01 海外房產銷售渠道(房地產融資的16種途徑)

營銷分為直接渠道和間接渠道，各適合哪些產品？各有什么優缺點？

一、間接營銷渠道的優缺點和適用行業

1、優點：擴大了銷售渠道，拓展了市場，對市場的占有率有很重要的作用。

2、缺點：間接營銷人員在給客戶推薦的時候往往是憑著自己的主觀想象來介紹產品的功能和收益，但是實際上沒有這么高的保障或收益。

3、適用于保險、房產行業。

二、直接分銷渠道的優劣勢和適用行業

1、優點：

（1）、能迅速了解消費者的需求和保險市場的變化情況。

（2）、有利于降低業務費用和分銷成本

2、劣勢

（1）、不利于銷售市場的擴大。

海外房產投資哪里好？現狀怎么樣？

南洋置業專業團隊為您解答：

對投資海外房產，南洋置業總結出了“五要素”以規避購房風險：

一、要深入、全面了解將要投資的地區。在投資海外房產前，一定要對即將選擇投資地區的經濟、房地產發展周期作深入了解，盡量選擇經濟蓬勃、房地產上升前期購買；

二、要依靠專業人士。投資海外房產時，要挑選有經驗的律師全程陪同，并在他的協助下完成整個購房手續。另外，辦理貸款的時候也要借助專業機構的力量；

三、要詳細研究各國的房地產稅收情況。投資者要對房產交易時產生的稅費也要清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅；

四、關注國際變化。與其他風險不同，政治風險事發突然，原因復雜，僅憑自身的力量，難以事先研判和處理，所以購房者在海外投資之前，一定要做足功課；

五、關注匯率變化。匯率風險是目前大多數海外置業者最為擔憂的。因為房產貸款期限都較長，利率一定是有升有降，貸款人會面臨還貸金額的不確定性。

海外房產正在火熱的提升當中，相關專家機構不完全統計數據顯示，中國私人投資者投資海外房地產的規模，由2008年不足7000萬美元增長到2013年接近100億，增長幅度近150倍，境況空前。2014年上半年私人海外房產投資規模已近50億美元，遠超過2011、2012年全年的規模。

亞洲火熱投資低——馬來西亞。馬來西亞投資熱潮最近兩年席卷而來，但大眾對其認識程度，普遍還是較低的。

首先，大馬適宜投資。 經濟快速發展，近十年年均經濟增長10%，經濟發展平穩。馬來西亞經濟增長的同時，未來房價的增長是可想而知的。而且馬來西亞的地產開發法規完善，收樓后供房，相當于樓花價買現樓，同時還有基金系統和國家嚴格保障的房地產市場安全。在國內哪里還有這樣的穩穩當當就獲得較高投資收益的項目。

第二，大馬房地產是私人產權。 一個經濟上已經達標的準發達國家，人均GDP過5位數，是中國的近兩倍。同時又是一個房價尚在低位的國家，讓你用遠低于國內一線城市的價格就在大馬首都生活圈擁有永久或99年的物業使用權。想象一下，去擁有一塊地價和房價年增值百分之十幾的真實的私人財產，花園里挖出來石油再也沒人說要收歸國有，那是多么夢幻的一件事。

第三，大馬方便子女留學。 馬來西亞高校采用的是西方英美名校一樣的教育體系，教育水準得到世界公認。同時，相對歐美國家不到一半的低廉學費，學時較國內短，本碩連讀4年就可結束。入學方式靈活，語言容易適應，對學歷和申請人的年齡亦無嚴格限制。哪里去找這種留學門檻低，花費少，同時學校質量又好的留學樂園？

第四，第二家園政策獨一無二。 生活環境接近國內的環境，輕而易舉就能走出國門且十年免簽。大馬穩定的政治、經濟，出了國門還像在國內。 在馬拉西亞擁有一套房子，不論自住還是度假，都是一件令人神清氣爽的事情。東南亞著名度假天堂，搭配中國二十年度假地產專家。就像麥兜說的藍天白云，椰林樹影，水清沙白，你統統都可以在碧桂園馬來西亞項目找到。還有比這更加簡單而美妙的生活嗎？

