01 海外房地產投資的優點和缺點(進行海外購房，外幣理財/海外市場投資有哪些好處？)

房地產投資的優缺點

隨著我國目前人口的日益增多與人均土地占有的日漸稀少,房地產市場火熱程度更甚從前,投資房產的行為更是接踵而至,屢見不鮮,手頭較為寬松的人群往往都選擇投資房地產，下面由我為大家整理的關于投資房地產的優缺點，希望大家喜歡!

房地產投資除了具有包括適于進行長期投資、能從公共設施的改善和投資中獲取利益等優點外，還有一些其他優點。

房地產投資的優點

1.相對較高的收益水平

房地產開發投資中，大多數房地產開發項目的成本利潤率超過20%，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，其權益投資收益率會更高。房地產置業投資中，考慮到持有期內的增值收益，每年實現10%～12%的權益收益率也比較容易做到。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是較高的。

2.易于獲得金融機構的支持

由于可以將房地產作為抵押物，所以置業投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內的許多金融機構都愿意提供抵押貸款服務，給置業投資者提供了很多選擇。

金融機構通常認為以房地產作為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因為除了投資者的資信情況和自有資金投入的數量外，房地產本身也是一種重要的信用保證。且通常情況下房地產的租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，所以金融機構可以提供的貸款價值比例也相當高，一般可以達到70%～90%，而且常常還能為借款人提供利率方面的優惠。在西方發達國家，投資者甚至可以獲得超過90%甚至100%的融資，也就是說，投資者無須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。當然，這樣高的貸款價值比例，也為金融機構帶來了潛在的金融風險。

3.能抵消通貨膨脹的影響

通貨膨脹是反映一個經濟體總體價格上漲水平的指標。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預期通貨膨脹(Expected Inflation)和非預期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。有關研究成果表明，房地產投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。

由于存在通貨膨脹，房地產和其他有形資產的重置成本不斷上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。

從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平。美國和英國的研究資料表明，房地產價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產投資項目進行全面統計分析，但幾乎沒有人會相信房地產價格的上漲率會落后于總體物價水平的上漲率。

房地產投資的這個優點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產置業投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當，但由于房地產的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長，所以投資者得到的實際投資收益率是10%～12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準確地確定最佳投資持有期，以及在日后轉售中所能獲得的資本利得。

當然，經歷過房地產市場蕭條的人士可能會提出這樣的問題，即1998～2000年香港各類房地產的市場價格平均下降了60%，其幅度已遠遠超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用價值不變，房地產能夠保值，那么怎么能證明這個時期的房地產是在增值呢?應該看到，在房地產市場價格與價值嚴重背離，脫離了實際使用者或者經濟基本面支撐的市場環境下，購買房地產的活動往往帶有明顯的投機色彩，已經不再是一般意義上的投資行為了。而且講房地產投資能夠增值是在正常市場條件下、從長期投資的角度來看的。短期內房地產市場價格的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產市場的長期景氣循環規律來看，房地產價格總是隨著社會經濟的發展不斷上升的。比如2007年，香港各類房地產的市場價格水平就完全恢復、甚至超出了1998年亞洲金融危機前的水平。

4.提高投資者的資信等級

房地產投資除了包括變現性差等缺點外，還包括一些其他的缺點。

房地產投資的缺點

1.投資數額巨大

不論是開發投資還是置業投資，所需的資金常常涉及幾百萬、幾千萬甚至數億元人民幣，即使投資者只需支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也大大超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經濟出現短期危機時，投資者的凈資產迅速減少，甚至像1998年亞洲金融危機時的香港、2007年次貸危機下的美國那樣，使許多投資者進入負資產狀態。

2.投資回收期較長

除了房地產開發投資隨著開發過程的結束在三至五年就能收回投資外，置業投資的回收期少則十年八年，長則二三十年甚至更長。要承受這么長時間的資金壓力和市場風險，一方面要求投資者具有很強的資金實力，另一方面也要求投資者能吸引機構投資者進行長期投資合作。

3.需要專門的知識和經驗

由于房地產開發涉及的程序和領域相當復雜，直接參與房地產開發投資就要求投資者具備專門的知識和經驗，因此限制了參與房地產開發投資者的數量。置業投資者要想達到預期的投資目標，同樣也對其專業知識和經驗有較高的要求。

此外應該指出的是，本節介紹的房地產投資的優缺點主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們實際上可以通過購買房地產權益相關的各種證券，進行房地產間接投資。

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迪拜房產的優點：

1.永久產權

迪拜大部分的房產都是永久產權。永久產權是指房主無條件地享有該房產的所有權，包括房產建筑及其占據的土地。產權人可以依據法律，自由使用、出租、抵押或轉讓房產。擁有永久產權的迪拜房產，就意味著投資者的財富是可以世代傳承的，子孫后代都可以成為您今天投資的受益者。

