01 海外買房置業(在美國買房的流程是什么？有什么注意事項？)

海外購房為什么屬于違法

海外購房不一定違法，我國沒有一條法律寫著，具有中國公民身份的人，不允許在海外進行置業。法無禁止即可為，這是最基本的法治思想。但是違法購買是受打擊的。中國的外匯政策明確提到：購匯不得用于境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。

這則解釋中，核心是針對“非法從事資金支付結算”和“非法買賣外匯”，簡單說，打擊的是非法交易的地下錢莊。

以上我們可以看出，其實，“解釋”中并沒有提及海外買房的相關規定，只是對非法買賣外匯的認定、量刑標準進行了明確。

規定實施倒買倒賣外匯或者變相買賣外匯等非法買賣外匯行為，以非法經營罪定罪處罰;同時，提高了非法買賣外匯"情節嚴重"和"情節特別嚴重"的認定標準。

海外購房置業不止有個人行為，也可以是企業經營行為，資金來源涵蓋有個人、企業的境外合法資產和合法外匯出境。

對于在海外有住房、辦公需求的人和企業，海外置業的需求合理合法，絕不是一句“海外購房違法”就能簡單判定的。

買房是大事，不可掉以輕心，要選擇正規的平臺，找到專業的公司進行買粉絲，每個國家不同的法律和規則，都必須理解透徹。

但是如果從此放棄海外資產配置，其實也完全沒有必要。據統計，目前已經有40%的中產階級，有意向在海外購房。在遵守相關法律法規的前提下，選擇合法的途徑，是完全可放心的。

法律依據

《個人財產對外轉移售付匯管理暫行辦法》第二條

本辦法所稱個人財產對外轉移包括移民財產轉移(以下簡稱移民轉移)和繼承財產轉移(以下簡稱繼承轉移)。移民轉移是指從中國內地移居外國，或者赴香港特別行政區、澳門特別行政區定居的自然人(以下簡稱移民)，將其在取得移民身份之前在境內擁有的合法財產變現，通過外匯指定銀行購匯和匯出境外的行為。繼承轉移是指外國公民或香港特別行政區、澳門特別行政區居民(以下簡稱繼承人)將依法繼承的境內遺產變現，通過外匯指定銀行購匯和匯出境外的行為。

中國人可以在國外買房嗎

中國人不可以在國外買房。中國人要在國外購房，要辦理移民，才可以在國外購房；中國居民不可以到海外買房。

在海外買房被外匯局界定為境外投資，而不是消費；境外投資屬于項下，在中國，非常嚴格。根據外匯局的政策，境內企業可以在境外投資，如設廠、并購、參股、設子公司等；這些業務的流程、操作都有明確的規定；但境內居民個人在境外投資，除了與特殊目的公司有關的政策，就沒有其余的政策了；境內居民個人可以通過外匯局辦理的外匯業務，只有移民轉移、繼承轉下的業務，還有最新推出的參與境外上市公司等，并沒有對在境外投資、買房做出過什么規定。

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在美國買房的流程是什么？有什么注意事項？

在美國買房首先需要準備好資金和護照，首次購買的話，建議選擇專業經紀人幫助。選好房源后可以向賣家遞交出價函，如果貸款購房需要同時準備好銀行預批函。買賣雙方達成一致后可以簽購房合同，買家支付少部分房款作為定金。合同簽好后，買家需聘請驗屋師檢查房屋，發現問題需及時與賣家溝通，如若沒有問題買家需支付房款并完成房產交割。

一、在美國全款買房的流程是什么？

全款買房大致分為五步流程：準備買房、看房出價、簽約定房、房屋檢查以及房產交割。

 1.準備買房

買房之前要做好三方面的準備：一是資金與護照，這是在美國買房的前提；二是選擇房產經紀公司或經紀人；三是了解合適的購買區域及房產類型，初步確定房源。

 

2.看房出價

選好房源后可以親自出國看房，也可以委托經紀人或他人代為看房。除了看房屋內部設施也要觀察周圍的交通狀況，甚至鄰居的情況。經紀人也會查詢房屋信息，包括上市歷史、市場統計數據、政府估稅價等。

確定房源后，由經紀人代替買家向賣家提交出價函（offer），通常出價函上呈現的價格比賣家掛牌的價格低，買賣雙方會經過幾次的討價還價后確定交易價格。

 

美國房產交易出價函示意圖

圖為一空白出價函，房產信息、所出價格、擬定交易日期等信息都需要買家填寫

3.簽約定房

經紀人或律師會安排正式簽約時間，在簽約之前，經紀人或律師會為買家詳細解釋合同條款。簽約注意事項由于在美國買房涉及房屋檢查環節，所以在合同中可以將此環節可能面臨的風險寫進合同的附加條款，比如“如有重大硬件方面問題，買家有權解除合同，一般性問題可以要求賣家支付維修成本”等。買賣雙方確定合同內容后可以簽字，同時買家需要支付房款的10%作為定金。簽購房合同需要注意的法律條款

 4.房屋檢查

美國的紐約、長島等地區需要在簽購房合同前做房屋檢查，其他地區都是在簽合同后。買家需要請有執照的驗屋師來檢查房子，檢查費由買家支付。檢查內容包括房屋基本結構、供電系統、冷暖設備等等，驗屋師會提供詳細的檢查報告，并列出需要維修的地方一并交給買家。經紀人會代替買家與賣家溝通維修或付維修費，如果問題嚴重，買家有權解除合同。

 

美國房屋檢查報告示意圖

圖為美國拉斯維加斯一兩層別墅的房屋檢查報告首頁•，有客戶和房產的相關信息

如果買的是新房，建筑商會提供一年保修期，所以在過戶前可以不做房檢。但建議在十個月時做個檢查，出現問題可以聯系保修公司修理。

 

