01 第一次帶粉絲買二手房(誰有笑話給我來)

第一次買房就買二手，是件很丟人的事么？

買二手房是件很神奇的事情，因為很多人都感覺買房就應該跟買衣服一樣，要買最新的，尤其是要當下最流行的那種。

但是房叔一朋友小鄭，29歲，人生中第一次買房，就直接準備買套二手的。

我問他：第一次買房就買二手房，會不會感覺很丟人？

小鄭：同樣戶型和大小的房子，我買二手房就能省一二十萬。它不香么？

房叔很多粉絲也有這個疑問：“第一次買房，是買新房還是買二手房好？”

國人有些非常神奇的思維定式，比如買新不買舊。在買房這個事情上就體現的非常明顯。

其實這個問題本身有點無厘頭，為什么這樣講？

如果單是從“舊的不如新的好”這一點來講，非要買新房不可，確實有點搞笑。為了買新房而買新房，意義不大。

從本質上來講，新房、二手房都是房子，不存在特別大的差距。

如果非要分出個孰高孰低，那首先要搞清楚，新房和二手房的差距在哪？

（二手是新房的九折）

明眼人都知道，二手房的價格一般是比新房價格低的，打個九折的樣子。有些倒掛情況（新房比二手差不多或者還要低）屬于少見。

房產都有土地使用年限，所以在這方面，二手房的有限產權時間短于新房。

但是有的樓盤新房和二手房的土地使用權是一起拿的地，所以相差不會很大。

主要還是由于有使用的痕跡，當然，有些房子買了以后，要么毛坯或者裝修了以后就沒住過人。

這些情況也是存在的，但是不管怎樣，從整體上來說，二手房會比新房的總價要低一些。

如果預算是固定的，在單價比新房低的情況下，那么二手房可買到的面積可能會大一點。

房屋質量方面：

二手房都是經過了一段時間的使用期，房子如果存在潛在的問題大多已經暴露出來，很容易看出來，如漏水，地面塌陷什么的。

也可以通過探訪賣家的街坊鄰居，了解房子質量狀況。

而新房卻因為剛剛入住，房屋質量沒有通過時間來檢驗，是否會出現質量問題誰都無法預測。

（廣鋼某業主驗收不合格）

甚至有的新房在驗收的時候就不過關，就更不用談開發商的各種保證了。

配套方面：

二手房大部分都為成本價購買的單位住房，小區已建設多年，已成為成熟社區，各項配套設施均已齊備。

購物、娛樂、子女入托、入學在小區輻射區內都能滿足。而許多新的樓盤，居住區剛剛形成，交通、購物、子女入學等配套設施及服務尚不完善，社區配套設施的完備仍然要有待時日。

就算房子驗收合格，住進去也沒有任何問題，但是配套也有可能會變卦。

（圖源朋友圈對話）

最近鬧的很火的廣鋼省實學校的學位就是，家長沖著省實的學位，花大價錢買房，結果沒有優先入讀的權利，需要排隊搖號，要么讀村小。

而且人都已經入住的七七八八了，那個廣鋼的文化公園還是一片廢鐵，絲毫沒有想要動工的意思。

由于小鄭第一次買二手房，為了早點找到合適的房源成交，他一口氣委托了五家中介幫忙物色房源。

然后他的手機一天到晚都在響，不是在接電話，就是在去看房的路上。有時候同一個小區，同一棟的房子來來去去看了好幾遍。

甚至有一個賣家，因為自己的房子被不同的中介頻繁帶看，一晚上就把房子漲了二十萬。

小鄭最后挑花了眼，最后在他老婆的催促下，草草的定下了一套房。還向我抱怨，沒有之前看的那幾套好。

買新房基本是一口價，單價多少面積多少，最后成交價也就大概這個數。

而二手房就不一樣了，賣家的主觀控制比較強，價格波動會比較大。

就像上面提到的那個賣家一樣，很多人來看房，他就會很容易形成一個意識：

我的房子很搶手，我是不是可以提高一點價格，來試探一下，說不定就能小賺一筆。

如果每個買房的人都像小鄭一樣，同時委托多家中介幫忙，最后肯定買不到價格合適、符合要求的好房子。

委托的中介過多，房源信息雜，難以甄別。每個房子都被中介“描繪”的很有吸引力，都想去看看。

尤其是抱著“撿漏”的心理，每個房子都想看，看完篩選出自己覺得最滿意的那個。

看一套房要花半天的時間，如果時間不是很充足，建議看完詳細資料選幾套確定去看現房。

最后，看定的房子最好能及時交意向金。

成交速度要稍快，不能今天等一等，明天緩一緩，等你想通了，早賣出去了。

意向金敲定之后，買賣雙方就不會隨意跳單或者是變動價格。同時也防止賣家一房多賣，引來不必要的麻煩。

新房有新房的好，二手有二手的妙。

1，新房可能在戶型設置上更加靈動舒適，但是以平層來講，一般改動較小，不會有太大差距。當然，太奇葩的戶型不能要。

2，新房裝修材料和布局上可能更貼近當下的審美，但是精裝房里面包含的裝修錢，和自己出錢重新裝價格差不多。

3，讓大家買二手不是說二手絕對比新房有多好，而是從一個預算和心理出發，正確認識二手房存在的價值。

4，如果新房的交標質量高，配套純熟，恰好自己預算也夠，肯定買啊。但是如果遇到廣鋼業主那樣的糟心學位和配套，真的是得不償失。

所以現在你還糾結買新不買舊的問題了么？

為什么房產中介第一句話問的都是你是投資還是自住？

我之前開二手房中介的時候，我要求我店里的業務員，一定要做到和每一個上門客戶聊天聊兩個小時，才能帶客戶看房，才能放客戶走，我要業務員一定要搞清楚，客戶為什么買房，投資還是自住，自己住還是給孩子買房，做什么工作的，在哪里工作，家里有幾個孩子，上面父母在哪里，是做什么等等一系列客戶最具體的信息，因為知己知彼才能百戰百勝。

