01 澳洲海外房產投資(海外房產投資為什么要選擇澳洲房產)

海外房產投資為什么要選擇澳洲房產

“永久產權、無遺產稅，土地房產私有、首付10%，海外人士可貸款、年投資回報率高”等等，這些詞匯經常出現在澳洲房產宣傳的廣告語中，但這些詞匯所代表的政策是切實存在的。很多人都說澳洲房產房價一直在漲，澳洲房產值得投資，澳洲房產投資安全系數大、投資方式簡便

一.大環境分析

1. 穩定的經濟環境

相對于中國樓市調控的撲朔迷離，澳洲擁有最穩定的房產投資環境。從大環境方面來看，首先澳洲擁有最優越的自然條件和福利待遇。清新的空氣，完善的社會制度和穩定的政治體系讓澳洲遠離紛爭，并歷年來都被世界評選為最適宜人類居住的國家之一。

其次，澳洲經濟彈性良好，即便在全球經濟危機下，澳洲也沒有出現經濟衰退現象，是世界上少數幾個始終保持物價穩定并無通貨膨脹壓力的國家。澳洲實施了經濟快速增長及經濟結構的重大調整，在投資不損害澳大利亞國家利益的前提下，澳大利亞政府多年來鼓勵外國到澳洲投資，各國大型企業不斷注入，保持著強勁的經濟生產力。

對于投資人士來說，一個國家擁有穩定的經濟環境非常重要，它決定了市場風險的高低。澳洲房產市場多年來一直保持一個穩定的增長態勢。根據RESIDEX的統計數據，澳洲的房產價格在過去30年平均每10年為一個增長周期，這意味著房產價格在每7-8年會增長一倍。并且平均每年5-7%的租金回報輕松以租養息，房價和房租雙線持續增長收入。

澳洲有著雄厚的教育資源和科研水平。優良的師資力量讓很大一部分中國家庭選擇留學澳洲，因此海外留學生眾多。這奠定了租房市場的部分需求。此外，澳洲作為移民國家，移民類別

眾多，相較于英美等國家，移民門檻較低，生活更為舒適，因此吸引了大批海外精英在此定居。據數據顯示，澳洲每年新進移民平均約15萬人口，大大超出房屋供給量。可以說教育和移民奠定了房屋市場的需求，讓投資澳洲多了一重保障。

2. 教育和移民拉動人口增長

澳洲有著雄厚的教育資源和科研水平。優良的師資力量讓很大一部分中國家庭選擇留學澳洲，因此海外留學生眾多。這奠定了租房市場的部分需求。此外，澳洲作為移民國家，移民類別眾多，相較于英美等國家，移民門檻較低，生活更為舒適，因此吸引了大批海外精英在此定居。據數據顯示，澳洲每年新進移民平均約15萬人口，大大超出房屋供給量。可以說教育和移民奠定了房屋市場的需求，讓投資澳洲多了一重保障。

二. 住宅市場分析

1. 相關信息透明度高

澳洲地產業位列世界第一信息高度透明化，建筑成本以及房價基本完全透明受控，利潤率有明確的法定范圍。通過相應機構網站還可以查到開發商和樓盤的詳細數據，包括周邊的居民教育程度，年齡分層，職業結構等等，可以作為理性分析的依據。此外，澳洲房價是由多方

參與制定，會經過銀行和其他專業評估機構的公開量化，且政府部門對當地區域房價有長期的統計分析，整個房價和利潤基本是完全透明的。

2. 規范的房屋操作市場

澳洲政府嚴格規范了從事地產行業人員的資質審批，包括律師、代理人、經紀人等。從事地產活動的專業人員必須具有一定的學歷，相應的實踐經歷，且考試合格頒發資質證書，經注冊登記后才能執業，行業非常規范。無論是買房賣房，還是租房管理，澳洲都有最完善的體系保護房產持有人。對于海外買家來說，清晰透明的操作市場保證了投資的安全性，買家無需自己操心，完全可以做到足不出戶投資海外，即省心又放心。