2.長期居留簽證

目前，購買迪拜房產還有十分利好的政策支持，根據現行法律規定，外國投資者購買超過一百萬迪拉姆( 大約185萬人民幣）的迪拜房產，就可以辦理兩年期的投資簽證，該簽證可以每兩年進行續簽，只要一直擁有迪拜房產，申請人就可以一直續簽下去。而其家人，包括配偶和子女也能同時獲得簽證，可在迪拜自由工作，接受教育，且能享受當地一系列的福利。

3.投資回報率高

迪拜房產租金高是全世界都出了名的，正常情況下，只要您購買穩妥的開發商的房產，一般投資回報率都能達到6%-8%左右，快的話10-16年就能收回靜態投資成本了。

4.無公攤面積外加標準配有停車位

購買迪拜房產，住宅型公寓都會配有基本的停車位，無需額外購買，請簽合同時一定要看清楚上面寫的有停車位再簽，迪拜夏季很熱，幾乎人人有車，如果沒有停車位，后期租房會特別麻煩。而且迪拜房產不像國內，是沒有公攤面積的，所有面積都是實打實的，而且都是精裝修，甚至有的還能配備家具家電，真正做到拎包入住。

可能面臨的風險

    1.迪拜房價下跌

目前全球經濟形勢增長都有了放緩，迪拜當然也不例外。而由于現在迪拜房產市場行情是供過于求，市場上項目太多，消化力不足，再加上受原油價格，迪拜房產的價格這幾年是呈下降趨勢的，這對于一些買漲不買跌的投資者來說無疑是最大的顧慮。但這幾年來迪拜政府也在想各種方法來救市，眼下世博會即將舉辦，將為迪拜帶來大量人口，也勢必為迪拜房產市場帶來大量需求，因此專家預計，迪拜房產價格下行的趨馬上就將終結，而這對于抄底投資者來說就是個毫無疑問的準入信號了。

2.物業費支出

盡管持有迪拜房產期間無需投資者納稅，但物業費卻是房東必要支出。相比于國內來說，迪拜房產的物業費要貴上一些，大概10迪-30迪左右不等，具體要取決于區域和開發商以及是否酒店式經營，總的來說一年物業費大概是1萬多人民幣左右。當然，現在購買迪拜房產大多都是能代為出租的，隨便一套房產一個月租金收益也有1萬人民幣左右了，物業費這個成本還是很好收回的。

房地產投資具體包括哪些優缺點

房地產投資的優點：

1）房地產是一種耐用消費品

房地產是人們生活的必須消費品，但不同于一般的消費品。一般情況下，房子的壽命都在上百年以上，最少也可幾十年（產權期限是70年）。這種長期耐用性，為投資盈利提供了廣闊的時間機會。

2）房地產的價值相對比較穩定

房地產相對其他消費品，具有相對穩定的價值。科技進步、社會發展等對其影響相對比較小。不象一般消費品，如汽車、電腦、家用電器等，只會隨著科技水平的發展，價值不斷下降。所以房地產具有較好的保值增值的功能。

3）房地產具有不斷升值的潛力

由于土地資源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整個社會對房地產的需求長期處于上升趨勢。具體來說，人總是要住房子的，而且有不斷改變居住條件的需求。這些機會為房地產投資帶來可預期的收益。

房地產投資缺點：

一般來說，投資房地產需要足夠儲蓄資金，在房子出售變現之前，這些房子需要支付成本，比如水電媒體或物業費用，擁有房屋的一些稅金費用，還有房屋維修費用等，還有就是投資房地產后，可能面臨出現現金流趨緊問題，抵押貸款若無法還清，可能面臨一些沖突或麻煩。

進行海外購房，外幣理財/海外市場投資有哪些好處？

從2018年4月中旬到8月初，4個月不到的時間，人民幣已經貶值了8.2%，1000萬人民幣無形之中就少了82萬。

按照現在中國的貨幣政策，人民幣還將會進一步下跌。

海外配資是抵御人民幣貶值的一種非常好的金融手段。

日本的房地產的泡沫早就已經破碎了。所以現在日本房地產市場非常穩定。另外，日本的房屋租賃需求非常大，年輕人大學畢業后，就都會離開家自己在外面租房住了，而且日本人越來越不愛結婚了，40，50單身的人有很多，這些人一般也都是租房住的。還有其他很多原因，都導致日本的房屋租賃業非常繁盛。

買房出租的收益率也非常可觀，一般來說可以到7%左右，好的地方的房子可以在10%以上。如果再加上人民幣貶值的那8%，好房源的收益率直接18%以上了。

日本的貸款利率非常低，如果再加上在日本貸款買房，使用投資杠桿，收益就會更高。

日本的房產是所有權，不是國內的那種70年使用權的。房子買了之后，房子和土地就永遠都是你的了。

在海外有房產的話，除了能夠抵御人民幣貶值，同時賺取外匯差以外，對出國旅游甚至是移民都是非常便利的，更重要的是可以讓自己和家庭的未來多一種可能。

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