01 海外置業展(海外置業：警惕歐洲二手房購買四大風險)

海外置業市場怎么樣

不少人會選擇去海外買房，那么海外置業市場怎么樣呢?這是很多出國人士比較關心的問題，感興趣的同學和出國移民網一起來看看吧!下面是我整理的相關資訊，歡迎閱讀。

海外置業市場怎么樣

海外購房不乏首次置業者

家住寶山的王女士最近在算一筆賬。在上海有兩套房的她，一套自住，一套閑置用來出租。這套位于上大的小三房市場價值達到500萬元，但每月的租金只有6000多元。但如果把這套房賣掉，投資美國樓市，租金收益至少是目前的3-4倍。這讓王女士很心動。

另一位趙先生則更為大膽，來上海拼搏6年的他攢下了50萬元的存款，但想要在上海買房這筆錢簡直杯水車薪，連首付都不夠。

一直想要做房產投資的趙先生將目光瞄準海外，在比較了多國的政策和市場后，趙先生決定用這50萬元，投資泰國曼谷的一個公寓產品作為自己人生的第一次置業，4%的租金回報率可以抵消一部分趙先生在上海的租房成本，同時還能享受每年穩定的房價上漲帶來的資產增值收益，趙先生對自己的首次置業頗為得意。

王女士和趙先生的案例并非少數，海外地產投資不再只是有錢人的專利。帝皇地產集團執行董事陳卓明告訴早報記者，“近期接觸到的此類客戶不在少數，他們多具備全球性的投資眼光，投資標的都不大，將海外置業作為一種資產配置和理財方式。”

這樣的市場心態變化帶來了海外置業的各種火熱場景。前不久，仲量聯行(JLL)舉辦的一場投資分享會上，來自英國富人聚集地的倫敦一區的國王十字區King’s Cross Quarter公寓吸引了眾多購房者。

另一個由第一太平戴維斯帶來的同樣來自倫敦的項目，緊鄰體育中心休閑區的聯排式公寓Kensal Rise項目，也以其田園般的街道和公共社區的藝術氛圍引發各界關注。

海外置業的熱潮并非只在英國，由香港新鴻基地產大股東郭氏家族在加拿大溫哥華投資建設的生態豪宅River Green項目以其優美的環境、完善的城市配套和教育資源成為投資熱點。

瑞士信貸銀行近期發布的一份報告估計，中國人一年花費約50億澳元在澳大利亞購買房產，這相當于該國新造房屋中有1/8被中國人買走。

根據新加坡市建局的統計數字，過去3年，在新加坡的大多數房地產項目中約有30%為境外客戶。其中，中國買家在境外買家中占比約30%，成為最大的外國買家。有外媒這樣報道，“中國房產買家以長期投資者而非短視暴發戶的形象出現在海外市場上。”一位來自洛杉磯的房產網站CEO甚至放話說：“任何沒有向中國買家拋出繡球的人都在錯過一個巨大的商機。”在日本，繼中國游客“暴買”日本商品后，大量的中國買家進入了日本樓市。

一份來自居外網的數據顯示，2015年，負責向中國市場提供海外房源的居外網用戶對于日本掛牌房產的詢盤量比2014年增長191%，詢盤合計總價值高達5.32億美元。超過73%的用戶表示，投資是在日本購房的主因。其中以小型個人投資者為主，普遍購買100萬元人民幣左右的房產。

除了一些傳統投資地區，越來越多的新興投資板塊也開始受到國人的青睞。柬埔寨金邊酒店級豪宅Sky Villa以及金邊精致公寓梅森公寓(The One Maison)也以其較低的投資門檻吸引了眾多中國投資者。

置業目的專注資產配置

近幾年國人海外置業風起云涌，企業高管、高凈值人群以及越來越多的中產階層出于投資、移民、子女教育等問題的考慮，選擇在國外購房。

《萬國置地全球房產投資白皮書》顯示，2015年，中國資本投資到海外房地產的資金總額達到300億美元，是2014年的兩倍。未來這一數字還將繼續攀升，可能會達到3.27萬億元人民幣，這一投資需求在未來10年的復合增速將達到20.6%。