3. 嚴格控制建造量，空置率低

近幾十年澳洲房價的逐年攀高也是跟移民數量息息相關的，每年大量人口增長極大的拉動了內需，然而澳洲政府嚴控房屋審批量，房屋建造量卻遠遠趕不上人口增長，這直接導致了一房難租的局面。按照國際通行慣例，房屋空置率在5%---10%之間為合理區，此時供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；而空置率在10%---20%之間為危險區，要采取一定措施，如果空置率在20%以上為嚴重積壓區。而澳洲每年的房屋空置率基本維持在3%以下，遠遠低于世界平均值。據政府統計，澳洲人口平均每周增長3800人，每年移民配額在20萬左右，預計到2031年，澳洲住房需求量將比供應量高出66.3萬套。

4. 永久產權優勢

澳洲絕大部分土地為私有制，業主擁有土地的永久產權和繼承權，無遺產稅。而且是全世界為數不多的沒有房產稅的發達國家之一，有效降低長期持有的成本。

5. 首付低，資產組合靈活

澳洲非常吸引海外投資者的一點就是購買房產的首付低，資產組合靈活，投資風險小，金融杠桿充足。10%的低首付讓絕大多數人都可負擔起。相比于股票，基金等，房產是最為穩定的投資項目，并且澳洲的10%首付是存于信托賬戶中，受政府監管，還有利息可以拿，完全無風險。澳洲允許海外人士貸款，最多可貸80%，輕松以租養息，還允許可以不賣房，直接通過增值部分從銀行套現來達到“一套房生兩套，兩套房生四套”這樣的資產組合，利用金融杠桿來達到利益最大化。

6. 增值潛力大

在澳洲，由于政府的調控和經濟的穩定等各種綜合因素，房價的走勢是相當穩定的，大約七到十年翻一倍。

越來越多的人去澳大利亞投資房地產，澳大利亞房地產投資五大優勢有什么？

澳大利亞房地產投資五大優勢有什么？

1、高質量的生活，墨爾本已經連續七年獲得EIU最適宜居住城市的稱號。這里的生活質量明顯高于其他城市。EIU的指數是世界上最高的。在全球140個城市中，城市評價體系根據城市的社會穩定、醫療、文化環境、教育、基礎設施等方面進行評分。今年，在宜居指數的評估中，墨爾本獲得了97.5分(滿分100分)。

2、超低首付，永久產權，澳大利亞的大部分土地都是私有的，所有者擁有永久的土地產權和繼承權，沒有遺產稅。是世界上少數幾個沒有房產稅的發達國家，有效降低了長期持有成本。

3、嚴格監管，澳大利亞政府對從事房地產中介活動的專業人士進行嚴格監管。政府嚴格規范房地產行業的審批，包括律師、代理、經紀人。澳大利亞有最完善的制度保護不動產持有者，無論是買賣房屋還是租賃管理。同時，澳大利亞房地產行業的信息透明度居世界首位。對于海外買家來說，清晰透明的商業市場保證了投資的安全性，不出門就能投資海外，省力又放心。

4、穩定高速增值市場，在過去的40年里，澳大利亞的房地產穩步增長，平均每7到10年就翻一番。作為維多利亞州的首府，墨爾本的房地產市場有了相當大的增長。墨爾本的房地產價值在過去的12個月里增加了16英鎊。49%的增長率居澳洲第一。照這樣下去，墨爾本的房價五年內可以翻一番。此外，墨爾本的房地產價格低于悉尼，這使得墨爾本的投資門檻更低，增值空間更大。

5、子女出國留學，實現住房教育。墨爾本是世界著名的教育城市，有十所大學，包括墨爾本大學、莫納什大學、墨爾本理工大學、維多利亞大學等。每年有近16萬留學生去墨爾本深造。所以很多家長在送孩子去墨爾本留學的同時，選擇在墨爾本買房。一方面可以享受資產增值，另一方面也可以省下學校住宿費。同時可以出租額外的房間，收取租金，方便留學生補貼生活費。易租，實現以租養貸。墨爾本的人口增長非常快。在過去的五年里，墨爾本的人口增長了12.1%，達到448人。平均每周移民和新生人口近1900人，居澳洲第一，預計2030年超過悉尼成為澳洲第一大城市。然而，墨爾本的住房供應率遠遠低于人口增長率。因此，墨爾本的租賃市場也隨著房地產市場穩步增長，租金回報率超過6%，房屋空置率低至1.5%。

