民幣的定期存款，然后中銀香港可以在香港為這名客戶發放一筆金額相當的港幣貸款，用于投資移民有關的金融投資。這一業務也可適用于新加坡、澳門、馬來西亞等國家和地區。內存外貸不僅手續便捷，還能幫客戶獲得利差和人民幣升值的收益，所以很受歡迎。目前國內定存一年期利率是3.5%，而境外的貸款利率都比較低，比如香港大約3%-3.5%，新加坡更低，只有1.8%。客戶支付的貸款利息還沒有國內銀行的存款利息多，十分合算。如果算上人民幣升值的收益就更可觀。

據介紹，目前中國銀行私人銀行所提供的跨境服務涵蓋境外投資、融資和日常結算各個方面。依托遍布海外的分支機構，中行可為私行客戶提供南洋商業銀行監管箱、中銀香港財融通、新加坡內存外貸等滿足境外融資用款需求的產品，采取境內存款或代管資產、境外放款的方式為客戶在境外融資、投資固定資產或資本市場提供便利。除了中行，其他銀行的私人銀行也紛紛將跨境金融服務作為服務高端客戶的重點。當然，私人銀行門檻較高，都在600萬元以上，工行和中行的門檻是800萬元人民幣，招行要1000萬元。

海外投資公司股權或礦產項目

如果境內公司愿花費數百萬美元投資海外礦產或商業類公司股權，當地移民部門會認為境內投資方高管需要經常出境溝通投資進展，便會先提供一份商務簽證，如果海外投資項目運作良好，3年至5年后直接轉成永久性簽證的幾率相當高，而且境外項目投資的估值高低沒有標準參考依據，反而容易實現個人資產混跡其中轉至境外。據了解，國家有關部門近年來鼓勵民營企業進行海外并購，這也給資金轉移創造了一些機會。海外投資審批雖然依舊需要通過外管局、商務部或者發改委，但相對往年快速多了。有中介人士透露，今年只要外匯來源手續齊全，無論是自有外匯或者以人民幣購買的外匯都能順利獲得通過。

借助虛假的境外貿易合同將資金轉移到海外

此外，一些國內有企業的客戶，也采取借助虛假的境外貿易合同將資金轉移到離岸公司，或者通過“高報進口、少報出口”等方式將資金截留在境外。這種虛假貿易是外匯局最近打擊的重點。虛假貿易在報關物品的選擇上大有學問。如果是常見物品，價格報送就不能與市場價相差太遠，因為在海關很難蒙混過關。中介通常會選擇一些國內鼓勵進口或者高新技術的產品。因為這類產品海關“看不懂”，產品的進口價格往往是“我們說了算”。比如要進口一批先進的仿生器官組織，每個物品的價值在5萬美元，總共的貨值在2億美元，報關時可以將價格提高到10萬美元，在虛增的2億美元貨值中就可以讓國內想外流的資金搭個“便車”。

今年，外匯管理部門對虛假貿易行為重拳出擊，使用虛假貿易方式轉移資金越來越難。2013年一季度，我國內地對港進出口增速逾71%，高出全國平均水平58個百分點。據外匯部門調查，有些企業通過構造貿易的方式虛增出口業績或者套取利差匯差是推動外貿增長的重要因素。一季度，貨物貿易跨境收支順差同比增長3.6倍，貨物貿易結售匯順差同比增長近5倍。

針對上述異常情況，2013年4月中旬以來，人民銀行、海關、商務、銀監等部門開始出臺綜合措施遏制此類貿易活動，比如加強跨境貿易融資業務管理、篩選重點企業開展專項核查、加強外匯資金流入管理等。這些舉措迅速取得了積極成效，虛構貿易行為得到遏制，4月份以來內地對香港出口連續大幅回落，基本恢復到正常水平，貨物貿易資金流動也回落至相對均衡的水平。

海外投資房產注意事項有哪些

對于關心澳洲投資房產有沒有風險的投資者來說，可能已經錯過了不少機會，比較澳洲房產已經連續二十幾年上漲，而且漲的還不少，很多早些年投資的人早已經賺的盆滿缽滿，但是對于澳洲投資房產有沒有風險，我們當然也不能肯定的說沒有，疏忽說的話，購房有風險，投資需謹慎。

澳洲投資房產有沒有風險

不管做什么，只要是投資就必然會有風險性，尤其房地產市場，沒有人可以肯定的預測未來房價的走勢，所以作為投資者需要根據情況進行判斷，不過從目前來看，投資澳洲房產還算是一個不錯的事情，澳洲房產未來前景也表現得不錯趨勢，而且澳洲房產也算是世界上公認比較好得投資產品，所以依然有很多購房投資者會選擇去澳洲買房。

澳洲投資房產有哪些風險

那么到底在購買澳洲房產得過程中，都有哪些風險性呢？接下來就說一下具體得風險點：

1、貸款風險，如果投資的房產海外買家過多，那么會存在貸款風險，因為銀行對于一個項目的海外買家數量是有限制的，一般是不超過所有買家的30%，如果超過這個比例，那么就會存在風險。