同策買粉絲研究部總監張宏偉指出，隨著綠地、碧桂園、萬科、萬達、富力等中國開發商頻繁“出海”的熱潮，中國投資者接觸到越來越多的海外項目，掀起了新一輪的海外置業熱潮。

這波熱潮的背后是中國房地產市場需求趨于飽和，短期內來看房產的投資價值在逐步降低，而國外大多數發達經濟體的經濟正在復蘇過程中，房地產仍然處于價值低估階段，市場周期的特征促使中國投資者在海外房地產市場投資置業。

中央財經大學經濟學教授王福重表示，美聯儲加息，歐美經濟逐漸復蘇，這都為房地產市場提供了健康穩固的房價上漲基礎，但據目前數據觀察，全球房價卻處于被低估的狀態。2016年隨著美元持續走強進入升值通道，對房價的拉動作用進一步顯現，海外房產投資或將迎來好時機。

浙江大學地產運營研究所所長蔡為民指出，海外置業的原始階段，富人的置業目的多為移民，選擇集中在美國、加拿大等高福利國家。而隨著中國經濟進入新常態，中產群體對于自身財富的保值增值有了新的需求，投資正逐漸成為海外置業的重要目的。

海外樓市價格水漲船高

相關媒體調查報告顯示，超過60%的超高凈值人群計劃在未來兩年內增持海外資產，47%的超高凈值人群已將超過30%的資產投資于海外。

跟隨高凈值人士的步伐，城市中產也開始表現出了對資產配置走出國門的渴望。萬國置地總裁史銳雪指出，就像2015年是“海淘元年”一樣，2016年將是全球資產配置的元年。

鏈家海外事業部總經理時今強介紹，國人海外置業目前已經進入第二階段。“第一階段就是前十年、十五年，在海外購房的都是非富即貴的客戶，買的房產標的額相當高，一般是購買當地地標性建筑，買別墅就買最好的，買酒店就買最貴的。發展至今，越來越多的購房者是中上收入階層，或者說是中產階層。據統計，現在有10%的中產階層有意在海外置業。”

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“在我們的調查中，中國中產階層甚至希望拿出20%的身家份額用于海外投資。”

國內經濟轉型，一定程度上助長了中國投資者出手海外房產的趨勢。以外幣為標的的外國房源，既可實現投資保值目的，又能順帶移民，成為投資渠道匱乏背景下中產階層個人財富升值的首選模式。

海外投資的熱潮伴隨著資產價格水漲船高。今年一季度發布的《2016年財富報告》顯示，過去一年溫哥華豪宅價格漲幅最大，達到25%，悉尼排在第二，漲幅為15%，上海排在第三，增值14%。中國人無疑是這三個地區最大的買家。

百事得股份有限公司的田中吉表示，近兩年時間內，日本的房價上漲了接近30%。

亞豪機構市場總監郭毅也對早報記者表示，“從國外房地產的發展環境來看，受經濟危機等因素的影響，雖然房地產市場在逐漸回暖，但仍處于一種價值洼地的狀態。資金自然也會向更具有投資價值和增長潛力的區域流動”。

資深房地產專家韓世同對早報記者表示，國內房產市場，一線、二線城市的樓市仍然保持一個相對比較穩定的狀態，但三線、四線城市仍是供過于求。在國內房地產庫存高企的情況下，這其實是投資者為避險而采取的對沖手段，是資金趨利性的表現。

海外置業：警惕歐洲二手房購買四大風險

隨著歐洲各國的移民政策越來越松，海外移民再也不止是富人和留學生的專利——北京五環外的一套兩居室，就能換來歐洲的永久居留權和一套別墅；然而對于有些人來說，也換來了傾家蕩產和一無所有。

歐洲目前開放的移民政策多為購房移民，也就是購買一定金額的房地產，即可辦理歐洲的居留權，目前開放購房移民的國家包括葡萄牙、西班牙、希臘和塞浦路斯。據數據顯示，從2012年底葡萄牙推出買五十萬歐元房產送居留權的“黃金簽證”至今，共有488位中國人通過這一方法進行移民。

