01 海外買房置業(海外置業常見四大“坑” 買房一定要注意)

海外購房為什么屬于違法

海外購房不一定違法，我國沒有一條法律寫著，具有中國公民身份的人，不允許在海外進行置業。法無禁止即可為，這是最基本的法治思想。但是違法購買是受打擊的。中國的外匯政策明確提到：購匯不得用于境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。

這則解釋中，核心是針對“非法從事資金支付結算”和“非法買賣外匯”，簡單說，打擊的是非法交易的地下錢莊。

以上我們可以看出，其實，“解釋”中并沒有提及海外買房的相關規定，只是對非法買賣外匯的認定、量刑標準進行了明確。

規定實施倒買倒賣外匯或者變相買賣外匯等非法買賣外匯行為，以非法經營罪定罪處罰;同時，提高了非法買賣外匯"情節嚴重"和"情節特別嚴重"的認定標準。

海外購房置業不止有個人行為，也可以是企業經營行為，資金來源涵蓋有個人、企業的境外合法資產和合法外匯出境。

對于在海外有住房、辦公需求的人和企業，海外置業的需求合理合法，絕不是一句“海外購房違法”就能簡單判定的。

買房是大事，不可掉以輕心，要選擇正規的平臺，找到專業的公司進行買粉絲，每個國家不同的法律和規則，都必須理解透徹。

但是如果從此放棄海外資產配置，其實也完全沒有必要。據統計，目前已經有40%的中產階級，有意向在海外購房。在遵守相關法律法規的前提下，選擇合法的途徑，是完全可放心的。

法律依據

《個人財產對外轉移售付匯管理暫行辦法》第二條

本辦法所稱個人財產對外轉移包括移民財產轉移(以下簡稱移民轉移)和繼承財產轉移(以下簡稱繼承轉移)。移民轉移是指從中國內地移居外國，或者赴香港特別行政區、澳門特別行政區定居的自然人(以下簡稱移民)，將其在取得移民身份之前在境內擁有的合法財產變現，通過外匯指定銀行購匯和匯出境外的行為。繼承轉移是指外國公民或香港特別行政區、澳門特別行政區居民(以下簡稱繼承人)將依法繼承的境內遺產變現，通過外匯指定銀行購匯和匯出境外的行為。

中國人可以在國外買房嗎

中國人不可以在國外買房。中國人要在國外購房，要辦理移民，才可以在國外購房；中國居民不可以到海外買房。

在海外買房被外匯局界定為境外投資，而不是消費；境外投資屬于項下，在中國，非常嚴格。根據外匯局的政策，境內企業可以在境外投資，如設廠、并購、參股、設子公司等；這些業務的流程、操作都有明確的規定；但境內居民個人在境外投資，除了與特殊目的公司有關的政策，就沒有其余的政策了；境內居民個人可以通過外匯局辦理的外匯業務，只有移民轉移、繼承轉下的業務，還有最新推出的參與境外上市公司等，并沒有對在境外投資、買房做出過什么規定。

別墅大師為你提供當地建房政策，建房圖紙，別墅設計圖紙;

別墅外觀效果圖服務，千款爆紅圖紙任你選：買粉絲.bieshu.買粉絲?bdfc

海外置業常見四大“坑” 買房一定要注意

隨著國內樓市調控不斷收緊，以及對人民幣貶值的擔心，越來越多的國人將目光投向海外房產市場。據胡潤研究院與萬國置地聯合發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》指出，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要的目標。

不過，海外置業真的像多數廣告中宣傳的那樣輕松簡單、安全可靠嗎？如果你是首次去海外買房的小白客戶，那下面這四個在海外買房時常見的“陷阱”，你一定要注意了！

陷阱1：買房送移民？

在海外置業的人群中，不少購房者是受到移民需求所驅動，他們希望購買房產以后則能獲得外國居留的資格，也就是所謂的綠卡。

在國內的個別城市有買房以后可以申請當地戶口的政策，這對于購房者來說是一個比較具有吸引力的重要信息。在大量房產及移民中介的渲染下，很多購房者認為這一政策在國外同樣適用。但事實上，基本上所有西方的發達國家，如美國、澳洲、加拿大、英國等都不存在買房移民的政策。

南歐部分國家如希臘、西班牙、葡萄牙等，為緩解經濟低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項目移民也有一定的門檻要求，并不只是簡單的買了房子就能馬上移民，因此買家在買房前一定要先了解清楚當地的移民政策。

真實案例

陷阱2：買了學區房就能上名校？

在國內買房時，父母考慮到孩子的教育問題，往往會考慮去名校周邊買學區房，但學區房在國外卻并不適用。

海外不少國家的學校都有公私之分，一般只有公立的中小學才跟“學區”有關，私立學校的入學與學區無關。

在美國,公立學校雖然也是實行"就近入學"的方式,但是入學條件并不與購房落戶掛鉤，即使家長在學區內沒有房產也不要緊,租住學區的房子也能辦理入學。一條街，這一邊的房子在學區之內、另一邊在學區之外，兩邊的價格能夠差出一倍，如果對當地情況不了解，也很容易上當受騙。

陷阱3：購房合同到底該怎么簽？

購房合同作為在海外購房的一種合理性的產權證明，任何投資者在海外購置房產，都需簽訂相關的購房合同。不過由于對海外房產市場、法律的不了解、語言溝通方面的障礙等，不少的投資者在海外購房的過程中，還是遭遇了不少的購房合同騙局，傷害了自身的利益。

如果你是一個海外購房的初級投資者，則最好先買粉絲房產律師，記下重點要注意的事項，或者聘請房產律師輔導簽訂合同，這樣買房才保險。

海外房產的購房合同基本都是全英版本，所以買房前一定要求律師將合同中所有的要點和注意事項作以詳細說明，同時交代好買家和賣家的權利和義務，讓買家對整個交易過程都了如指掌。