第五，海外購房輕松簡單。

歐洲房產受熱捧

目前，歐洲推出購房移民政策的國家包括：塞浦路斯、拉脫維亞、葡萄牙、希臘及西班牙等。以希臘25萬歐元購房移民為例，按上半年最高點的匯率，折合成人民幣的費用在218萬元左右，而歐元“破8”后，現在這筆費用不到200萬元，僅在匯率變化上，就節省了近20萬元。

海外國家咋整治房產中介亂象？

房地產中介虛報價格、以虛假信息欺騙顧客、房價虛高……存在于房地產中介行業的各種亂象讓消費者無所適從，利益受損。對此，海外一些國家從完善法規、加強監管、嚴格執法以及在稅費制度運用等方面入手，對房地產業內亂象標本兼顧、有效治理。

澳大利亞：嚴查中介虛報價格行為

澳大利亞房地產行業相對成熟規范，包括中介在內的所有從業人員都必須具有注冊職業資格才能持證上崗，參與交易或提供買粉絲。然而，隨著近年來澳大利亞房地產市場持續升溫，也出現了房地產中介壓低報價、利用信息不對稱誤導海外購房者等違規行為，成為澳政府整治對象。

據悉，澳大利亞國內一些房地產中介為了加速商品銷售，在報價時蓄意壓低價格，以此吸引大量購房者，隨后伺機提高售價。

在澳大利亞房產拍賣市場，壓低報價的現象也不少見。房地產中介經常虛報即將拍賣的房產價格，故意在前期廣告宣傳中報價低一些，而實際上通過競標，這些房產往往以較高價格出售。這種壓低報價的行為不僅浪費人力物力，還對真正的投資者造成極為負面的影響。

此外，由于近年來中國買家對澳大利亞房產熱情漸長，不少房地產中介在銷售推介過程中利用信息不對稱，誤導海外購房者，致使后者違規購買并持有澳大利亞房產物業。

針對房地產中介虛報價格現象泛濫，澳大利亞各州政府已開始采取措施填補法律漏洞，維護消費者利益。2015年，新南威爾士州議會通過決議，修訂《2002年待售房產與商業中介法》，對房產經紀人如何營銷房產作出更嚴格、更細化的規范，加大對壓低報價行為的查處力度。

業內人士認為，此舉對消費者和房地產中介商來說都很重要，將為房地產行業帶來更大透明度，促使經紀人在確定當前市場價時更加負責任，為買家提供更透明的價格。

日本：讓中介規范運營有門道

同樣由于相關法律比較完善以及執行得力，日本房地產中介運營整體來說規范有序，哄抬房價、合同造假現象非常罕見。日本法律對中介的約束非常細致且嚴格，行業協會執行力強，違法違規成本很高，所以房地產中介不敢以身試法。

旗下擁有一家房地產中介公司的ABC公司代表董事孟凡海告訴記者，在日本開設房地產中介公司必須具備3個條件：一是以前從事別的行業的公司新增房地產中介業務的，其申請開始房地產中介業務之前的本業結算必須是盈利的。二是要聘請擁有國家資格的房地產交易專員，在公司全職工作。三是房地產中介必須拿出1000萬日元（1元人民幣約合16日元）營業保證金，保證金由當地法務局管理，中介一旦出現詐騙等違法違規行為，使客戶蒙受損失，法務局就拿保證金直接賠給客戶，之后再走法律程序。

日本房地產中介公司的所有合同按規定需保留10年，一旦合同出現錯誤，房屋出現瑕疵，中介都有不可逃避的責任。當事員工要負責不說，領導和負責人對在任期內任何員工所簽的任何一份合同也都要負責。即使出現問題時前任負責人已經卸任，也得承擔賠償責任，甚至中止合同，把錢退還買主。

行業協會執行力強，也是日本房地產中介運營比較規范的重要原因。孟凡海說，在日本不管干什么行業，一般都有行業管理，而行業管理基本上依靠行業協會。做房地產有不動產協會，中介公司都要加入協會。