但對于有著語言、文化和政策多重隔閡的中國人而言，“歐洲買房”并不是付款和收貨這么簡單，繁重的手續和政策可能成為操作中的陷阱。相對于新房，歐洲二手房的價格普遍偏低，更具有誘惑力；同時，歐洲許多二手房中介都是中國人，同胞之間的交流似乎也更便捷。

然而，中介的不規范、二手房的產權不清、質量沒有保障等多個原因，大大加大了購買二手房進行移民的風險。一些貪圖便宜的申請者，最終因購買了有問題的二手房，不僅房屋購買出現問題，移民計劃也無奈落空。

一、賣家出售后反悔收回：20%定金變訂金

“現在這部分錢都回不來了，全家辦移民的時間都被耽誤了。”在被騙后，計劃移民的王先生顯得十分沮喪，但他表示，還是希望移民，只是所有的程序又要重新來了過。

從2012年葡萄牙出臺購房移民政策后，葡國吸引了大量的投資移民客戶，尤其是眾多中國客戶。這在促進葡萄牙經濟發展的同時，同樣促進了房價的上揚。在歐洲，房價大幅上漲從來都是小概率事件，遇到難得的漲價，許多房產持有者不禁后悔之前賣價過低，從而產生了反悔事件。

王先生在考察葡萄牙房產時，因機場附近二手房中介宣傳的房產價格低廉，便放棄了之前計劃的一手房購買，轉向了這套卡斯卡伊斯地區小區內的聯排別墅。

“當時覺得價格低了15%，比較劃算。”王先生說。

然而，在王先生交付20%的定金之后，當地房價又出現了大幅度上漲，賣家因此產生了悔意。他告訴王先生，因為之前售價過低，不具備公平交易條件，因此要求解除合同。

而在葡萄牙像這樣的私人賣家違約的成本很低，幾乎沒有嚴厲的懲罰措施，王先生只得無奈接受。“明明交了定金，連雙倍定金的違約金也沒有，”他說，“因為人家說是訂金，不是定金，退不了。”

對于資金充裕的王先生來說，在想要的房產價格上漲后，還有機會重新來過。而對于許多預算剛好的家庭，如果遇到這種情況，移民夢便再難以實現。

二、購買房屋產權不清：影響申請者居留資格

在購買了里斯本的一套二手房后，張先生就“淪陷”在了葡萄牙的法庭上——這套產權不清的公寓，不僅為張先生惹來各種麻煩，更是無限期得拖延了張先生全家辦理移民的時間。

因為歐洲危機的影響，許多歐洲人身上都背負了債務，而他們借債的方式，正是抵押房產。2013年，張先生在葡萄牙考察期間，通過酒店中塞入門縫的小廣告，聯系當地中介購置了一套位于里斯本的二手房廣告。

但張先生不知道的是，這套房子當時已被抵押出去，只是因為沒有完成正式抵押手續，因此無法發覺產權問題。

張先生在支付40%購房定金后（一般正規開發商只要求5-10%定金），回國支付了其余尾款，并成功遞交了移民申請。然而，與此同時，這套公寓的抵押手續也正在辦理。

2014年，被葡萄牙法院傳票通知的張先生才得知，他購買的這套公寓的一半產權，在一年前已經屬于賣家之外的另一個人；而這位持有人在得知房屋被賣后，向葡法院提出了訴訟。

自此，張先生全家辦理移民的期限被無限延長，并需要經常赴葡萄牙出庭。

根據葡萄牙相關法律，即使客戶以有產權瑕疵的房產獲得了黃金居留權，只要有相關利益的第三人提出訴訟，會隨時影響客人黃金居留權的更新。

三、操作委托了黑中介：支付費用后集體“消失”

在丁先生決定購買當地中介網站上掛出的四套房產時，他并不知道這是一個騙局。

許多國外中介制作類似房產匯總網站，以低價吸引購房者；然而，這些國外中介并不具備國內公安部辦法的隱私出入境資質，因此無法給客戶做出移民承諾。

但對于中國的移民申請者而言，很難分辨國外機構的資質，甚至在溝通上都需要翻譯全程陪同。

丁先生找到的中介

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