2、出租風險，同樣，如果一個地方投資買家過多，那么這個項目交房之后都會拿來出租，但是萬一租賃市場沒有那么龐大，會導致過高的空置率。

3、升值風險，和之前亮點一樣，如果投資客過多。在只有Loacl買家能買二手房的前提下，他們必然不會選擇買投資客過多的項目，具體原因很復雜，比如說投資客過多就意味著租客多，租客多意味著對項目的保護肯定會比較差，那么將導致物業費的上漲。

這戲應該是投資者最為關注得一些風險點，除此以外，還有包括市場競爭風險、購買力風險、利率風險、經營性風險、財務風險、社會風險、自然風險、流動性和變現性風險等很多風險點，大家想要了解詳細情況，可以在線買粉絲我們得購房顧問。

對于以上風險，很多在現在得澳洲房產市場來看是不必擔憂的，就目前澳洲房地產的情況來看人口高速增長，土地供應短缺，GDP良性增長，失業率及控制率都維持在較低水平，而且越來越多的人移民來到澳洲，所以房產供不應求的態勢還將持續很長的一段時間，所以對于目前來說，在澳洲投資房產的風險性還是比較低的。

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投資海外房產需要考慮了解的幾個問題

投資海外房產要了解哪些內容？如何運用金融、匯率政策？如何管理？……一系列實際的問題需要置業者了解清楚之后才能邁出下一步。此外還要牢記: 知己知彼才能百戰百勝。

不管是用于投資還是自住，在海外置業必須注意一些問題。專家表示，在海外置業，最首要的問題是了解所關注地區的經濟發展情況，以及當地各種各樣的政策，包括稅費、貸款、移民等等，同時還需要對東西方文化差異的理解。當然，如何選擇具有升值潛力的物業，以及如何管理自己的物業等，都是購房者需要仔細考慮并詳細了解的內容。在此，本刊記者采訪了多位具有海外投資經驗或直接參與海外房產銷售的業內人士，請他們來談談這方面情況，供購房者參考。

1、了解當地經濟發展狀況

“在海外置業，最主要的還是要了解當地的房地產市場，并且要了解當地的經濟發展狀況，這樣才算是比較理性的投資方式。”對于在海外置業首先要關注什么內容的問題，新西蘭FCC生活建筑顧問有限公司執行董事周啟元如此表示。

周啟元具有豐富的海外投資經驗，在長達36年房產生涯中，他從最基礎的工種做起，后來又分別在海內外生活、投資、開發房產，對于海外的房地產市場，他有著獨特而深刻的理解。

周啟元告訴記者，在投資海外房地產市場的時候，一定要對所選擇投資地區的經濟發展狀況作一次全面的了解，而不是憑感覺行事。他表示，現在信息傳播非常快，購房者想要了解這些并不困難，只有了解清楚了，才能做到心中有數。“如果只是聽信一些代理公司的一面之詞，難免有失偏頗，這是海外置業的大忌。”他如是說。

他還強調，必須了解當地的市場現在是處于怎樣的周期。按照內地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產市場發展具有自己的周期，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功。因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，是很關鍵的問題。

2、明了各地不同政策

業內人士介紹，海外置業者中最主要的目的是考慮將來移民或者子女就學，因此對當地的政策，尤其是移民政策應該有所了解。當然，對各個國家針對海外人士購房的政策也應該有所把握。

據美亞置業集團海外投資部張玉玲經理介紹，各個國家和地區的法規政策各不相同，因此針對不同的國家和地區，置業者需要跟精通當地法律的人士進行探討。就目前的情況來看，新西蘭開放程度最高，允許海外購房者來本國置業。澳大利亞的開放程度也很高，但有所限制，如法律規定，境外人士只能購買新房，不能涉足二手房; 獲利之后也只能賣給本土人士; 同時，一個新開發的樓盤，只允許其中的50%銷售給境外人士。目前受關注比較多的還有美國、加拿大等國家，相對來說購房環境比較寬松，尤其是美國，由于已經經歷了三次減息，可能會需要適當引進海外購房者來刺激本國的樓市。

至于各國的移民政策，張玉玲表示也不盡相同。相對來說，目前內地人士比較關注的如美國、加拿大、澳大利亞等國家和地區，美國比較嚴格一些，新西蘭雖然居住環境非常不錯，適合居住，但是由于移民政策近期收緊，操作難度也較大。

張玉玲提醒說，不能把購房當作投資移民的條件。她說: “幾乎沒有哪個國家會把購房當作移民的一個條件，充其量只是增加一點印象分而已。”據了解，目前比較熱門的移民地區，比如，加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經商管理經驗，個人資產達80萬加元，投資至少40萬加元于由加拿大聯邦政府監管之基金，投資期限為5年; 澳大利亞的要求是在澳洲成立公司，進行商貿運作或者購買75萬澳元4年期政府債券;

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