英國：清晰流程助解決消費者與中介糾紛

總體而言，盡管沒有一個明確的監管機構，但相對完善的市場經濟規則和法規還是使英國的房地產中介行業健康地運行。房地產中介大多數情況下無法鉆空子，消費者在發現自己利益受損時，可以通過向公司和行業協會投訴或者向法院起訴要求判決等方式維護其合法權益。

英國買房人、賣房人如果與中介產生爭執，通常的解決流程如下：消費者首先可以向地產中介公司投訴，如果不能解決，再向監察專員投訴，如果監察專員仍然解決不了問題，消費者還可以向行業協會投訴。消費者也可以尋求仲裁或到法庭起訴，仲裁和法院判決是房地產領域具有強制執行力的僅有的兩個渠道。

盡管如此，當前英國房地產中介市場仍然存在監管不足的現狀，有業內人士呼吁進一步加強監管，但被政府以影響市場競爭和消費者的理由拒絕了。英國政府認為，如果所有的中介商都需要政府監管并核發執照，就可能導致交易手續費用提高，最終使消費者權益受損，得不償失。

美國：房地產“炒不起來”的根源

記者調查發現，美國房子之所以“炒不起來”，是因為相關稅費制度設計給一般投資者的炒房沖動戴上了“緊箍咒”。

紐約瑞禧地產創始人杰西·湯在接受新華社記者采訪時表示，“炒房”這個概念在美國不適用。美國房地產市場商業化歷史悠久，法律齊全。次貸危機過去10年了，美國房地產市場已基本回歸理性，即便是在紐約這樣繁華的大都市，房價每年的平均漲幅也是有限的。算算地產稅、管理費、保險費、修繕維護費和資本所得稅等成本，靠“炒房子”在短期內賺大錢幾乎是不可能的事。

在房價上漲幅度有限的情況下，減去上述種種成本，在美國投資地產要在短期內盈利幾乎不可能。杰西·湯說，也有不少美國人買房做投資，但大都做長線出租，他們首先關心的不是房價能漲多少，而是房子價值是否抗跌，更加注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素。相比之下，投資房地產，遠沒有投資股票、基金、債券更有吸引力。

做房地產銷售有什么渠道能更快積集更多的客戶？如深圳現在深圳片區做！

1. 俗話說，“人脈就是錢脈”。客戶資源是所有業務開展的前提，也是一切生意的基礎。漢字很有意思：如果每人都有“一口田(資源)”,又懂得珍惜,好好加蓋保護,就是“ 富 ”字；而時刻對這“一口田”表達關懷,讓客戶和你互為生命中的貴人,那就是“ 福 ”字。

2.

收集客戶資源的第1種有效途徑是：找黃頁（包括網上黃頁）。這種方法在前幾年網絡不發達的時候，乃是收集客戶資源的最主要的工具，但現在它已經很少被業務

人員所采用。原因一是因為出現了更快捷準確的信息收集渠道，二是很多黃頁多是黃頁公司采集來的付費企業，并不必然都是實力雄厚的公司。但它仍有一定作用：

當沒有網絡或電腦的時候，仍能保證開展業務，同時黃頁多有分類查閱功能，可從宏觀上了解一個地區的主要行業及企業的分布狀況。所以，建議每一個公司仍要配

備一套這樣的黃頁。

3.

收集客戶資源的第2種有效途徑是：用好或google等搜索工具。這種途徑是目前最流行、也是最快捷方便的方法，它具有實時性、完整性、互動性

等特點，但如何用好網絡收集客戶，也是一個最復雜的過程。假設我們要整理一份上海張江地區主要企業及其hr聯系名單，我們將如何做呢？首先，可在百度或谷

歌里搜索關鍵詞“上海 張江

主要企業”，這樣就可能出現很多類似的名單或名稱，但也有可能沒有。那怎么辦呢？南老師常常講這樣的話：“搜索的要訣在于對關鍵詞的選擇。”這話真是至理

名言！（自我表揚一下）。這幾個關鍵詞不行，就換唄！換個“張江

企業”擴大一點（注意：搜索的規則是，先

很赞哦!（6）