01 海外房產投資貴嗎(海外房產真的值得投資嗎？)

海外房產真的值得投資嗎？

相比股票、期貨、國際匯率等投資形式，海外置業“玩法”相對要簡單許多，而且海外房產擁有一些“獨有特點”，讓它相比國內房產投資更有優勢。

房屋產權

中國房子的產權一般為40年、50年、70年，而購買海外房產，購房者一般享有至少90年的產權，大多數都是永久產權。

首付

中國房產首付占全款的比例至少在35%（實際占比50%左右），而海外房產首付金額一般占全款的比例為5%-50%之間。

貸款

國內一般自買家簽訂房產合同后，就要開始履行還貸的義務，而海外購房在現房交割后才開始還貸。

法律保障

在中國，購房者自行就可以購買房產，一般不會自帶律師。而在海外，購買房產則需要律師的全程介入，保障買家的權利和規避掉了很多風險。

租金回報

國內房產的租金回報在0.7%-3%之間，海外房產的租金回報一般在2.5%-10%之間。

得房率

國內房產說的都是建筑面積，大多數還都是毛坯房，海外房產說的室內使用面積，且交房標準都是精裝修，有的還帶家具包。

房屋類型

中國大型城市人口密度大，普通人一般都是住公寓，只有非常頂尖的高凈值家庭才能住得起別墅。而在國外，尤其是像美國這種地廣人稀的地區，大部分家庭都有兩個以上孩子，因此住別墅較為常見。

房屋裝修

國內交房都是毛坯房，而國外一般是精裝修好的，只有桌椅、床、柜子這類移動型的家具需要購房者自行購買，其他都由開發商配置完備。

資源分布

國外相對較為均勻，而國內大部分優秀的醫療、教育、文化資源都集中于一線城市。海外投資房產能滿足多樣需求

現在海外房產投資怎么樣？

對投資海外房產，南洋置業總結出了“五要素”以規避購房風險：

一、要深入、全面了解將要投資的地區。在投資海外房產前，一定要對即將選擇投資地區的經濟、房地產發展周期作深入了解，盡量選擇經濟蓬勃、房地產上升前期購買；

二、要依靠專業人士。投資海外房產時，要挑選有經驗的律師全程陪同，并在他的協助下完成整個購房手續。另外，辦理貸款的時候也要借助專業機構的力量；

三、要詳細研究各國的房地產稅收情況。投資者要對房產交易時產生的稅費也要清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅；

四、關注國際變化。與其他風險不同，政治風險事發突然，原因復雜，僅憑自身的力量，難以事先研判和處理，所以購房者在海外投資之前，一定要做足功課；

五、關注匯率變化。匯率風險是目前大多數海外置業者最為擔憂的。因為房產貸款期限都較長，利率一定是有升有降，貸款人會面臨還貸金額的不確定性。

海外房產正在火熱的提升當中，相關專家機構不完全統計數據顯示，中國私人投資者投資海外房地產的規模，由2008年不足7000萬美元增長到2013年接近100億，增長幅度近150倍，境況空前。2014年上半年私人海外房產投資規模已近50億美元，遠超過2011、2012年全年的規模。

亞洲火熱投資低——馬來西亞。馬來西亞投資熱潮最近兩年席卷而來，但大眾對其認識程度，普遍還是較低的。

首先，大馬適宜投資。 經濟快速發展，近十年年均經濟增長10%，經濟發展平穩。馬來西亞經濟增長的同時，未來房價的增長是可想而知的。而且馬來西亞的地產開發法規完善，收樓后供房，相當于樓花價買現樓，同時還有基金系統和國家嚴格保障的房地產市場安全。在國內哪里還有這樣的穩穩當當就獲得較高投資收益的項目。

第二，大馬房地產是私人產權。 一個經濟上已經達標的準發達國家，人均GDP過5位數，是中國的近兩倍。同時又是一個房價尚在低位的國家，讓你用遠低于國內一線城市的價格就在大馬首都生活圈擁有永久或99年的物業使用權。想象一下，去擁有一塊地價和房價年增值百分之十幾的真實的私人財產，花園里挖出來石油再也沒人說要收歸國有，那是多么夢幻的一件事。

第三，大馬方便子女留學。 馬來西亞高校采用的是西方英美名校一樣的教育體系，教育水準得到世界公認。同時，相對歐美國家不到一半的低廉學費，學時較國內短，本碩連讀4年就可結束。入學方式靈活，語言容易適應，對學歷和申請人的年齡亦無嚴格限制。哪里去找這種留學門檻低，花費少，同時學校質量又好的留學樂園？

第四，第二家園政策獨一無二。 生活環境接近國內的環境，輕而易舉就能走出國門且十年免簽。大馬穩定的政治、經濟，出了國門還像在國內。 在馬拉西亞擁有一套房子，不論自住還是度假，都是一件令人神清氣爽的事情。東南亞著名度假天堂，搭配中國二十年度假地產專家。就像麥兜說的藍天白云，椰林樹影，水清沙白，你統統都可以在碧桂園馬來西亞項目找到。還有比這更加簡單而美妙的生活嗎？

第五，海外購房輕松簡單。

歐洲房產受熱捧

目前，歐洲推出購房移民政策的國家包括：塞浦路斯、拉脫維亞、葡萄牙、希臘及西班牙等。以希臘25萬歐元購房移民為例，按上半年最高點的匯率，折合成人民幣的費用在218萬元左右，而歐元“破8”后，現在這筆費用不到200萬元，僅在匯率變化上，就節省了近20萬元。