做為一個合格的房產中介，如果碰到一個上門客戶，和客戶在普通的閑聊當中，每一句話都需要有自己的目的，雖然說是閑聊，肯定不是真正的閑聊，要套出客戶買房的真正需求，要套出客戶對附近的樓盤到底有多少了解，要套出客戶到底有多少買房的預算等等。

比如說，要問客戶對附近某一個地方知不知道，或者某一個比較著名的小區了不了解，如果客戶都知道，那么，客戶對周邊肯定就比較了解，就不能瞎說了，要是客戶一問三不知，那你在說話時，就可以隨便些。

比如說，為什么第一句話要問投資還是自住呢？

因為投資買房，首先，資金上面肯定比較寬裕的，并且，也買賣過房產，對房產不是一無所知，不能隨便忽悠，再者，投資性買房和自住購房的要求是不同的。

所以說，真正好的房產中介，和客戶說的每一句話都不是廢話。

自住、投資，性質不同，目的皆然相反。介紹的戶型、格局自然不同，價格也有說道。

這話是為了快速試探購房者的消費實力，方便有針對的營銷。

基本上可以這樣理解，房產中介人員很注重營銷話術的演練，為了快速的區分不同層次的購房者，一般會簡單的聊幾句來試探出購房者的購房實力。好針對性的營銷。

正常來講， 如果客戶說是投資 ，說明購房者實力相對較強，但也不一定，因為投資性客戶，需要考慮后期的增值和脫手的難度，區分了投資客戶，中介人員就會從投資型客戶的首付情況、內部房源數據等信息，給客戶相應的精準房源匹配。

而對自住的客戶 ，一般新手比較多，其銷售策略又是不同的，對手新手小白和理性自住的，也會區別對待。

大家好，今天想問大家一個問題。你們在購買房子的時候有沒有注意到，無論是是二手房中介還是一手新樓盤的售樓小姐，第一時間他們都要問你，這套房子是買來自住的還是買來投資的？

房子買來自住和房子買來投資，到底對這些銷售人員意味著什么，他們為什么會問這樣的話？

今天我們就專門針對這個問題一起來探討一下，這樣一句話到底對售樓人員意味著什么，對我們購房者又意味著什么？

一，什么是自住房？什么是投資房？對我們購房者意味著什么？

絕大部分的優質大城市里面的優質房產，它不僅僅具有居住的功能，其實它還是一個投資品，它具有金融屬性。

所以，房子對于我們購買者來說， 因為經濟實力的不同，人群的不同或者需求的不同，就把房子分為了自住買房和投資買房。

自住房： 自住房說到底就是買來自己住的，主要是解決自己的居住問題，自己在城里面有一個屬于自己的家，有一個遮風擋雨的港灣。

投資房： 投資方和自住房不同，基本上是自己不會用來居住，主要目的是用來盈利。說到底，投資方就是用于出租收益或者增值之后賣出變現這樣的方式來賺錢。

正是因為購房者買房的目的不同，導致了有這樣的一個分化。正是因為投資和自住這樣的一個分化，讓購房者對房子的具體要求也就不太一樣。

對于自住購房者來說：

自主住購房的朋友一般要求房子能夠滿足自己家庭的居住，能夠解決子女的教育，能夠離上班的地方近一點，自己家庭也能夠承受這套房子給我們帶來的月供就可以了。

說到底， 自住購房對于購買者也沒有太嚴格的要求，不需要太多的經驗，去精算這套房子給我們帶來的收益，到底是怎么樣的。 滿足基本的制度需求和日常生活的需求就可以了。

對投資購買者來說：

投資購房意味著，買來的房子一定要具備升值的空間，或者一定要具備能夠快速出租換取租金收益的一個潛力。

對投資購房，對購房者的要求相對來說會嚴格一些，不僅僅考驗到購房者自身的眼光以及資金的持有能力。還考驗到投資購房者對市場的敏銳度，以及市場動態走向的一個預判對錯。

二，為什么房產中介第一句問話，要問購房者到底是自住還是投資？

在第一大點，已經把自住房和投資房嚴格的區分開了，說到底 “住投分離” 是我們每一個購房者應該恪守的一條經驗。

正是因為這個原因，把買房的客戶分成了自住的和投資的。房產中介第一句話問購房者到底是自住的，還是投資的？

主要有以下幾個原因：

第1個原因，初步分類。

無論是新房還是二手房，購房者和中介之間，處于第一次接觸或者一個非常陌生的狀態。銷售人員一般都會 通過買粉絲購房者到底是買來自己住，還是買來投資，用來初步確定購房者的購房意向，把購房的客戶進行分類。

當然真正的需求，還是要在看房過程當中去發現的。這也是做房產銷售的一項基本功。

第2個原因，區別對待，按需營銷。

售樓人員一般會根據購房客戶的自住或投資需求，進行區別的對待，用不同的話術來進行房產營銷。

自住的客戶一般就是解決居住的問題，相對來說要求會相對低一點。 比如解決孩子的教育問題，解決自己目前的居住問題，盡量離工作地點近一點，交通方便一點。

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