5.房產交割

接下來買家可以支付房款了，在美國買房，資金都是支付到第三方監管賬戶中，不會直接支付給賣家，這充分保證了交易資金的安全。過戶時買家有需要可以請過戶律師協助，律師會核實房子的產權情況，包括房屋是否有遺留債務問題。如果沒有問題，過戶律師會協助買家簽署過戶文件，此時買家需要支付相應的過戶費。文件簽署后，過戶手續完成，買家可以拿到鑰匙，過戶律師會到當地土地管理局為買家做房契登記。

 

二、貸款買房與全款買房有什么區別？

在美國貸款買房，需要在選房前拿到銀行的預批函。待購房合同簽署后，向銀行正式申請貸款。銀行對房產的估價可能低于實際出售價格，為降低風險，可以在出價函上附著保護條款。美國貸款購房流程

 

1.貸款時間

（1）預審批

如果選擇貸款買房，在選房之前就需要提供收入證明、銀行流水及資產證明這三類材料給銀行做預審批。審批通過后買家會拿到預批函，有效期為30～60天。預批函日后需要與出價函一起提供給賣家作參考，因為預批函證明銀行已經核實買家的信用狀況達到要求，同時賣家也可以看到貸款額度。

 

美國某銀行抵押貸款預批函示意圖

預批函上有銀行對貸款申請人的預批貸款金額上限，以及暫時鎖定的利率標準 

（2）正式貸款

簽署購房合同后，買家需要將合同及銀行要求的材料一并提交給銀行，正式申請貸款。銀行審批時間通常為45～60天，如果審批通過銀行會直接房款，買賣雙方完成過戶流程；如果銀行拒貸，買家需要現金完成交易或根據合同約定處理。

 

美國某貸款機構貸款申請表示意圖

貸款申請表上需要寫明貸款人自身情況、貸款目的等信息

2.銀行估價

買家提交貸款申請后，銀行會請估價師給房屋估價。所以在出價函中，可以附上房屋估價和貸款批準兩項附加條款，條款的有效期一般為15天。如果日后房屋估價低于合同售價，買家可以在有效期內向賣家遞交房屋估價通知書，并附上房屋估價報告，要求賣主把合同售價降到房屋估價。如果買家在有效期內收到拒絕貸款申請的書面通知，只要把通知寄給賣家，合同也可以取消。

 

三、在美國買房需要注意什么？

做購房預算時，除了房屋本身開銷和經紀人、律師等相關人員的傭金外，還要考慮兩項支出：一是過戶費，二是保險費。美國看房注意事項

 1.過戶費

在過戶的前一天，過戶公司會提供一張精確的過戶費清單，買家可以根據清單上的過戶費，到銀行開現金支票。過戶費包括產權相關費用、過戶稅及產權登記稅，如果貸款買房，還包括貸款相關費用、貸款銀行預收款及中間賬戶預扣款。如果是全現金購買，各種費用加起來是房價的1%到1.5%；如果貸款購買，交易過戶的費用總和約為房價的2%到4%，以實際交易為準。

 2.保險費

在美國買房可能會涉及屋主保險，主要是保賠火災對房屋造成的損失，還有許多其它原因對房屋或個人財產造成的損失。保險費為600～1000美元一年。如果是在美國加州買房，加州法律規定買房時必須購買屋主保險；如果是貸款購房，銀行也有規定買家必須購買屋主保險。

美國還有一種房東火險，適用于非商業用房的買家。除火災外，還保賠冰雪、風暴和霉菌帶來的損失。買家可以自己酌情考慮。

 

美國購房制度完善，各個環節都可以聘請相關專業人士協助，降低甚至避免風險。此外，美國的第三方資金監管制度也很成熟，不必擔心交易資金的安全。

 

海外置業的注意事項有哪些

摘要：近年來，越來越多的中國人喜歡在海外置業，“在國外擁有一套房子”——這本來是有錢人的專利，但現在也漸漸也走入普通人家。人們購置這些海外房產，不外乎是兩件事情：投資或移民。那么，海外置業哪里好？海外置業的注意事項有哪些？下面就和小編一起來了解一下吧。海外置業哪里好

1、老牌資本主義國家已經高度城市化了，這樣的國家置業投資回報率可能不亮眼了。但為了可以享受發達國家配套，可以考慮。

2、有一類國家叫移民國家，和國內年輕人都往一線擠一樣，移民國家也是用腳投票出來的。優質的年齡結構的人口支撐，對置業的你來說，意味著不用擔心空置率，也有充足的接盤俠好變現。

4、東南亞買海景房的話，那你就得看看那地方是不是離海邊近啊，周圍配套如何啊，有沒有專業酒店管理公司幫你運營啊，不然啥都沒有只有鳥屎怎么出租。

5、再來說一類國家老齡化國家不點名，一切看來都很美好，整個國家沒有買房的欲望，連年輕人都很佛系，到處都是退休的老人，那這里房子可能考慮長持用來住了。

海外如何選擇房子

1、國內外都一樣，都有所謂學區和階層劃分，富人區、平民區、還有相對華人集中的社區，看自己的需求選擇社區，當然千萬記得，遠離那些治安不好犯罪率高的社區。

2、當你看到那些house連鄰居和商店都沒有，請別驚訝，這可能是普遍情況，開車1個小時去上班或者超市是種生活方式，入鄉就隨俗吧，畢竟這邊有不菲的收入和便宜的油價。

3、就算是發達國家，也有一二三四線之分，那些超級便宜幾十萬的泳池house基本就出現他們的三四線，基本只能用來住了，而一線類似紐約倫敦50萬一平也能一房難求。

4、那么市中心的公寓那么貴

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