海外的房產投資

一般海外房產投資，主要目的可以概述為以下四點：

1、穩定且具有高收益，實現財富倍增

2、貨幣保值，降低資產風險

3、讀書教育——提高孩子的認知

4、旅游養老——追求品質生活

對于大多數人來講，尤其是新中產，投資海外房產，我們目的很明確——希望財富倍增，以尋求高投資回報。那么，如何才能找到財富倍增的機會呢？我們都經歷過國內房產紅利期，所以如果能找15年前的北上廣深的房產投資機會，就最好不過了。

其次為了資產保值，一般是高凈值人群的選擇，投資主要目的不是賺錢，而是分散資產風險。這種情況，可以考慮投資貸款環境寬松，稅負較低、能跑贏通脹的國家。比如英國的住宅房價，倫敦過去50年房價（1968-2016年）漲幅達106倍，且不存在大浮動的波動回調。

海外房產投資現在合適嗎？ 那個國家比較好？

對于在財力上有能力的人來說是合適，如果經濟實力不是非常充沛的，不鼓勵。投資海外房產的個人認為，不僅是投資也是資產配置的需要。

目前有主要的投資國家有澳洲、美國，加拿大，英國，香港，東南亞，韓國，日本等

到底哪個國家好，還得看你自己投資需求。投資人需要考慮的以下幾點：

目標國家

置業用途

資金預算

物業類型

投資模式

風險控制

 

如果有條件的話，可以去實地考察。

 

去海外投資房產，先想好以上6點。明確之后，在做實際操作。

 

結合目前形勢，比較推薦美國，原因也簡單美國樓價低谷，資金門檻低，市場復蘇在即，美元未來走強都是有利因素。

 

有需要信息給我，歡迎交流。

海外房產投資哪里最劃算

據戴德梁行前半年發布的《中國對外投資市場報告》，在2016年的前五個月里，中國投資者在海外房地產市場投資額達到170億美元，接近去年全年投資總額的三分之二。2016年前五個月中國已成為全球第二大跨境房地產投資來源國，較2015年上升了三位，超越了加拿大、香港和新加坡。

戴德梁行9月份發布的《中國對外投資市場報告》顯示，此前中國投資均勻分散在美國、香港、澳大利亞，但今年出現了較大變化。今年前五個月里，共有106億美元投資流向了美國，占總份額62.3%。其中紐約仍是最熱門的海外投資目的地，同期吸納了約35億美元的投資。

戴德梁行大中華區研究部董事總經理認為，“這股中國向美國的投資潮，以高達143%的比例遠超去年43.7億美元的對美總投資額。主要歸功于美元升值、美國經濟復蘇以及美國市場相對較低的融資成本。”

從業態而言，對寫字樓的投資占總投資額的比重達50%。最熱門目的地為美國和香港，合計占據中國投資者80%的境外交易額。

酒店投資緊隨其后，占總投資額的42%。同期酒店總投資額達71億美元，超出2015年全年酒店投資額約28%。

全球資產配置 如何規避風險?

業內人士提醒，海外投資應時刻關注所在國家的政策及其變化，包括移民、申請流程、貸款、稅費等政策和匯率、房產供求等變化，最大限度地保障自己的權益，達成最終目標。

一般來說，每個國家國情不同，投資者不能以中國房市的變化去衡量海外房價的漲跌。海外置業除了在購買時要一次性支付高額的稅費外，有的國家轉讓稅費也高得驚人，每年還有不低的物業管理費、房產稅等等。在收稅和手續費的規定上，有些國家必然對海外購房者設置諸多門檻。即使通過中介服務機構來處理繁雜的購房手續和費用支付時，購房者也要清楚、明白地參與到整個過程中，避免上當受騙。

六大風險需注意

一、市場波動風險。國人海外房產投資最大的風險來自于市場劇烈波動。因此要對目標國家的經濟發展趨勢及房地產周期波動規律要有基本了解，認真分析所在城市發展潛力及人口流入狀況。

二、政策政治風險。不僅國內有房地產調控政策，外國政府也會根據實際狀況尤其民眾反映隨時做出調整。政治風險如排外事件等往往事發突然，原因復雜，因此要關注國際變化，盡量抱團出海，提高維權能力。

三、交易環節風險。海外房價不高，交易成本不低，有的房子價格明顯偏低，就如同國內標注低底價起，以此吸引購買者，而實際加上維修成本等則可能翻倍。因此要深入了解當地開發商的資信，掌握樓盤的建設周期和付款方式，規避投資風險。選擇中介代理公司時要特別謹慎，要優先選擇營業年限長、規模大、信譽度高的中介。

4、運營階段風險。國外普遍征收房產稅，房產持有成本較高，物業增值速度卻較慢，據反映想賣還找不容易到買家，在很多地方想租實際上也是很困難的。遠隔重洋，如何維護管理也是個問題，租客素質、治安狀況、業主責任等要有所考慮。

5、稅費成本風險。國外與房產有關的稅費主要有房產稅、契稅、土地稅、印花稅以及增值稅，還有維修費、律師費、保險費、管理費等，各國皆有針對非本國人的額外稅費。因此要詳細研究各國的房產稅費情況，衡量稅費成本是否足以承擔。

6、資金轉移風險。外匯管理趨于從嚴，資金如何安全轉移是海外房產投資的前提，因此要有金融領域專業機構人士指導。

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