律師在審核購房合同的同時會調查交易房屋的產權狀況，看看房屋是否有抵押、債務等產權問題。如果有產權問題會詢問買家是否知曉，有任何問題買家是不知情的，買家有權利終止合同。因此，調查房屋和物業的產權狀況需要一段時間，而且是必不可少的環節。

陷阱4：額外費用真不少買房預算到底要多少？

在海外買房涉及很多雜費，不過，有的房產中介會刻意向客戶隱去這些費用不說，給客戶造成房子很便宜的印象。比如在美國買房，除了請中介,還必須請律師,光律師的各項收費加起來就有好幾千美元。另外,美國當地政府征收的稅務服務費、貸款稅等加起來又是兩三千美元。有統計稱，在美國買房，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等,一般累計占房價的3%至5%。

真實案例

白領汐小姐為了在美國買房“破了點小財”。此前，她花了很長時間去了解美國房產市場，又向相熟的房產業內人士買粉絲相關信息。在對自己的財務情況做了評估后，她支付了100萬元當作首付，購買一套美國房產。可是她沒想到，整個交易過程完成，她竟額外付了近10萬元。

對此，某中介機構負責人揭開了謎底：一般來說，在美國買一套房產，要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費、看樓誠意金2.5萬元至5萬元(若一家大小前往，則可高達10萬元)，機票和酒店費用另計。再加上必要的律師費、驗房費、稅費等，房價之外的額外費用其實也是一筆不小的開支。

在美國買房的流程是什么？有什么注意事項？

在美國買房首先需要準備好資金和護照，首次購買的話，建議選擇專業經紀人幫助。選好房源后可以向賣家遞交出價函，如果貸款購房需要同時準備好銀行預批函。買賣雙方達成一致后可以簽購房合同，買家支付少部分房款作為定金。合同簽好后，買家需聘請驗屋師檢查房屋，發現問題需及時與賣家溝通，如若沒有問題買家需支付房款并完成房產交割。

一、在美國全款買房的流程是什么？

全款買房大致分為五步流程：準備買房、看房出價、簽約定房、房屋檢查以及房產交割。

 1.準備買房

買房之前要做好三方面的準備：一是資金與護照，這是在美國買房的前提；二是選擇房產經紀公司或經紀人；三是了解合適的購買區域及房產類型，初步確定房源。

 

2.看房出價

選好房源后可以親自出國看房，也可以委托經紀人或他人代為看房。除了看房屋內部設施也要觀察周圍的交通狀況，甚至鄰居的情況。經紀人也會查詢房屋信息，包括上市歷史、市場統計數據、政府估稅價等。

確定房源后，由經紀人代替買家向賣家提交出價函（offer），通常出價函上呈現的價格比賣家掛牌的價格低，買賣雙方會經過幾次的討價還價后確定交易價格。

 

美國房產交易出價函示意圖

圖為一空白出價函，房產信息、所出價格、擬定交易日期等信息都需要買家填寫

3.簽約定房

經紀人或律師會安排正式簽約時間，在簽約之前，經紀人或律師會為買家詳細解釋合同條款。簽約注意事項由于在美國買房涉及房屋檢查環節，所以在合同中可以將此環節可能面臨的風險寫進合同的附加條款，比如“如有重大硬件方面問題，買家有權解除合同，一般性問題可以要求賣家支付維修成本”等。買賣雙方確定合同內容后可以簽字，同時買家需要支付房款的10%作為定金。簽購房合同需要注意的法律條款

 4.房屋檢查

美國的紐約、長島等地區需要在簽購房合同前做房屋檢查，其他地區都是在簽合同后。買家需要請有執照的驗屋師來檢查房子，檢查費由買家支付。檢查內容包括房屋基本結構、供電系統、冷暖設備等等，驗屋師會提供詳細的檢查報告，并列出需要維修的地方一并交給買家。經紀人會代替買家與賣家溝通維修或付維修費，如果問題嚴重，買家有權解除合同。

 

美國房屋檢查報告示意圖

圖為美國拉斯維加斯一兩層別墅的房屋檢查報告首頁•，有客戶和房產的相關信息

如果買的是新房，建筑商會提供一年保修期，所以在過戶前可以不做房檢。但建議在十個月時做個檢查，出現問題可以聯系保修公司修理。

 

5.房產交割

接下來買家可以支付房款了，在美國買房，資金都是支付到第三方監管賬戶中，不會直接支付給賣家，這充分保證了交易資金的安全。過戶時買家有需要可以請過戶律師協助，律師會核實房子的產權情況，包括房屋是否有遺留債務問題。如果沒有問題，過戶律師會協助買家簽署過戶文件，此時買家需要支付相應的過戶費。文件簽署后，過戶手續完成，買家可以拿到鑰匙，過戶律師會到當地土地管理局為買家做房契登記。

 

二、貸款買房與全款買房有什么區別？

在美國貸款買房，需要在選房前拿到銀行的預批函。待購房合同簽署后，向銀行正式申請貸款。銀行對房產的估價可能低于實際出售價格，為降低風險，可以在出價函上附著保護條款。美國貸款購房流程

 

1.貸款時間

（1）預審批

如果選擇貸款買房，在選房之前就需要提供收入證明、銀行流水及資產證明這三類材料給銀行做預審批。審批通過后買家會拿到預批函，有效期為30～60天。預批函日后需要與出價函一起提供給賣家作參考，因為預批函證明銀行已經核實買家的信用狀況達到要求，同時賣家也可以看到貸款額度。

 

美國某銀行抵押貸款預批函示意圖

預批函上有銀行對

很赞哦!（16）