最近有好幾個朋友在考慮購買澳大利亞房產，不知道購買海外房產投資有什么玄機？

對于廣大的澳洲地產投資客來說，投資必有風險，必有投資回報率差。然而如何規避風險，如何最大程度提高投資回報率呢？

技巧一：熟知投資區域的市場環境

這里所說的市場環境，包括：澳大利亞房地產政策環境、經濟發展環境、人口環境、所投資城市功能及產業環境、氣候環境及所投資區域供求環境。只有詳細了解區域投資的整體環境，才能從源頭控制風險放大利益。當然對于初次投資澳洲地產人士來說，做到以上完全了解難度是非常大的。筆者建議買粉絲類似于敦僑置業的專業澳洲地產投資顧問公司。敦僑的趙總監告訴我，在投資地區選擇上可謂仁者見仁智者見智。但是基于澳大利亞的高度城市化的特點，投資應該著重考慮人口超過百萬的主要城市（澳洲有五個人口超過一百萬的城市：悉尼、墨爾本、布里斯班、珀斯、阿德萊德），因為兩千多萬人口中的絕大多數都生活在這幾個城市，而且這種城市化的傾向有增無減。對于衛星城、礦業鎮、旅游區等，普通投資者應該慎重選擇。當然旅游城市美麗的景色讓人怦然心動，邊遠鎮超低的價格讓人頭腦發熱，礦區高昂的租金讓人垂涎，但是也要記住旅游城市的空置率一向很高，價格低是因為人丁稀少路途遙遠，租金高是因為礦業正在間歇性地發燒…在這些利好背后，可能潛藏著租金斷流和長期增值缺乏后勁的風險。

技巧二：審視投資目的，確定好預算

投資客在投資前必須要審視自己的投資目的。是留學投資，還是純地產投資增值，還是資產分配轉移？不同的目的將決定不同的投資組合形式，不同的投資回報需求。不同的投資預算，不同的投資成本。敦僑置業的趙總監提醒過我，對于初次投資澳洲地產的人士，不要盲目按照自己的喜好選擇物業。先多了解買粉絲，分析每個城市房地產現在的狀態，及預期未來發展趨勢，再根據自己的預算做最優質的選擇。

技巧三：狙擊高價值項目

技巧四：預估投資回報及增值前景

澳洲屬于移民國家，來自全世界眾多國家每年二十萬新移民，不僅帶來了技術，家人，同事也帶來了促進經濟發展的金錢，并且為了更好的就業，學習，生活，他們之中大部分移民會選擇這三大城市定居，而房屋的建造數量還遠低于市場需求量，“澳洲財長預測未來澳洲需要九百萬套住宅”。選擇大開發商，不僅是因為房屋質量有所保障，而且也是因為在城市規劃中，大開發商往往能夠提前獲得一些政府規劃信息，參與到政府的重點項目和城市規劃建設中，拿到最有潛力的地塊建造質量好，配套設施完善的公寓，形成優質循環。選擇優質地產投資，讓時間為您賺錢。

技巧五：鎖住今天的機會就是贏得未來

對于一直在觀望中并期待市場會跌的朋友們，敦僑友情提示：市場很現實，開發商建房不是為建大家都能買的起的房，而是想在市場上獲得利潤，一直居高不下的好地價，建造的成本，稅收成本，大開發商還敢一次次接受高地價去搶地，因為他們知道只要市場需求還在，他們利潤一樣會有保證。

澳洲房產投資有什么好建議？求各位指點下

2015年12月1日起，海外買家購買澳洲房產，將被收取$5000澳幣的申請費以支付FIRB（海外投資審核委員會）。新措施規定：外國投資者在申請購買100萬澳幣以下物業時，需要繳5000澳幣申請費；購買100萬澳幣以上物業則需繳付1萬澳幣申請費，隨后房價每增加100萬澳幣，申請費也隨之增加1萬澳幣。

1. 永久產權，必須搶

也就是大家所熟知的永久產權。而且澳洲的房子可以傳給子孫后代，沒有遺產稅的哦！

2. 有法律，有保障。

在澳洲買房是有專業的律師參與的。相比較國內買房去房產交易所辦理，澳洲買房可以說是有法律，有保障。因為購房者如果對合同細節不夠了解，容易日后陷入麻煩，增添煩惱。在澳洲，買賣雙方都會聘請專業過戶律師處理法律事務。很保護利益，降低風險。

3. 市場夠成熟，投資夠放心

很赞哦!（5）